Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке? в 2019 году

🕒

Покупка квартиры в строящемся доме – идея заманчивая, ведь ее приобретение обойдется значительно дешевле готового объекта недвижимости, особенно если речь идет о ранних стадиях строительства. Но и риски довольно высоки: достроят ли дом, будет ли он построен качественно, и будут ли выполнены все условия договора?

Сейчас в судах рассматривается множество споров по искам граждан о расторжении договоров долевого участия в строительстве, взыскании неустоек и морального вреда за нарушение их прав как потребителей.

Вот потому так важно выбрать надежного и добросовестного застройщика, то есть ту организацию, которая осуществляет строительство дома, ведь подписывая договор, нужно быть абсолютно уверенным в своем выборе контрагента.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно выбрать надежного застройщика для приобретения квартиры в новостройке.

1. Проверить документацию

Прежде чем заключать договор с тем или иным застройщиком, необходимо внимательно изучить документы, имеющие отношение к его деятельности. При этом лучше прибегнуть к услугам хорошего юриста, который ознакомится с документацией и оценит возможные риски.

К документам, с которыми нужно ознакомиться, относятся:

Перечисленные документы служат доказательством того, что деятельность застройщика легальна. Не лишним будет посмотреть и аудиторские заключения по результатам работы фирмы за текущий год.

Кроме того, необходимо изучить документы, подтверждающие право организации на проведение строительства. В их числе:

Многие застройщики предлагают  заключить договор сразу после оформления земельного участка еще до получения разрешения на строительство и изготовления проектной документации, однако это весьма рискованно, ведь не исключено, что строительство так и не начнется.

Если застройщик строит дом на земельном участке на основании договора аренды, то стоит удостовериться, что его срок не истечет до того момента, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию.

Ну и конечно, ключевой момент – это тщательное изучение предлагаемого застройщиком к заключению договора. Ведь именно он содержит все условия, относительно приобретения недвижимости. Лучше отдать договор на изучение грамотному юристу.

2. Узнать как можно больше о компании-застройщике

​Лучше всего заключать договор с застройщиками, которые давно ведут свою деятельность и имеют хорошую репутацию. Неплохо изучить статистику: сколько домов построено фирмой, сколько проектов в работе сейчас. Наличие рекламы не является показателем качества работы, а вот многолетний опыт – вполне.

Узнавать информацию о застройщике можно из разных источников: СМИ, интернет, отзывы знакомых. Лучше всего будет узнать мнение людей, проживающих в домах, построенных данной компанией. Для этой цели можно посетить форумы и сайты в интернете, посвященные долевому строительству.

Но следует помнить о том, что в наши дни очень развиты пиар-технологии, которые состоят в том, что хорошие отзывы пишут не клиенты, а не имеющие отношения к застройщику люди за вознаграждение. Так что реальной информации о застройщике лишь на основе отзывов в интернете не получить. 

Не стоит забывать и о сайте самого застройщика: на нем, кроме базовых сведений о фирме,  должны быть выложены копии проектной декларации, разрешения на строительство, сведения о возводимых и сданных объектах. Идеально, если на сайте будут размещены фото и видео, подтверждающие прогресс в строительстве проектов.

Неплохо будет узнать, есть ли у компании судебные споры с дольщиками. Сделать это просто: нужно зайти на сайт суда, куда по подсудности относятся такие споры, и ввести там название организации. Подсудность в данном случае будет определяться по юридическому адресу застройщика (если только потребитель не подал иск по своему месту жительства).

Стоит иметь в виду, что цена за квадратный метр значительно ниже, чем у конкурентов, скорее всего, обусловлена какими-то недостатками объекта. Большие скидки на квартиры также не должны внушать доверия.

Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать – по этой причине добросовестные застройщики устраивают для своих потенциальных дольщиков экскурсии по тем домам, что уже сданы в эксплуатацию и тем, что строятся. На подобный осмотр можно отправиться и самостоятельно: достаточно поехать к построенному дому и пообщаться с его жильцами. У них можно узнать, своевременно ли сдавался объект, и каково состояние переданных им квартир.

А отправившись на стройплощадку, можно побеседовать с рабочими и выяснить, своевременно ли им выплачивают зарплату. Также можно посмотреть, какое оборудование на стройке, есть ли там техника, как быстро идет строительство. Если в месяц дом вырастает на 2-3 этажа, то это нормальный темп строительства, и застройщик, скорее всего, уложится в оговоренные сроки.

Не лишним будет узнать, с кем сотрудничает застройщик. Если это надежный инвестиционный фонд или известный крупный банк, то застройщик вряд ли обанкротится. Лучше, чтобы фонд или банк был сторонним относительно строительной компании, не был включен в строительный холдинг. В таком случае риски сотрудничества с застройщиком не велики, ведь банк уже произвел проверку застройщика на платежеспособность и способность исполнять обязательства. Если застройщик имеет в партнерах несколько банков, это дает клиентам еще больше гарантий.

Лучше всего заключить договор с компанией, у которой основной офис в населенном пункте, где идет строительство дома. Если же главный офис находится в другом городе, то при возникновении трудностей решить их будет проблематично. Идеально, если офис продаж строительной компании находится прямо на стройплощадке.

Большим плюсом застройщика выступает наличие у него своего производства, строительной техники и оборудования, транспортных средств.  Это доказывает достаточное финансирование строительной компании, сможет предотвратить нарушения сроков сдачи объекта по причине несвоевременной доставки стройматериалов другими фирмами.

3. Уменьшить возможные риски

Договор с застройщиком следует заключать письменный, кроме того, он регистрируется в Росреестре.

