Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями в 2019 году

🕒

Договор обмена жилыми помещениями – один из немногих способов изменить свое место проживания для лиц, которые пользуются жильем по договорам социального найма. Кроме этого, обмен может быть хорошей и удобной во многих случаях альтернативой непосредственной купле-продажи квартиры, дома или иной недвижимости. Узнайте, как правильно составить договор обмена жилыми помещениями или просто скачайте образец.

Оглавление:
1. Правовое регулирование и законы об обмене недвижимостью и жильем
2
. Как заключить договор обмена жилыми помещениями по социальному найму
3
. Договор мены квартирами – его преимущества и особенности

Правовое регулирование и законы об обмене недвижимостью и жильем

В первую очередь, в таковом вопросе, как обмен квартирами или домами, одной из основных особенностей является тот факт, что в российском законодательстве возможность такого обмена регулируется двумя абсолютно различными способами. В частности – предусматривается возможность обмена недвижимостью, наличествующей в собственности в порядке сделки. А кроме этого, существует возможность обмена квартирами или иным жилищем, каковое не выступает собственностью, а находится у обменивающихся им лиц во временном пользовании по договорам социального найма.

Общегражданские сделки, совершаемые с собственностью, проводятся соответственно положениям статей 567-571 Гражданского кодекса. В целом, договор обмена является практически тождественным купле-продажи, за исключением некоторых нюансов. Тем не менее, таковые нюансы могут оказаться достаточно важными во многих ситуациях, что делает вариант заключения договора обмена недвижимостью весьма востребованным.

Жилищным же кодексом рассматриваются ситуации, в которых может происходить обмен жилищами, не находящимися в собственности, а снимаемыми по договорам социального найма. В частности, возможность такового обмена прямо рассматривается положениями статей 72-75 ЖК РФ. При этом осуществление данного обмена связано с целым рядом особенностей и нюансов, которые могут серьезно повлиять на возможность или невозможность сделки.

Как заключить договор обмена жилыми помещениями по социальному найму

Договор обмена квартирами, которыми владеют лица по социальному найму, может быть заключен исключительно в отношении таковых помещений. Обмен жилья, каковое находится в пользовании по найму на жилье, находящееся в собственности у другой стороны не допускается. Однако действующее законодательство позволяет и допускает обменивать не только цельные объекты недвижимости. Так, обменять можно:

Обратите внимание

Так как по таковому договору проводится обмен жильем, не находящимся в собственности у обменивающихся им лиц, то его государственная регистрация не требуется, ведь смена собственника жилых объектов не производится – фактическими собственниками каждого из объектов остаются муниципальные образования.

Ключевым требованием к совершению обмена социальным жильем является наличие согласия как самого нанимателя, так и членов его семейства и непосредственного наймодателя в лице уполномоченного представителя муниципального образования. При этом члены семьи нанимателя также могут принудить самого нанимателя к заключению договора обмена против его желания – в судебном порядке. Аналогично, лишь по решению суда, можно приступать к обмену жилья, если не имеется согласие всех членов семьи такового нанимателя.

Важно

Если среди членов семейства нанимателя, живущих совместно в снимаемой по договору социального найма квартире, имеются несовершеннолетние лица либо недееспособные, то для обмена такового жилища также должно быть истребовано согласие представителей социальных органов по опеке и попечительству.

Допускается обмен соцжильем, каковое находится в различных населенных пунктах, когда наличествует согласие наймодателей на таковой обмен. Сам договор должен составляться в письменном виде соответственно статье 74 ЖК РФ. В целом, порядок заключения договора выглядит следующим образом:

  1. Стороны договариваются об обмене жильем и составляют договор в простой письменной форме. Нотариальное заверение такового договора не требуется. Договор составляется в двух экземплярах.
  2. Каждый из нанимателей предоставляет своему наймодателю для ознакомления свой экземпляр оригинала договора.
  3. В течение десяти суток наймодатель обязан вынести решение и предоставить либо письменное согласие на проведение обмена, либо отказ в таковом проведении.
  4. В случае согласия наймодателей, происходит расторжение ранее действовавших договоров социального найма с одновременным их перезаключением с обменявшимися нанимателями в течение того же десятидневного срока с момента предоставления договора наймодателю на ознакомление.

Следует отметить, что причины для отказа наймодателя в разрешении проведения обмена строго зафиксированы положениями статьи 73 ЖК РФ, а отказ по иным основаниям является недопустимым. Так, отказать в обмене жильем наймодатель может лишь в следующих случаях:

Если же отказ со стороны наймодателя имел другие причины, а также если указанные причины отказа не соответствовали действительности, наниматель может принудить наймодателя к обмену и оспорить таковой отказ в судебном порядке. Чтобы избежать ошибок в составлении договора обмена жилыми помещениями, лучше всего использовать образец, скачать который можно по следующей ссылке.