Договор обязательно должен содержать такие условия:

Лучше, чтобы в договоре имелся пункт, указывающий, что объект не продан, и на него не имеется прав у третьих лиц.

Не следует заключать договор, когда:

  1. Нет разрешения на строительство, договора аренды или свидетельства о праве собственности на землю.
  2. Участок, на котором строится объект, не отнесен к числу земель, на которых разрешено возведение  многоквартирного дома (например, у него категория «под индивидуальное жилищное строительство»).
  3. Застройщик не раз продлевал сроки сдачи объекта.
  4. Происходила смена застройщика.
  5. Цена недвижимости значительно ниже стоимости аналогичных объектов.
  6. Компания предоставляет неполные или неверные сведения о возводимом объекте.
  7. Застройщик  имеет статус ИП.
  8. Фирма предлагает подписать предварительный договор, договор займа или другие типы договоров, а не договор участия в долевом строительстве.
  9. Недвижимость выставляет на продажу не застройщик, а инвестор.

Не следует забывать, что в вопросах, относящихся к недвижимости, все должно быть понятно и конкретно, и потому добросовестный застройщик попытается продемонстрировать клиенту все имеющиеся документы и предоставить максимум сведений, а вот мошенник будет уходить от ответов и скрывать документы, не соответствующие закону или отсутствующие.

Если договор с застройщиком заключен опосредованно через подрядчика или агентство недвижимости, то такой посредник обязан предъявить дольщику все требуемые документы, свидетельствующие о наличии у него прав представления застройщика, подписания договоров и работы с дольщиками. 

Немаловажным моментом выступает и наличие страхования ответственности компании на случай невыполнения ею принятых на себя обязательств перед клиентами. При наступлении страхового случая, страховая компания возместит дольщику затраты на квартиру, предусмотренные договором.  Поэтому важно ознакомиться с информацией не только о застройщике, но и о страховой компании, изучив, насколько она благонадежна и как исполняет свои обязательства.

Важно обратить внимание и на то, за счет каких средств финансируется строительство. Существует три варианта:

Последний вариант является наиболее рискованным для дольщиков. А вот строительство за счет активов застройщика свидетельствует о его надежности.  Строительство же, полностью финансируемое за счет заемных средств, может привести к банкротству застройщика, который не сможет рассчитаться с долгами по кредитам.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

При выборе квартиры в новостройке не совершайте ошибок, которые уже сделали до Вас другие покупатели. Вкладывайте свои кровно заработанные деньги грамотно, потратьте 3 минуты на данную статью и вы будете готовы лучше любого менеджера по продажам жилья

Все описанные советы и особенности выбора основаны на личном опыте выбора и покупки жилья в новостройке.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке. Общие правила:

Время покупки квартиры

 Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем. 

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

Какой выбрать этаж 

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными  являются этажи с 4 по 8.  В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно.  При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши. 

Особенно внимательно стоит отнестись к покупке квартиры на втором-третьем этажах. При наличии нежилых помещений на 1 этаже, ваша жизнь может превратиться в ад. Всю ночь вы будете слышать гул холодильных установок или пьяные песни из кабака под вами. Так же велика вероятность наблюдать вечно загаженный козырек подъезда и принимать в гости тараканов из магазина под вами. Дополнительной неприятностью могут стать выхлопные газы от длительно прогревающихся зимой машин прямо под вашими окнами.

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика


Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) . По фотографиям и  веб камерам  можно следить за динамикой строительства.  Поищите информацию о дате регистрации застройщика и  реализованные проекты. Познакомьтесь с  отзывами на форумах и в социальных сетях покупателей квартир (будьте внимательны, так как много отзывов написаны для рекламы).

Какие документы проверять при покупке квартиры

Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.

Минимум документов :

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.

Проектная декларация.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ — позволяет безопасно  купить квартиру в новостройке. Он не гарантирует  стопроцентное выполнение обязательств застройщиком, но защищает от строительных компаний  однодневок. Перед подписанием ДДУ внимательно читайте его пункты, а лучше обратитесь к знакомому юристу.

ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

  1. Строительный адрес дома.
  2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  3. Этаж и порядковый номер квартиры.
  4. Планировку и площадь квартиры.
  5. Дату сдачи новостройки.

Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ. 

ДДУ защищает вас от переноса сроков. Изменение сроков сдачи новостройки возможно, но требует обязательного согласования с каждым дольщиком через дополнительное соглашение. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если будут нарушены сроки сдачи дома , вы имеете право на выплату пени. 

Обратите внимание на пункты ДДУ, касающиеся изменения метража квартиры в большую и меньшую сторону по сравнению с заявленным.

Выбор новостройки – это очень ответственный процесс, во время которого нужно учесть несколько важных аспектов: цену, качество проекта, локацию и надежность застройщика. Novostroy-M.ru рассказывает, как оценить финансовую устойчивость строительной компании и какие документы попросить для ознакомления, чтобы убедиться в безопасности сделки и в скором времени отпраздновать новоселье.

Выбираем строительную компанию

Как новичку на рынке недвижимости выбрать застройщика? Для оценки надежности девелопера покупатель может провести собственное расследование: изучить публикации в СМИ, на сайтах о недвижимости. Проверить информацию о задержках сроков строительства, недовольстве дольщиков качеством работы застройщика, посетить форумы собственников квартир в уже сданных проектах. Конечно, доверять представленной информации на 100% не стоит, но составить мнение о надежности девелопера можно.