Договор мены квартирами – его преимущества и особенности

Как уже говорилось выше, для квартир, находящихся в частной собственности, положения ЖК РФ про обмен жилищами являются неприменимыми. Тем не менее, допускается заключение договора мены в общих рамках гражданского законодательства. При этом у такового способа обмена квартирами есть целый ряд преимуществ в сравнении с оформлением договора купли-продажи.

Основным плюсом обмена недвижимостью является возможность провести сделку без какой-либо уплаты налогов. В частности, не выплачиваются налоги по сделкам с обменом недвижимости, обладающей оценочной стоимостью до 1 млн. рублей, а также по сделкам с объектами, которые находились в собственности у обменивающегося лица более трёх лет. Кроме этого, действующее законодательство предусматривает также возможность не просто обмена равноценными объектами, но и имеющими различную стоимость с возможностью доплаты.

Важно

Доплата, совершенная в рамках обмена недвижимости, необлагаемого налогами, также не облагается никакими сборами в полной мере.

Соответственно, учитывая предусмотренный 13-процентный налог от оценочной стоимости недвижимости при её продаже, договор обмена квартирами или иной другой недвижимостью может быть отличным способом обеспечить высокий уровень экономии при совершении сделки, что делает его крайне востребованным. Установленной формы для договора мены квартир или домов не предусмотрено. Однако, чтобы избежать возможных разногласий и споров, лучше всего будет воспользоваться образцом договора обмена квартирами, который можно скачать по следующей ссылке.

Обратите внимание

Договор мены жилыми помещениями, находящимися в собственности, должен в обязательном порядке быть заверен нотариально и подлежать государственной регистрации, так как в результате его осуществления будет изменяться право собственности на объекты недвижимости.

Далеко не всегда человека устраивает то жильё, которым он может пользоваться. И одним из способов поменять квартиру является обмен – с доплатой (если площадь больше, чем раньше занимаемая) или без (если жилые помещения одинаковы).

Но как конкретно оформляется такая сделка? Посмотрим, что говорит законодательство на этот случай.

Как оформить сделку?

Законодательная база

Для гражданина, который решит поменять занимаемое жилое помещение на другое, необходимо учитывать ряд нормативных актов. К их числу относятся:

Важно

:

Это лишь общий перечень законодательства. В конкретных случаях может потребоваться использование иных, региональных или ведомственных нормативных актов, регулирующих отдельные аспекты

обмена недвижимости

.

Первые шаги

Для того чтобы обменять жильё, сначала нужно найти подходящие варианты обмена. Это можно сделать следующими способами:

  1. Посмотреть, что предлагается на городских и общероссийских сайтах бесплатных объявлений или же в соответствующих газетах.
  2. Обратиться к знакомым, родственникам, друзьям.
  3. Обратиться за помощью к риэлторам.

Альтернативы

Подобрав подходящий вариант, можно переходить непосредственно к обмену. Он может осуществляться следующими способами:

  1. Через договор мены. В этом случае владельцы квартир просто передают своё жильё друг другу, оформляя передачу соответствующим договором и регистрируя вновь возникшие права в ЕГРН.
  2. Через договор купли-продажи. Такой способ практикуется в основном тогда, когда одна квартира меняется на две меньшей площади, или же когда обмениваемое жильё явно несопоставимо по цене. В этом случае оформляются два договора купли-продажи.

    По одному из них владелец продаёт свою квартиру, по второму – покупает новую у того лица, которое на предыдущем этапе выступало в качестве покупателя. Плюс такого варианта – быстрота, минус же – возможный рост цен на недвижимость, из-за которого покупка новой квартиры может сорваться.

  3. Трейд-ин – обмен старой квартиры на жильё в новостройке. Такая сделка осуществляется только через риэлторское агентство или компанию-застройщика. В рамках этого варианта собственник старой квартиры заключает с риэлтором договор на её реализацию, одновременно бронируя жильё в новостройке по фиксированной цене.

    После этого старая квартира продаётся, а из её стоимости оплачивается новая жилплощадь. Плюс такого варианта – высокая скорость обмена (по сути, достаточно обратиться к риэлтору только один раз) и относительно низкая цена на новую квартиру, минус же – возможность срыва сделки из-за несоблюдения застройщиком сроков сдачи квартиры в эксплуатацию.

Мена

Сам по себе договор мены регламентируется главой 31 ГК РФ. Согласно этому договору, каждая из сторон обязуется передать в собственность контрагенту по сделке какое-то имущество, являющееся предметом договора (в нашем случае – жилое помещение).

ГК указывает, что к отношениям мены применяются правила, касающиеся купли-продажи, при этом каждая из сторон выступает одновременно в качестве продавца (по тому имуществу, которое ей раньше принадлежало) и покупателя (по тому, которое она получает в собственность).

С договором мены схож договор, по которому происходит обмен правами пользования жильём. Этот вариант используется только для квартир, находящихся в муниципальной собственности. Мены по ним быть не может, происходит только изменение состава лиц, заключивших договор социального найма.

Купля-продажа

С договором мены схож также предусмотренный ГК РФ договор купли-продажи. В нём одна из сторон (продавец) передаёт другой (покупателю) какое-то имущество, а другая в ответ обязуется уплатить заранее оговоренную денежную сумму.

Применительно к сделкам с жильём возможно использование как встречных договоров (когда продавец выступает затем покупателем по отношению к другой квартире, ранее принадлежавшей покупателю), так и целых «цепочек», когда деньги, вырученные от продажи одной квартиры используются для покупки другой, а сам покупатель затем выступает продавцом уже в следующей сделке.

Договор купли-продажи регулируется правилами, предусмотренными главой 30 ГК РФ. В тех случаях, когда речь идёт о покупке жилья у застройщика или иной коммерческой организации, а покупателем выступает обычный гражданин, кроме норм ГК РФ может применяться и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Ни договор мены, ни договор купли-продажи жилья сами по себе не регистрируются. Однако изменение права собственности, возникшее в результате заключённого договора, должно регистрироваться в ЕГРН через органы Росреестра в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Плюсы и минусы

Каждый из вариантов договора имеет свои преимущества и недостатки.

Что же касается договора мены, то главное его преимущество – бесплатность (кроме случаев, когда квартира меняется с доплатой).

Серьёзный же недостаток – необходимость подобрать для обмена жильё, по характеристикам сопоставимое с обмениваемым, а также возможные споры с другой стороной относительно стоимости передаваемой недвижимости.

Необходимые документы

Для того чтобы законно провести сделку, сторонам потребуется следующий пакет документов:

Важно

: Этот перечень включает лишь основные документы. В конкретных ситуациях могут потребоваться и дополнительные бумаги.

Например, если квартира принадлежит супружеской паре, урегулировавших свои имущественные отношения по нотариальному брачному контракту, то этот контракт должен быть приложен к пакету документов.

Сделки между собственниками жилья

С доплатой

Процедура обмена квартир с доплатой может оформляться двумя способами:

  1. С помощью двух встречных договоров купли-продажи.
  2. С помощью договора мены, в котором фиксируется сумма доплаты.

Последнее обстоятельство крайне важно. Сам по себе договор мены не предполагает, что один из участников будет передавать другому не только имущество, но и деньги (ч. 1 ст. 568 ГК РФ). Поэтому если не указать этот момент в договоре, придётся судиться и добиваться расторжения сделки. Вероятность взыскать невыплаченные деньги крайне мала.

Законный обмен с доплатой возможен только в отношении приватизированных или изначально частных квартир. Менять так муниципальное жильё нельзя.

Без дополнительных взносов

В том случае, когда собственники считают квартиры равноценными, договор мены осуществляется без доплаты. В этом случае сторонам нужно только правильно указать в договоре все существенные моменты и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Существенными моментами такого договора являются:

При необходимости в договоре фиксируются и дополнительные моменты – в частности, касающиеся прав и обязанностей участников сделки.

Внимание: Передача квартир должна осуществляться с помощью подписания передаточного акта. Он является неотъемлемой частью договора как в случае с меной, так и при купле-продаже.

Особенности соглашений о недвижимости между родственниками

Согласно ГК РФ, договор мены не предполагает каких-либо дополнительных условий, если участниками сделки являются родственники. Однако свои нюансы вносит налоговое законодательство. Согласно ст. 217 НК РФ, при сделках, касающихся недвижимости, платится налог в размере 13% от стоимости жилья. Однако сделки по дарению, заключаемые между близкими родственниками, от такого налога освобождены.

Именно поэтому если участниками обмена являются родные друг другу лица, то имеет смысл вместо купли-продажи или договора мены использовать два договора дарения, по которым стороны дарят своё жильё друг другу. Такой вариант, конечно, требует высокого доверия между участниками обмена, однако существенная экономия налицо.

Государственная регистрация

Для того чтобы сделка с недвижимостью была законной, данные должны быть внесены в ЕГРН, в противном случае, сделка, заключенная без государственной регистрации, признается недействительной.

Нюансы процедуры

В ЕГРН регистрируется не сам договор купли-продажи или мены, а права собственности на жильё. Однако, поскольку основанием для изменения объёма прав и круга лиц, которым они принадлежат, являются именно договора, они должны быть предоставлены в Росреестр.

Процедура в целом выглядит таким образом:

Куда обращаться?

Подать документы на регистрацию можно следующими способами:

  1. Обратиться на приём в местное отделение Росреестра.
  2. Подать заявление через МФЦ типа «Мои документы».
  3. Подать заявление в электронном виде через портал «Госуслуги» (потребуется регистрация и подтверждение аккаунта там).

Какие нужны документы?

Для регистрации права собственности потребуется:

При необходимости регистрирующий орган может затребовать и дополнительные документы.

Сроки и стоимость

Однако если документы подавались через МФЦ, срок увеличивается ещё на 2 рабочих дня, требующихся на передачу документов в Росреестр и обратно. Стоимость регистрации установлена НК РФ. По состоянию на 2019 год она равна 2019 рублей.