«Главное, что стоит проверить – это список проблемных строительных компаний и убедиться, что выбранный девелопер в нем не значится»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

На сайтах правительства Москвы и Московской области размещен список проблемных застройщиков. На портале Стройкомплекса Москвы представлен перечень компаний, работающих в рамках 214-ФЗ, комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. На сайте Москомстройинвеста размещен не только список таких застройщиков, но и данные о компаниях, не исполняющих своих обязательств перед дольщиками или находящихся в процессе банкротства.

Еще один очевидный совет – посмотреть, по какому договору реализуется проект, считает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. В настоящее время власти серьезно контролируют это вопрос и поддерживают ДДУ. Одна из тенденций последнего времени — сокращение новостроек, реализуемых по ЖСК. Господдержка не распространялась на такие проекты, а в рейтинге Мосстройинвеста можно увидеть только те новостройки, где продажи ведутся по ДДУ.   

Проверяем документы

Итак, информация, которую застройщик обязан раскрывать перед долевыми инвесторами, предусмотрена в ст. 3.1. Федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 года, комментирует юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. Застройщик обязан публиковать на сайте следующие документы:

1. Разрешения на ввод по тем жилым домам, которые были введены в эксплуатацию в течение трех лет, предшествующих дате публикации проектной декларации по данному конкретному жилому дому

2. Аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности застройщика

3. Разрешение на строительство

4. Заключение экспертизы на проектную документацию

5. Правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок

6. Проектная декларация

7. Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и его проекта требованиям федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г.

8. Проект ДДУ

9. Выбранные застройщиком способы обеспечения своих обязательств перед долевыми инвесторами (поручительство банка или страхование ответственности) или привлечение долевых инвестиций через счета-эскроу (после 01.07.2017 года)  

10. Фотографии строящегося жилого здания (обновляются раз месяц)

Самую полезную информацию можно найти в проектной декларации, разъясняет Мария Литинецкая. В ней содержится информация о деятельности застройщика и самом объекте. Это данные об учредителях, завершенных и строящихся объектах за последние три года деятельности, предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию и характеристики жилого комплекса (количество квартир, площадь, технология строительства, число нежилых помещений). Разрешение на строительство нужно изучить для того, чтобы понять, законно ли девелопер ведет реализацию проекта. Нередко застройщики начинают продажи или бронирование еще до получения данного документа с заключением ПДКП (подробнее читайте в интервью Василия Шарапова), что подразумевает высокие риски для клиента. Право на земельный участок подтверждается договором аренды либо свидетельством о праве собственности, если землей владеет сам застройщик. Обратите внимание на какой срок заключена аренда: договор не должен заканчиваться как минимум до даты ввода дома в эксплуатацию.

Оцениваем финансовую надежность застройщика

Надежность застройщика может подтвердить анализ его финансовой отчетности и аудиторского заключения на сайте компании, считает Василий Шарапов. О финансовой надежности свидетельствует низкое количество кредиторских обязательств перед банками и судебных исков к застройщику.

Вряд ли покупателю удастся объективно оценить финансовую надежность застройщика, комментирует Мария Литинецкая. Бухгалтерские отчетности — это коммерческая тайна, они не подлежат для ознакомления дольщику. Поэтому косвенно о финансовой надежности говорит опыт работы девелопера, количество реализованных проектов. Застройщик, портфель которого регулярно пополняется введенными в эксплуатацию жилыми комплексами, знает рынок и является надежным.

Ориентироваться на наличие или отсутствие судебных разбирательств с застройщиком не стоит, считают эксперты. Найти девелопера старше 10 лет, который не запятнал бы свою репутацию исками, вряд ли удастся. Но это не означает, что все они погрязли в коррупции и мошенничестве. Нужно посмотреть иски: это могут быть отдельные жалобы на качество обоев или частоту уборки территории. Подобные претензии не говорят о неспособности компании строить качественно, полностью и в срок. А вот многочисленные иски в отношении земельных прав, допусков на строительство или срыва его сроков дают все основания для сомнений – насколько финансово состоятелен такой застройщик.

При выборе квартиры в новостройке также стоит обратить внимание на партнерские взаимоотношения застройщика и банков – в скольких банках аккредитованы проекты девелопера отмечает директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталия Немчанинова. Застройщики, которые реализует крупные проекты, имеют большой опыт работы с банками. Существует партнерская линейка, и если она включает работу с государственными банками – это хороший знак для покупателя. Банки внимательно изучают застройщика прежде чем участвовать в проектном финансировании и предоставлять ипотечные программы. В новых проектных декларациях, выпущенных с 1 января 2019 года указывается дополнительный источник финансирования проекта, помимо средств дольщиков, Наличие кредитной линии от крупнейших банков в данном разделе станет дополнительным гарантом надежности покупки.

Смотрим тип договора

Наиболее защищены дольщики, которые приобретают квартиру по договору долевого участия, при этом реализация проектов, в которых уже оформлено право собственности, осуществляется по договорам купли-продажи, считает Татьяна Подкидышева.

Выбор финансово-правовой схемы реализации квартир остается за застройщиками, отмечает Василий Шарапов. Они вправе выбрать как продавать квартиры. Может заключаться ДДУ, может быть образован жилищный кооператив, а квартиры будут реализовываться за счет внесения паевых взносов в кооператив, наконец, законодательство предоставляет застройщику право продавать квартиры путем выпуска жилищных сертификатов. Согласно деловой практике наиболее безопасным способом инвестирования считается заключение ДДУ.