Расходы

При обмене квартиры участник понесёт следующие расходы:

В целом, если обменивается дорогостоящее жильё, расходы могут достигнуть десятков тысяч рублей. Точный размер надо считать в каждом случае отдельно. Процедура обмена жилья может осуществляться разными способами. Главное при этом – соблюдение норм законодательства и внимание на каждом этапе сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор обмена жилыми помещениями может состояться как между жильцами социальных квартир, так и между собственниками объектов недвижимости. Для каждого из указанных случаев предусмотрены специальные условия проведения сделок, которые будут рассмотрены в представленном материале.

Условия обмена жилья в найме

Наличие у граждан права пользования жильем на условиях соцнайма не дает им возможности распоряжаться им по собственному усмотрению, так как до момента приватизации указанные объекты находятся в муниципальной или государственной собственности. Тем не менее, ЖК РФ разрешает совершить обмен жилыми объектами на законных основаниях.

Ст. 72 ЖК РФ регламентирует, что обмен может совершаться в отношении различных жилых объектов, занимаемых жильцами на условиях соцнайма. Состав таких объектов определен в ст. 16 ЖК РФ:

На практике, предметом соцнайма выступают квартиры или комнаты, которые и будут обмениваться жильцами.

Обмен социальной недвижимости характеризуется специфическими особенностями:

Прямой запрет на обмен социальных объектов недвижимости на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, позволяет сохранить неизменным состав государственного или муниципального фонда. Фактически смены формы собственности не происходит, изменяется только состав нанимателей одновременно в двух помещениях.

Процедура обмена между нанимателями

Юридическим основанием для заключения договора выступает обращение всех нанимателей двух объектов недвижимости к наймодателю для получения согласия. Несмотря на требование законодательства об обязательном наличии указанного одобрения договора, наймодатель не может в произвольном порядке отказать в реализации права на обмен.

Исходя из анализа норм ЖК РФ, порядок действий сторон при совершении обмена будет состоять из следующих этапов:

  1. поиск потенциального варианта обмена жильем, занимаемым на условиях соцнайма;
  2. получение одобрения от всех жильцов двух помещений, в том числе временно не проживающих граждан;
  3. составление единого письменного документа – договора обмена;
  4. направление указанного соглашения в адрес обоих наймодателей;
  5. проверка наймодателями условий обмена и установление наличие или отсутствие оснований для отказа, регламентированных в ст. 73 ЖК РФ;
  6. при наличии одобрения соглашения обоих наймодателей происходит расторжение действующих договоров соцнайма и одновременное оформление новых соглашений соцнайма.

На проверку условий обмена и одобрение договора у наймодателей есть 10 дней, по истечении этого срока граждане имеют право требовать переоформления договоров соцнайма в принудительном порядке.

Обратите внимание

! Так как жильцы не являются собственниками объектов, они не могут включать в договор условие об установлении каких-либо выплат при обмене. Договор с помещениями, принадлежащими на условиях соцнайма, носит безвозмездный характер.

Типичными случаями обмена являются различные варианты улучшения жилищных условий:

Отказ в проведении обмена со стороны наймодателей может быть обусловлен только нормами закона. В ЖК РФ установлено только шесть возможных ситуаций, при которых обмен может быть запрещен:

Иных условий для отказа наймодателя законодательство не предусматривает. Если наниматели получили необоснованный и неправомерный отказ, они вправе обратиться в судебные инстанции для принудительного переоформления договоров соцнайма.

Как и при распоряжении недвижимостью на праве собственности, при обмене жильем по соцнайму будет осуществляться контроль за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Если хотя бы в одной из обмениваемых квартир проживают субъекты в возрасте до 18 лет, а также недееспособные лица, потребуется согласование договора в органах опеки.

На рассмотрение документов и проверку условий обмена у органа опеки есть 14 дней. Если в ходе проверочных мероприятий устанавливается нарушение прав ребенка, органами опеки будет вынесено отрицательное заключение по возможности обмена. Основанием для отказа будет являться ухудшение жилищных условий семьи, в которых есть несовершеннолетние дети.

После завершения процедуры обмена граждане получат на руки вновь заключенные договоры соцнайма, при этом каждый из участников соглашения сохраняет право пользования объектом недвижимости на прежних основаниях. Так как обмен такими помещениями не влечет переоформления права собственности, процедура государственной регистрации такого соглашения не требуется.

Скачать договор об обмене жилых помещений (образец)

Скачать предварительный договор мены квартиры (образец)

Договор обмена жилыми помещениями между собственниками жилья

Как совершить родственный обмен квартирами? Помимо нанимателей социальной недвижимости обмен могут совершить и собственники объектов недвижимости. Он реализуется путем совершения сделки мены, предусмотренной гражданским законодательством. Далее мы рассмотрим, как оформить обмен квартирами.

Договор мены характеризуется следующими особенностями:

В результате мены происходит фактическое совершение двух сделок купли-продажи, однако условие о возмездности в договоре может отсутствовать.