ДДУ подлежит государственной регистрации, поэтому исключены двойные продажи, т.е. одни и те же квартиры / апартаменты девелопер не сможет продать дважды – Росреестр не зарегистрирует второй договор на тот же объект. В ДДУ определены сроки передачи объекта дольщику – это обязательное условие договора. Если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. Согласно 214-ФЗ, после сдачи новостройки в эксплуатацию на нее действует гарантия не менее пяти лет. А в случае недобросовестности застройщика, он обязан вернуть дольщику все вложенные средства по его требованию.

Оптимальный тип договора зависит от того, на какой стадии покупается жилье, комментирует Мария Литинецкая. После ввода дома в эксплуатацию и до оформления права собственности застройщики продают недвижимость по ПДКП. Однако порой ПДКП встречается в объектах, находящихся на начальной стадии, пока не получены разрешения на их строительство. Такой договор покупатель заключает на свой страх и риск. Однако, и в готовом доме, покупая квартиру по ПДКП, клиент тоже рискует: такой договор не проходит регистрацию в регпалате, поэтому покупатель не защищен от двойных продаж. Тем не менее, данная схема абсолютно не противоречит действующему законодательству, поэтому после сдачи проекта девелоперы ведут его реализацию именно по ПДКП. Договор купли-продажи (КП) заключается после того, как дом введен в эксплуатацию и застройщик уже оформил объект в собственность. Это абсолютно легитимная схема покупки. Однако у такой формы договора есть свои нюансы. В договоре купли-продажи застройщик не несет ответственность за строительные дефекты, покупатель не вправе требовать устранения выявленных недостатков или компенсацию за самостоятельный ремонт.

Подбираем новостройку

После того, как вы выяснили, насколько надежен застройщик, проверили документы и выбрали схему покупки, следует выбрать тип новостройки, ведь под красивыми фасадами его порой трудно отличить. Что выбрать – кирпич, монолит или панель?

Сегодня качество монолитных и панельных домов сопоставимо. Панель собирается за 7-8 месяцев, монолитные дома строят 1,5-2 года. На кирпич-монолит у застройщика уйдет 2-2,5 года, а кирпичные дома строят не менее 3-х лет. Предпочтение в пользу того или иного типа домостроения – дело вкуса, у каждого есть свои преимущества.

ЖК «Краски жизни»

Не стоит забывать и о том, что расположено рядом с жилым комплексом. Не поленитесь поискать в Интернете как можно больше информации. Ведь рядом с вашим будущим домом могут находятся очистные сооружения, свалка или кладбище. Обратите внимание на панорамные съемки новостроек с коптера, они дают возможность рассмотреть не только сам жилой комплекс, но и его окрестности с высоты птичьего полета. Вы поймете, правду ли пишет застройщик в рекламных буклетах о том, что дорога с высоким трафиком движения находится далеко от окон домов, а лес или река рядом — т.к. сами увидите все своими глазами.

Фотографии и съемки с коптера, конечно, помогают составить достоверное представление о ходе строительства и окружении жилого комплекса, но целиком оно сложится, когда вы приедете в офис продаж и все увидите своими глазами.

Уточняем детали

Необходимо оценить локацию новостройки – комфортно ли будет здесь жить, считает Наталия Немчанинова. Посетите офис продаж, оцените район застройки, транспортную доступность и окружающую инфраструктуру. Уточните, какие объекты инфраструктуры включает проект планировки территории комплекса, этапы их строительства. Оцените проект благоустройства территории: озеленение, дворы и детские площадки. Все это является неотъемлемой частью концепции современных жилых проектов.

Проблема многих покупателей состоит в том, что они выбирают квартиру, не рассматривая весь проект комплексно, считает Мария Литинецкая. Клиент оценивает планировку, вид из окна, уточняет наличие детского сада или школы. Нужно мыслить шире и при подборе жилого комплекса запросить у застройщика планы развития территории. Вполне может оказаться, что вид на озеро, который вам так импонирует, через пару лет закроется другими домами. Или рядом будет проложена шумная дорога. Подобные проблемы особенно актуальны для проектов комплексного освоения территории, которые строятся с нуля.       

С застройщиком нужно уточнить и другие технические вопросы: высоту потолков, наличие корзины под кондиционер. Зачастую девелоперы подстраховываются и стараются минимизировать описание объекта в ДДУ до формальных характеристик: общая и жилая площадь, этаж, рассказывает Мария Литинецкая. Тогда покупателю будет сложно предъявить претензии, если он получит совсем не то, что ему было изначально обещано. По возможности попросите прописать в ДДУ все данные о приобретаемом объекте, вплоть до количества фаз счетчика. В таком случае вы получите реальный рычаг воздействия на девелопера и сможете вернуть деньги при конфликте.

Читайте также: Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Дата публикации 16 февраля 2019

2019

В юридическом смысле застройщик определяется как любое юридическое лицо, которое обладает землей в соответствии с правами собственности или правами аренды, привлекает денежные средства в рамках механизма долевого участия в соответствии с законом, и осуществляет на этом земельном участке жилое строительство. При этом обязательным условием является обладание застройщиком специального разрешения на этот вид деятельности.

В настоящее время очень сложно найти благонадежного застройщика. Существует множество так называемых «фирм-однодневок», которые занимаются отмыванием средств у инвесторов. После того, как эти фирмы соберут достаточную сумму, они переводят полученные средства на счет другой компании, часто в офшорной зоне, и исчезают. Ни о каком строительстве, конечно, нет и речи. При этом обманутому дольщику получить деньги назад будет очень сложно: даже после долгих судебных разбирательств люди остаются ни с чем.

В этой статье мы расскажем вам, как выбрать надежного застройщика.

Риски неправильного выбора компании застройщика

Целесообразно будет перечислить все возможные риски, которые инвестор берет на себя при выборе недобросовестной компании застройщика:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. Как уже было написано, вы можете стать жертвой мошенничества.
  2. Компания застройщик может обанкротиться.
  3. Могут случиться непредвиденные обстоятельства. К примеру, экономический кризис или серьезное стихийное бедствие.
  4. Срок строительства может быть существенно перенесен.
  5. Существует опасность некачественного строительства вследствие использования плохих материалов.
  6. Опасность повышения цены за квартиру в процессе строительства.

Советы по выбору компании застройщика

Существует целый комплекс механизмов, которые помогут избежать потенциальных рисков и не попасть в руки мошенников. Эти механизмы сводятся к четырем главным правилам:

  1. При выборе компании застройщика обязательно проверьте ее репутацию. Для этого вам нужно найти более подробную информацию о компании в интернете. Причем не стоит искать правду на официальном сайте компании. Лучше воспользуйтесь тематическими форумами, где найдете жильцов из объектов недвижимости, уже построенных фирмой. Также проверьте, не значится ли компания в различных черных списках, которыми так же изобилует интернет. Так же составляются специальные рейтинги компаний и так называемые «белые списки«.
    Обязательно поинтересуйтесь, сколько у компании было успешных проектов. Если компания успешно сдает в срок свои объекты, их жильцы не жалуются на качество строительство, и у компании нет так называемого «долгостроя», скорее всего застройщик добросовестно отнесется и к объекту, в который вы хотите инвестировать.
    Третьим важным индикатором будет банковская поддержка строительства
    . Банки очень серьезно рассчитывают риски, обеспечивают страхование. Таким образом, возможность оформления ипотеки при покупке квартиры, предоставляемая крупным банком — показатель надежности фирмы.
  2. Проверка сроков функционирования компании. Этот пункт напрямую связан с предыдущим. Если фирма застройщик работает год или даже меньше года, вы очень сильно рискуете, выбирая именно ее. Вы не сможете найти в глобальной сети никаких подтверждений, что компания — не мошенник. Рассчитывать на надежность компании можно, если она работает в нужном вам сегменте уже не менее 5 лет.
  3. После того как вы проверите репутацию компании и сроки ее функционирования, рекомендуется проверить жилье при личном осмотре. Стоит съездить на стройплощадку и понаблюдать за темпами строительства. Если вы заметите даже первые признаки заморозки проекта, вам стоит задуматься, действительно ли стоит инвестировать в эту фирму.
  4. Помимо всего перечисленного необходимо будет проверить документацию компании. Прежде всего ознакомьтесь с документами, которые подтверждают права фирмы на землю. Проверить законность этого документа несложно. В нем должно быть указано, что земля была приобретена, к примеру, в результате торгов. Так же обратите внимание на то, как земля должна быть использована согласно этому праву. В графе «целевое назначение» должно значиться «для строительства жилого дома». После знакомства с правом собственности попросите представителей компании показать вам разрешение на строительство, проектную декларацию и заключение экспертов по ней. Не будет лишним так же потребовать финансовые документы. Они не являются корпоративной тайной и компания обязана будет их предоставить.

Пример по выбору компании застройщика

Предположим, что вы участвуете в долевом строительстве и вдруг узнаете о банкротстве фирмы. В этом случае по закону вы имеете право на возмещение убытков. При этом важно отметить, что имеются в виду реальные убытки, а не только та сумма, которая была передана компании при заключении договора. Поэтому вы можете подать в суд в одностороннем порядке, если решите, что больше не хотите участвовать в этом строительстве.

Так же при банкротстве застройщика часто недостроенный объект передается кредиторам, которые помогают достроить объект. В этом случае создается жилищно-строительный кооператив.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку выбора компании застройщика

Вопрос: Мы выбрали компанию застройщика, хотим купить квартиру. С документами все в порядке, компания кажется надежной и работает на рынке уже 6 лет. Смущает лишь одно: представители компании предлагают подписать не договор долевого участия, как это принято, а только предварительный договор о долевом участии. Подписывать или отказаться? Максим.

Ответ: Максим, в этом случае советуем найти другую фирму застройщика. Очень часто строительные фирмы предлагают подписать предварительный договор о долевом участии в том случае, если у нее еще нет разрешения на строительство объекта. Так же учтите, что предварительный договор долевого участия не имеет механизмов и гарантий, которые позволят вернуть инвестированные вами в строительство деньги в случае мошенничества или банкротства компании. Если вы сомневаетесь в том, что компания, которую вы выбрали, надежная, мы советуем вам воспользоваться помощью риелторов. Они проводят комплексную проверку компаний прежде чем выставлять объявления о продаже квартир в тех или иных объектах.

Заключение

Подведем итоги. В настоящее время очень сложно найти надежного застройщика. На рынке строительства существует очень много мошенников или просто несостоятельных компаний. Риски потерять деньги велики, если не подходить к выбору компании застройщика серьезно.

Памятка потребителю как выбрать надежного застройщика:

  1. При выборе застройщика важно проверять все документы, имеющиеся у компании по объекту.
  2. Необходимо узнать, насколько темпы строительства соответствуют заявленным компанией срокам сдачи объекта.
  3. Важно уточнить, сколько лет компания работает на рынке жилья в нужном вам сегменте. Отдавайте предпочтение компаниям, которые работают в сфере строительства уже много лет. При этом посещайте форумы, на которых общаются люди, купившие квартиры в домах, построенных этими фирмами. Проверьте репутацию компании.
  4. К подписанию договоров подходите максимально серьезно.