Так как в процессе сделки происходит взаимный переход прав собственности, она подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Поэтому в результате мены стороны получат на руки не вновь заключенный договор соцнайма, а выписку из ЕГРН с подтверждением перехода права собственности.

Порядок проведения сделки мены будет состоять из следующих этапов:

  1. поиск контрагента для обмена на вторичном рынке недвижимости;
  2. согласование всех существенных и дополнительных условий договора;
  3. получение согласия органов опеки, если в состав собственников или пользователей жилья входят несовершеннолетние граждане;
  4. обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
  5. получение выписок из ЕГРН с подтверждением обмена и перехода права собственности.

По итогам заключения договора мены объектами недвижимости может возникать любая форма собственности. Например, при участии в сделке двух супругов они приобретут жилье на праве совместной собственности, если иное не будет зафиксировано в тексте договора.

Отдельное внимание необходимо уделить порядку проведения мены в отношении части жилого помещения, на которое установлена долевая форма собственности. Закон не запрещает обменивать долю в объекте недвижимости на другую долю или целую квартиру с возможной доплатой. Однако для распоряжения долей необходимо предварительно уведомить иных дольщиков о предстоящей сделки и предоставить им право преимущественного выкупа доли.

В этом случае могут возникать различные нюансы, так как мена может осуществляться без получения вознаграждения. Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает, что мена осуществляется по условиям, предусмотренным для купли-продажи имущества, а, следовательно, уведомления других собственников не удастся избежать.

Помимо этого, любое распоряжение объектами долевой собственности требует обязательного нотариального удостоверения договора, поэтому перед обращением за регистрацией сделки в органах Росреестра сторонам придется обратиться в нотариальную контору. При удостоверении договора мены нотариус проверит соблюдение требований законодательства об уведомлении других собственников недвижимости.

Согласование мены с органами опеки и попечительства потребуется в любом случае, если несовершеннолетние граждане являются собственниками жилья или зарегистрированы в квартире. Получение согласия указанных уполномоченных органов осуществляется на общих основаниях, как при совершении обычной сделки купли-продажи. 

374

Договор мены

В законодательстве дано четкое определение такого понятия как договор мены. Договор мены квартир представляет собой соглашение, по которому производится передача недвижимого имущества одного участника другому взамен другого имущества. Передача официально регистрируется, и переданное имущество становится собственностью нового владельца. Основными характеристиками такого документа, как договор обмена по праву считаются: консенсуальность, возмездность и участие минимум двух сторон.

Стандартный договор мены является самостоятельным документом, которому свойственен ряд существенных условий:

  1. имущество, которое обозначено в акте передается только в собственность нового владельца;
  2. акт имеет характер встречного представления;
  3. оформление документа является моментом перехода права собственности на жилплощадь.

Заключение договора мены исключает возврат переданного имущества. Относительно предмета соглашения об обмене имуществом никаких определенных записей в законодательстве нет. По этой причине регулирование вопроса о предмете происходит согласно п.2 ст. 567 ГК РФ. Данное условие является существенным, потому что операция может быть осуществлена лишь при максимально точном описании тех объектов, в отношении которых совершаются правовые действия и которые и являются предметом соглашения о мене. Цена сделки таковым условием не является, поэтому не может выступать объектом сделки.

Участниками сделки могут выступить любые субъекты гражданского права, владеющие собственностью, которая будет являться объектом соглашения. Сторонами договора могут выступить:

Если физические лица могут распоряжаться своим правом на имущества, потому что являются нанимателями социального жилья или владеют им на правах собственника, то юридические должны иметь законное право, на совершение подобной сделки.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Налогообложение сделки производится тогда, когда недвижимость находится в собственности у владельца менее трех лет. В этом случае сумма налога составит 13% от стоимости жилья.

Требования к договору мены жилых помещений

В законодательстве нет специально закрепленных требований по отношению к форме договора мены, поэтому подобные правоотношения регламентируются п.2 ст.567 ГК РФ. Данный пункт гласит, что документ должен быть составлен в письменном виде и подписан всеми участниками сделки.

В акте прописываются все элементы сделки, а именно:

Очень важным условием документа является указание списка лиц, за которыми сохраняется право пользования жильем и после того как оно будет передано новому владельцу. Если это условие не обозначено в договоре, то такой акт считается незаключенным и не может быть зарегистрирован в Росреестре.

В целом, договор мены подлежит нотариальному заверению, как и любой другой правомерный акт. Регистрация договора мены производится в общем порядке, за исключением некоторых моментов.

Если сделка совершается в отношении нежилых объектов недвижимости, то в этом случае производится госрегистрация перехода права владения каждого участника соглашения.

Особенностью регистрации подобной сделки считается то, что она может быть проведена лишь после того, как сторонами исполнены все обязательства, взятые ими на себя по условиям акта мены. Это значит, что стороны должны дополнительно договору мены предоставить и акты приема-передачи.

Порядок заключения договора обмена жилых помещений

Оформление обмена производится в различных органах власти. Если вопрос касается площадей, расположенных в пределах одного района, области, региона, то акт будет оформляться в распорядительных органах этих территорий. В том случае, если недвижимость имеет разную территориальную принадлежность, тогда договор обмена оформляется распорядительным или исполнительным органом того населенного пункта, где расположено одно из помещений. Выбор осуществляется по договоренности между участниками сделки. Для проведения процедуры обмена участники сделки подают заявление унифицированного образца в соответствующее ведомство, а к заявлению прикладывают необходимый пакет документов. Если в обмене будет отказано, то участники сделки будут извещены не позднее месяца с момента подачи заявления.

Для того чтобы заключить договор обмена жильем, сторонам необходимо придерживаться следующих этапов:

  1. После того как были осмотрены квартиры и достигнута договоренность об обмене жильем, участники сделки начинают собирать пакеты необходимой документации.
  2. В том случае, когда в квартире живет несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение службы опеки и попечительства, если ответственный квартиросъемщик состоит в браке, то нотариально оформленное согласие супруги и письменное соглашении всех членов семьи на осуществление сделки, если таковые имеются.
  3. Собрав все документы, оба участника сделки обращаются в территориальный распределительный орган и подают типовые заявления о желании произвести обмен недвижимостью. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].
  4. Проводится экспертиза документации.
  5. Не позднее, чем через 30 дней после предоставления документации, участники соглашения получают либо разрешение на проведение сделки, либо отказ.
  6. На последнем этапе осуществляется процедура обмена квартирами.

Обмен социальным жильем как частный случай договора мены

Согласно ст. 72 ЖК РФ обмен социальным жильем допускается в том случае, когда ответственные квартиросъемщики и члены их семей согласны на такую сделку и оформили свое согласие в письменном виде. Таким образом, собственником выступает наниматель жилья, но члены его семьи должны дать свое разрешение на обмен. Ограничений по числу участников нет (ч.1 ст.70 ЖК РФ).

Бывает такая ситуация, когда кто-либо из проживающих в помещении членов семьи не согласен с проведением сделки. В этом случае остальные члены семьи могут обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном совершении сделки.

Если на жилплощади прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные лица, то обмен жилья на другое может быть выполнен, если это разрешит служба опеки.

Обмен жильем не может быть произведен в следующих случаях:

  1. Если к ответственному квартиросъемщику предъявлен иск о прекращении договора социального найма или изменении его содержания.
  2. Когда жилье, участвующее в обмене, официально отнесено к непригодным для проживания.
  3. Когда в отношении жилплощади принято решение о сносе или переоборудовании.
  4. Если имеется распоряжение о капитальном ремонте или перепланировке внутренних помещений дома.
  5. В том случае, когда сделка носит фиктивный характер и преследует корыстные цели.
  6. Если квартира относится к ведомственным и используется по служебному назначению.
  7. Когда в итоге обмена в жилье может заселиться человек страдающий тяжелой формой заболевания хронического типа и дальнейшее проживание с таким лицом является невозможным.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку заключения договора обмена жилых помещений

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Кристина. Мы проживаем вдвоем с дочкой 12 лет. Квартира для нас двоих слишком большая (3 комнаты) и было принято решение об обмене жилья на двухкомнатное помещение. Подскажите, можно ли по закону получить доплату за жилье или договор обмена не допускает этого? Обязательно ли согласие службы опеки чтобы обменять квартиры?

Ответ: Добрый день, Кристина. Согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ договор мены придерживается презумпции равноценности, однако допускается оплата разницы, если одна квартира дороже другой. Что касается правового регулирования сделки в случае проживания в квартире несовершеннолетнего ребенка, то здесь вас ожидают некоторые сложности, потому что служба опеки может не дать разрешении на обмен, поскольку площадь другой квартиры намного меньше настоящей.

Пример по порядку заключения договора обмена жилых помещений

Семья Иванцовых в составе мужа, жены, ребенка и матери мужа проживали в трехкомнатной квартире. После того, как родился второй ребенок, а первый пошел в школу, возникла необходимость переезда поближе к учебному заведению. Родители приняли решение об обмене жилья на такое же, но в другом районе, подыскали подходящий вариант и приступили к оформлению документов. При подаче заявления в исполнительный орган города они получили отказ в определении исполнения обмена, потому что заявлению не было приложено согласие матери мужа об обмене. Когда супруги Иванцовы обратились к ней за согласием, женщина сказала, что она против переезда. Подавать в суд супруги не стали, но от обмена им пришлось отказаться.

Заключение

В итоге можно сделать такие выводы:

  1. Договор мены подразумевает под собой обмен жилья между сторонами.
  2. Сторонами сделки могут выступать как физические и юридические лица, так и государство.
  3. Для оформления договора мены необходимо обратиться в исполнительный орган власти представителям обоих сторон.
  4. Регистрация сделки производится путем регистрирования прав собственности сразу на две жилплощади.
  5. Обмен социальным жильем производится в определенном порядке.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

У многих могут возникать такие ситуации, когда что-то хочется поменять. Договор обмена жилыми помещениями – это один из вариантов, который поможет решить проблему. Он подходит в том случае, когда вам не хватает денег на приобретение нового жилья. Но как, же правильно оформить сделку и что нужно предусматривать?