Следуя вышеперечисленным правилам, вы минимизируете риски, а в случае непредвиденного банкротства застройщика вы сможете вернуть свои деньги через суд.

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

При покупке жилья у каждого человека есть свои требования и пожелания к будущему жилой площади, но часто люди не знают, как правильно выбрать квартиру в новостройке. Существует много аспектов, которые влияют на удачную покупку.

Основные правила удачного выбора жилья

Покупка будущей жилой площади для любого человека это очень стрессовый момент в жизни. Каждый покупатель имеет определенные требования, которые являются основой для выбора семейного гнездышка. Кто-то хочет купить особняк, а кто-то квартиру в многоквартирном доме. Одним из самых спорных моментов всегда было решение о покупке первичного или вторичного жилья. Каждое из них имеет свои плюсы и минусы.

Для удачного выбора квартиры в новостройке большое значение имеют следующие моменты:

  1. Выбор застройщика.
  2. Выбор района будущего дома.
  3. Внешние и внутренние характеристики многоквартирного дома.
  4. Выбор этажа и расположения квартиры в доме.
  5. Планировка жилой площади.
  6. Соседи.
  7. Оценочная стоимость жилья.

Если провести анализ выбранной квартиры по всем вышеперечисленным пунктам, то можно быть уверенным, что выбор сделан правильный. Конечно, покупка жилья занимает много времени и перед тем, как найти удачный вариант, можно встретить много скрытых недостатков, которые проявятся в будущем.

Как правильно выбрать застройщика

Выбирая квартиру на первичном рынке можно встретить множество заманчивых предложений. Застройщики привлекают покупателей сниженными ценами на новые квартиры. Надо заметить, что чем более ранний этап строительства многоквартирного дома, тем более снижена цена на квадратный метр жилой площади.

Также банки стимулируют людей на покупку именно первичного жилья путем выдачи ипотечных кредитов по сниженным процентным ставкам.

Поэтому самым первым пунктом при выборе квартиры должен стать выбор определенного списка строительных компаний, которым можно доверить свои денежные средства на строительство жилья.

При выборе строительной компании необходимо обратить внимание на:

Все серьезные компании в настоящее время должны иметь личный сайт, на котором указаны контакты, юридический адрес и места нахождения офисов, а также учредительные документы.

Зная основные данные о компании легко можно проверить информацию о том, действительно ли зарегистрирована данная компания в реестре юридических лиц. Также можно получить сведения о директоре и главном бухгалтере.

В случаях, если человек не разбирается в учредительной документации, можно обратиться за помощью к юристу. Изучив все документы можно сделать вывод о легальной и нелегальной деятельности данной фирмы.

Какую информацию можно получить из документов компании

К основным учредительным документам относятся:

  1. Устав строительной организации. В нем содержится подробная информация о полномочиях директора, генерального директора, главного бухгалтера, об учредителях и их ответственности за взятые фирмой обязательства. Важно обратить внимание на тот момент, кто обладает правом первой подписи документов по продаже квартир. Если в дальнейшем договор долевого строительства с дольщиком будет подписан директором, не имеющим права подписи, такой договор будет признан судом недействительным.
  2. Протокол о назначении директора. Также необходимо внимательно изучить, кто назначен, в какой период действуют его полномочия, и имеет ли данное назначенное лицо подписывать договора долевого строительства.
  3. Свидетельство о постановке данной фирмы в налоговые органы.
  4. Выписка о том, что данная фирма состоит в реестре юридических лиц. Когда организация прекращает свою деятельность, в данном реестре делается запись об исключении фирмы.
  5. Аудиторские заключения о работе застройщика за последний год. Эта информация даст сведения о том, какая собственность числится на балансе компании, ее финансовое состояние. Это является одной из составных частей гарантии, что строительная компания выполнит свои обязательства перед дольщиком своевременно и в полном объеме.

Важно проверить документы, подтверждающие разрешение на ведение строительной деятельности компании.

Бывают такие ситуации, когда компания зарегистрирована долгое время, все ее документы в порядке, но она не получила разрешение именно на ведение строительной деятельности. В таком случае, есть большие риски того, что данный застройщик не сможет получить документы на построенный дом и ввести его в эксплуатацию.

Кроме общего разрешения ведения строительной деятельности важно проверить:

Важно проверить, когда заканчивается договор аренды, в случае аренды земельного участка. Есть риск, что здание не будет достроено по причине отказа в продлении аренды на земельную площадь.

Как известно, банки предоставляют ипотечный кредит только при строительстве недвижимости аккредитованным застройщиком. Если дольщик планирует воспользоваться ипотекой, то он обязательно должен выбирать строительную компанию из списка аккредитованных банком компаний.

Но даже если недвижимость покупается без привлечения ипотечных средств, можно проверить состоит ли данный застройщик в списках банков. Это будет дополнительной гарантией в добросовестности и финансовой стабильности выбранной компании.

Иногда застройщики предлагают заключение договора долевого строительства еще до получения разрешений на строительство и проектной документации. Не стоит рисковать и заключать договор на такой ранней стадии, потому что есть большие риски отказа в получении необходимых документов по определенным причинам, не всегда зависящим от застройщика.

Договор долевого участия

Это договор, который предлагает застройщик для заключения между дольщиком и строительной компанией (ДДУ). Основной документ, по которому приобретается право владения жилой площадью. При его заключении важно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Стоимость приобретаемой недвижимости. Один из главных моментов фиксированная или нефиксированная цена. Бывает так, что строительные компании предусматривают повышение стоимости покупаемой площади непосредственно перед введением в эксплуатацию дома. В таком случае дольщики вынуждены дополнительно вкладывать денежные средства.
  2. Порядок оплаты вносимого долевого вклада. В договоре могут быть прописаны различные условия оплаты (разовый вклад, вклад по установленному графику платежей)

В зависимости от порядка внесения денежных средств может варьироваться итоговая стоимость жилой площади. Подписывая ДДУ важно выбирать наиболее выгодные и комфортные для себя условия. Важно просчитать все плюсы и минусы.