Какие особенности имеются?

Договора обмена помещениями – это гражданско-правовой акт, который регулируется Гражданским кодексом. Только основываясь на этих данных можно установить суть этих документов. Если говорить о договоре, то обмен может быть произведен только по условиям, которые указаны в тексте самого соглашения.

Права на использование помещений у двух участников процесса появляются только после того, как они подпишут и зарегистрируют данное соглашение в специальном учреждении. Нужно не забывать, что участники должны выполнить все действия именно в тот момент, когда подписан договор обмена помещениями.

При обмене нужно помнить и о надлежащей стоимости помещений. Они должны приравниваться по сумме, которая затратится на проведение сделки.

Но похожие по стоимости объекты найти очень сложно. Именно поэтому сделки в большинстве случаев проводятся между собственниками неравноценных объектов, что является законным при определенных условиях. Одним из них выступает внесение в договор пункта, который отражает доплату той или иной стороны, а также методику выплаты компенсации.

Если же в договоре этот пункт не указан, то договор будет действовать без применения той или иной доплаты сторон. При этом, жилье считается равноценным. После этого владелец меньшего жилья лишается возможности потребовать какую-либо доплату.

Сторонами при проведении такой сделки могут являться как обычные люди, так и организации, юридические лица. Но тут имеется одно условие, что сделка производится с непосредственным собственником того или иного помещения.

ВНИМАНИЕ !!! Когда речь заходит об обмене приватизированного жилья на неприватизированное, то в этой ситуации следует запастись поддержкой жилищных органов. Они должны выдать разрешение на признание участника полноправным собственником с передачей прав собственности.

Но бывают ситуации, когда порядок проведения процедуры может существенно различаться.

Среди таковых отмечается:
  1. Если помещением владеют сразу несколько собственников, то тогда нужно добиться получения разрешения в письменном виде от каждого гражданина. Если же этого сделать нельзя, и кто-то не дает своего разрешения, то следует обратиться в судебный орган для разрешения спора.
  2. Если сделка каким-то образом затрагивает интересы ребенка, то следует заранее обратиться в орган опеки для того, чтобы там рассмотрели договор и дали свое согласие.

Чем отличается договор обмена и продажи?

Если вы столкнулись ситуацией обмена помещений, то тогда нужно рассмотреть отличительные особенности договоров обмена и покупки:
  1. Договор обмена – сделка с участием двух сторон, потому что оба участвуют в продаже своего помещения. В этом случае идет осуществление двух сделок.
  2. При подписании происходит передача только собственности, за которую в дальнейшем предлагается аналогичный объект. При продаже вы получаете денежные средства.
  3. Соглашение обмена может вступать в силу только для тех лиц, которые проживают на территории того или иного помещения по условиям договора социального найма.
  4. Участники обмена – самостоятельные владельцы, а при продаже выступают наниматели.

Как составить договор?

По нормативным требованиям, договор составляется либо в письменном виде от руки, либо на печатном листе. Этот вариант подходит тогда, когда лица, между которыми производится сделка, отказались от помощи нотариуса. Ведь по новым нормам на сегодняшний день обращаться к данному специалисту необязательно. Достаточно просто оформить документ и подписать его с двух сторон. Если же произошла такая ситуация, то лучше всего заранее ознакомиться с некоторыми моментами по поводу составления. Ведь один неправильно указанный пункт или неправильное оформление может повлечь за собой в последующем недействительность оформленной сделки.

Что же должно быть в договоре?

  1. В первую очередь проставляется название документа, время и место подписания.
  2. Уточняются все данные по представителям обеих сторон. А если одной из сторон является юридическое лицо или какая-то компания, то указываются данные о названии фирмы.
  3. Отдельно идёт раздел, в котором описываются характеристики помещений. Если здесь идут равнозначные объекты, то тогда уточняются все технические параметры. Если же идёт обмен с доплатой или с залогом дополнительных средств, то тогда описывается каждый из них.
  4. Нужно прописать в цифровом формате, а также в буквенном формате стоимость каждого помещения. Помимо этого, если указывается разница, то она должна также быть прописана. Также, здесь же осуществляется решение вопроса по поводу выплаты этой разницы. Если же такого пункта не существует, то тогда помещение будут считаться равноценными по стоимости.
  5. Прописываются обязанности сторон по поводу передачи имущества друг другу.
  6. Нужно подтверждение того, что недвижимость не является залогом или на неё не наложен судебный арест.
  7. Имеется возможность указать такой пункт как ответственность сторон. Там описываются обычно варианты наказаний, если одна из сторон не выполняет условия договора. Также нужно обсудить порядок решения спорных ситуаций.
  8. В конце документа указываются личные данные, проставляются подписи, а также печати, если в сделке участвует юридическое лицо.