В договоре должен быть обязательно указан тип строительства:

Нужно иметь в виду, что других формулировок в договоре долевого строительства быть не должно. Они рассматриваются как мошенничество. Следующие важные пункты:

  1. Внимательно изучить моменты расторжения контракта с застройщиком. Здесь должна быть прописана ответственность каждой стороны. Если одна из сторон нарушает свои обязательства по срокам и качеству строительства или по оплате необходимых взносов, должен быть указан порядок расторжения. Важно иметь выгодные отступные пути при некачественном выполнении строительной компанией своих обязательств. А также иметь пути отступления, в случае изменения финансовой ситуации дольщика.
  2. Должен быть точно оговорен срок сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Некоторые недобросовестные компании уклоняются в обозначении конкретной даты сдачи в договоре с дольщиком.
  3. Проанализировать остальные пункты договора, они не должны ущемлять прав дольщика и должны утверждать конкретный порядок действий каждой из сторон в случае определенных ситуаций.

Добросовестные застройщики, для привлечения дольщиков еще на ранних этапах строительства, как правило, предоставляют всю необходимую документацию в открытый доступ для ознакомления на своих сайтах.

Важно обращать внимание, если компания скрывает какие-либо документы, соответственно ей есть что скрывать. И такой компании не стоит доверять свои денежные средства на строительство жилья.

Выбор района будущего дома

После того, как дольщик определится с одним или несколькими строительными компаниями, которым он может доверить строительство будущего жилья, важно выбрать район, в котором он планирует жить.

Выбор района может зависеть от следующих показателей:

  1. Близость жилья к основным важным местам: работы, родственникам, социальным объектам, трассам. Важно проанализировать, сколько времени необходимо будет тратить всем членам семьи для того, чтобы ежедневно добираться до работы, учебы. Возможно, есть альтернативные пути решения в случае удаленности района от значимых мест путем смены учебного заведения или перевода на другую работу. Или приемлемость данного расстояния.
  2. Наличие поблизости промышленных предприятий. Такие организации могут отравлять воздух неприятными запахами и вредными веществами. А отсутствие скверов и зеленых насаждений не сможет нейтрализовать вредные выхлопы и сделать воздух свежим. Также необходимо учитывать опасность радиоактивных отходов и их влияние в течение нескольких лет на здоровье жителей района.
  3. Непрерывный поток автотранспорта. Такие условия создают постоянный шум и выхлопы в атмосферу. А также это повышенная опасность для перехода дорожных путей.
  4. Экология района. Существуют в целом неблагоприятные районы, вызывающие постоянные болезни и смертельные исходы. Важно обращать на наличие природы и вредных отравляющих ее объектов.
  5. Наличие общественного транспорта и удобство в его использовании. Для тех, кто передвигается на общественном транспорте, важно оценить ситуацию в часы пик и проанализировать время и удобство прибытия в необходимые районы.
  6. Платные и бесплатные парковки вблизи дома. Это также очень важный момент, потому что отсутствие бесплатных парковок — это дополнительные ежемесячные расходы для семьи. Удобство и близость расположения платных парковок может гарантировать сохранность автомобилей и спокойствие их собственников.
  7. Близость развлекательных заведений. Подобные заведения привлекают определенные группы населения. Так, например дискотека для молодежи может создавать неудобства в постоянном потоке рядом с домом пьяных подростков, раскидывающих окурки и стеклянные бутылки.

Поэтому для выбора определенного района, важно съездить туда и посмотреть все своими глазами.

Отметив плюсы и минусы по каждому перечисленному пункту, и сравнив несколько районов, можно выбрать наиболее подходящий путем определения большего количества плюсов одного из них.

Важно выбирать район, учитывая самые основные принципиальные моменты для каждого члена семьи, а также все плюсы и минусы в совокупности.

Внешние и внутренние характеристики многоквартирного дома

Определившись с районом, в котором хочется жить, необходимо перейти к выбору непосредственно самого дома. Здесь важно оценивать этап строительства дома. Конечно, легче всего выбирать дом, когда он уже имеет самый верхний этаж и почти готов к вводу в эксплуатацию.

При внешнем осмотре дома важно оценить цельность конструкции и отсутствие трещин, видимых перекосов. В первые годы постройки дома, он особенно подвержен усадке и появлению трещин. Поэтому важно осмотреть дом со всех сторон и отказаться от покупки в нем квартиры в случае обнаружения видимых изъянов.

Если первичный наружный осмотр дома дал удовлетворительные результаты важно провести внутренний осмотр. Заходя в подъезд, необходимо оценить следующее:

Важно пройтись по подъезду, по этажам и представить будущему новоселу, что он будет ходить здесь ежедневно. Оценить возможности ввоза будущей мебели и техники в свою квартиру. Так, например, отсутствие грузового лифта и узкие лестничные пролеты могут создать множество проблем при переезде.

Количество квартир напрямую связано с количеством соседей, которые будут окружать новосела ежедневно. Одним из комфортных расположений квартир считается 3-4 квартиры на этаже.

Выбор этажа и расположения квартиры в доме

После оценки и выбора конкретного дома для будущего проживания предстоит выбор этажа. По рыночным законам самыми популярными этажами считаются с 3 до предпоследнего этажа.