Это общепринятый вариант договора. Но в зависимости от каждой сделки он может изменяться. Помимо этого, сюда могут включаться и дополнительные сведения, которые будут регулировать сделку.

Нужно ли регистрировать?

На сегодняшний день по законодательным актам договор обмена жилыми помещениями должен регистрироваться в обязательном порядке.

При этом, основными этапами будут являться следующие:
  1. Вам необходимо подготовить документы, которые будут нужны в обязательном порядке при передаче прав.
  2. Составляется заявление, к которому прикладывается весь пакет документов. Он относится в отделение Росреестра по вашему месту регистрации. Помимо этого, можно обратиться и в МФЦ.
  3. Оплачивается пошлина, которая для физических лиц составляет2000 руб., а для юридических 22000 руб.
  4. Работники Росреестра производят сверку всех документов, которые должны соответствовать определенным стандартам. После этого на протяжении от 10 до 30 дней происходит регистрация. Если же этого сделать нельзя по каким-либо причинам, то вам направляется письменный отказ с указанием причины.
  5. В результате, при положительном решении вы получите свидетельство о том, что можете распоряжаться новым помещением объекта.

Если вы не хотите получить отказ при проведении процедуры, то лучше всего тщательно собрать все документы и подготовить заявление. При этом, нужно помнить о наличии разрешения органов опеки, если присутствует несовершеннолетний ребёнок, а также о получении согласия от других владельцев жилья, если идет долевое разделение имущества. 

Какие документы нужно предоставить?

Для того, чтобы регистрация обмена помещениями прошла положительно, нужно позаботиться о сборе пакета документов.

В него включаются следующие бумаги:
  1. С каждой стороны составляется заявление для того, чтобы провести процесс регистрации.
  2. Составляется 3 копии договора обмена, каждая из которых предоставляется каждой стороне.
  3. Подтверждающие документы по поводу оплаты пошлины.
  4. Подается паспорт, либо учредительный документ каждого участника.
  5. Документация на то, что вы владеете правами на жилое помещение.
  6. Документы на жилье.
  7. Передаточные акты, которые будут свидетельствовать об обмене помещениями.
  8. Доверенность, если вдруг сделка производится не с собственником жилья.
  9. Если у какого-то имущества имеется несколько владельцев, то нужно приложить разрешение от каждого из них.
  10. Если в сделке участвуют дети, которые не достигли определённого возраста, то тогда нужно получить согласие органов опеки и приложить его в остальной пакет.

Нужно ли платить налог?

По установленным законодательством правилам, обе стороны должны оплачивать налоговый сбор. Это связано с тем, что каждая из сторон продаёт и приобретает новое жильё.

При этом, по поводу налога имеется несколько особенностей:
  1. Если помещения равноценны, то налог не взимается.
  2. 13% взымается от того лица, которое продает недвижимость по меньшей стоимости.
  3. Если собственность находится у распорядителя менее 3 лет, то должен оплачиваться налоговый сбор.
  4. Если имущество находится в собственности более 3 лет, то владельцы могут отказаться от вычета.

ВНИМАНИЕ !!! Если вы вдруг решите указать недостоверные данные, то в последующем это может привести к недействительности сделки. При указании стоимости нужно приложить некоторые достоверные данные, которые будут указывать на правильный расчёт. Если вы вдруг решите скрыть какую-то информацию, то вас могут привлечь к ответственности.

Как расторгнуть договор?

Когда вы обнаружили, что какая-то из сторон ведёт себя ненадлежащим образом или соблюдает какие-то нарушения, то вам нужно расторгнуть соглашение. Но при этом, вы должны иметь основания, которые подтверждают вашу позицию.

Среди оснований можно отметить:
  1. Сторона несвоевременно передала имущество в пользование вам.
  2. Были скрытые недостатки помещений.
  3. Невыплачены дополнительные денежные средства.
  4. Другие несоблюдения условий.
Вопрос регулируется либо до суда, либо в судебном порядке. Если вы не хотите прибегать к проведению судебного заседания, то порядок действий будет для вас следующим:
  1. Вы направляете письмо второй стороне и разъясняете свою позицию.
  2. Получатель должен ознакомиться с содержанием и предоставить свое положительное решение в течении 10 дней после того, как он получил документ.
  3. Вы составляет договор по расторжению предыдущих условий. Данный документ подписывается обеими сторонами и, тем самым, вы мирно регулируете весь спор.

Если же получатель не хочет идти вам навстречу, то тогда нужно подумать об обращении в суд. Вы прикладываете исковое заявление к пакету документов, а также к собранным доказательствам неправомерных действий второй стороны. После этого назначается судебное заседание, и вы уже регулируете вопрос именно там.

Как видно, вопрос с договором обмена жилыми помещениями достаточно прост, если знать некоторые нюансы и соблюдать их. Лучше всего воспользоваться помощью опытного юриста, который поможет вам и направит на правильный путь урегулирования конфликта.

Бесплатный вопрос юристу