Самыми непопулярными являются первый и последний этажи. Поэтому зачастую застройщики делают на них более привлекательные цены. К основным минуса последнего этажа относятся:

  1. Вероятность протекания потолка.
  2. Промерзание крыши.
  3. Осложненный доступ в случае неработоспособности лифта.
  4. Трудности при продаже на вторичном рынке.

Но есть и весомые плюсы покупки квартиры на самом верхнем этаже:

  1. Отсутствие топающих сверху соседей.
  2. При наличии чердака или технического этажа, возможность приватизации и перепланировки квартиру в 2 уровня.
  3. Более свежий воздух.
  4. Менее слышно уличный гул.
  5. Отсутствие проходящих мимо соседей.
  6. Более привлекательная цена.

При выборе самого первого этажа можно столкнуться со следующими недостатками:

  1. Необходимость установки решеток на окна и балкон от злоумышленников и хулиганов.
  2. Большая проходимость соседей.
  3. Уличный шум.
  4. Шум соседей с верхних этажей.
  5. Влажность и неприятный запах из подвала.
  6. Подверженность пола быстрому охлаждению.
  7. Трудности при продаже на вторичном рынке.
  8. Неприятный запах от мусорных баков, при их близком расположении к окнам.

Но наравне с этими отрицательными чертами покупка квартиры на первом этаже имеет и свои достоинства:

  1. Привлекательная цена.
  2. Быстрый и легкий доступ к квартире.
  3. Возможность создания цокольного этажа в квартире путем перепланировки.

При выборе расположения квартиры кроме этажа также большое значение имеет ее расположение на самой площадке. Хорошо, когда она дополнительно удалена от проходной лестницы. А также есть преимущество выхода глазка на двери у соседей на соседнюю квартиру, для ее безопасности от ограбления.

Также можно обращать внимание на потенциальную возможность создания тамбура на одну или две квартиры для хранения вещей и обуви.

Планировка жилой площади

На этапе строительства будущей квартиры дольщик может предоставить свои пожелания на проектирования его жилой площади. В этом случае неизменными остаются только несущие стены.

При проектировании будущей планировки квартиры важно учитывать следующие факторы:

В случае близкого расположения одной из комнат к лифтовой шахте или соседней квартире важно обратить внимание, чтобы граничащая стена была несущей. Тогда она будет более качественно изолировать шум. Но на этапе строительства можно скорректировать шумоизоляцию по желанию дольщика.

Угловое расположение квартиры подразумевает возможные сквозняки через стеклопакеты. Как правило, такие квартиры более холодные. Именно поэтому, приобретая угловую квартиру можно потребовать установку дополнительных обогревательных батарей.

Если покупается квартира численностью комнат две и более, то лучше выбирать расположение на две противоположные стороны для удобства проветривания помещения.

При выборе стороны, на которую будут выходить окна, не рекомендуется выбор северной и южной стороны. Это связано с тем, что в квартире, выходящей на север, всегда будет темно и тоскливо. А в южной квартире всегда будет солнечно, но жарко и душно. Идеальным вариантом считается расположение окон на восток и запад, когда солнце светит в окна только одну половину дня.

Соседи

Приобретая квартиру в доме, важно выяснить, кем будут соседи. Зачастую застройщик может подсказать, если выдаются сертификаты для покупки квартиры в данном доме военным людям, медикам, людям, работающим на определенном заводе, детям-сиротам.

Также на основную массу соседей влияет расположение поблизости градообразующих предприятий, университетов и других крупных объектов. Часто собственники квартир сдают в аренду квартиры вблизи высших учебных заведений.

Проводя осмотр дома, можно поинтересоваться у соседей из окружающих домов об информации, о том контингенте людей, которые планируют заселяться. Бдящие пожилые люди с удовольствием поделятся своими наблюдениями о том, какие люди приходят смотреть данную новостройку.

Также можно обратить внимание на тип квартир на одном этаже. Так, например, если семья с детьми планирует заселиться в двух- или трехкомнатную квартиру, а вокруг остаются однокомнатные квартиры, стоит задуматься о соседях. Обычно однокомнатные квартиры покупают молодые люди или семьи, не имеющие детей.

Исходя из полученной информации, можно сделать вывод, кто будет жить рядом и допустимо ли такое соседство для комфортного проживания в новой квартире.

Оценочная стоимость жилья

Заключая договор долевого участия, или покупая по другому виду контракта жилую площадь в новом доме, важно понимать, сколько она стоит сейчас и за сколько ее можно будет продать в дальнейшем. Часто бывает, что застройщики накручивают дополнительную стоимость жилой площади за счет постройки «элитного» комплекса или в престижном районе.

Также многие застройщики предлагают приобрести жилую площадь «под ключ». Это тот случай, когда собственник получает квартиру не с голыми стенами и потолком, как в обычном случае, а с полным ремонтом.

Стоимость такого ремонта может намного быть дороже, чем, если собственник заказал бы ремонт самостоятельно. Здесь важно понимать, что использование дешевых экономичных материалов может привести к тому, что через короткое время квартира будет выглядеть совсем не так, как выглядела во время приемки.

Важно понимать, что при продаже такой квартиры на вторичном рынке, данный ремонт не будет оценен в такую стоимость. Но есть такая категория граждан, которые не хотят ломать голову и делать ремонт своими руками. Именно они рады квартире с готовым ремонтом.

Учитывая 7 основных правил выбора квартиры в новостройке и проанализировав все плюсы и минусы для себя, можно не сомневаться в правильности сделанного выбора.