Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды? в 2019 году

🕒

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК. Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Чтобы правильно понять, как происходит расторжение договора аренды (образец будет описан и представлен в статье далее), следует рассмотреть нормы, касающиеся любого документа такого характера, имеющиеся в законодательстве. Они обозначены в статье 450 ГК.

Общие нормы

Заключение договора и факт окончания его действия в первую очередь представляют собой определенные формы возникновения и прекращения обязательств. Основной особенностью в данном случае является то, что зафиксированы эти формы на бумаге. В этой связи существуют достаточно строгие нормы и порядок, в соответствии с которым осуществляется процесс разрыва отношений между сторонами. Существует три способа, посредством которых осуществляется расторжение договора аренды помещения. К ним относят:

Рассмотрим эти способы подробнее.

Соглашение о расторжении договора аренды

Этот способ считается наиболее приемлемым, простым и удобным в плане выполнения юридически значимых мероприятий. Расторжение договора аренды таким образом не обязательно должно основываться на негативных обстоятельствах. Однако при прекращении правоотношений в бумаге крайне важно указать такие моменты, как:

Регистрационный порядок

В случае если договор прошел госрегистрацию, соглашение о его расторжении также должно быть подвергнуто этой процедуре. Порядок осуществления регистрации зафиксирован в ст. 651, 452 (п. 1) ГК. Моментом расторжения по согласию участников считается, в соответствии с общим правилом, дата подписания соответствующего соглашения. Однако законодательством допускается установление и иного числа. Дата, когда будет внесена соответствующая запись в Госреестр, будет считаться моментом, в который произошло официальное расторжение договора аренды.

Иск в суд

Законодательство определяется ряд случаев, в которых допускается заявление требований в судебный орган. В частности, к ним относятся ситуации выявления нарушений условий договора одним из участников и прочие обстоятельства, предусмотренные в нормативных актах. Конкретные случаи нарушений со стороны как арендатора, так и арендодателя прописаны в статьях 620 и 619 ГК.

В случае их выявления наступают соответствующие правовые последствия. Законодательство гарантирует право на защиту своих интересов при ущемлении их действиями либо бездействиями второй стороны. Перечень, приведенный в статьях 620 и 619, не считается исчерпывающим. Непосредственно в самом договоре могут предусматриваться и прочие условия для его расторжения в суде. Данное положение соответствует смыслу ст. 450 п. 2, а также принципам, закрепленным в статье 421 ГК.

Возможные нарушения

Расторжение договора аренды арендатором может осуществляться досрочно в случаях, если:

Основания для прекращения сделки собственником

Расторжение договора аренды нежилого помещения или иного имущества его владельцем производится в случаях, если пользователь неоднократно или существенно нарушает условия контракта. Для определения значительности нарушений собственнику следует воспользоваться нормами ГК. Так, расторжение договора аренды возможно в случае наличия ущерба, в результате которого владелец лишился того, на что мог рассчитывать, вступая в данные отношения. Обязательством пользователя является эксплуатация имущества в соответствии с условиями контракта. При его нарушении допускается расторжение договора аренды без согласия пользователя. Если в контракте отсутствуют четко определенные условия эксплуатации имущества, то она осуществляется в соответствии с назначением, определенным сторонами. Если оно не установлено, то пользование производится в соответствии с обычным предназначением, вытекающим из сути объекта.

Порча имущества

Эксплуатация объектов должна осуществляться так, чтобы собственник получил их обратно в целости и сохранности либо в состоянии нормального износа, свойственного для данного вида деятельности и периода эксплуатации. Например, в качестве значительного ухудшения имущества будет выступать перепланировка комнаты (квартиры, офиса) без одобрения собственника.

Прочие случаи

Достаточно распространенной считается ситуация, когда пользователь имущества несколько раз (более двух) не вносит в установленный срок оплату за использование имущества. Достаточно часто она включается непосредственно в условия контракта. В связи с этим достаточно бывает только одного невнесения платы, чтобы осуществить обоснованное расторжение договора аренды. Образец документа, в соответствии с которым прекращаются правоотношения сторон, должен быть заполнен в соответствии с порядком, установленным в законе.

Особенности судебного рассмотрения

Если расторжение договора аренды осуществлялось по инициативе пользователя, то в обязательном порядке должны быть соблюдены требования, содержащиеся в последнем абзаце ст. 619 ГК. Согласно им, заявление в суд может подаваться только после того, как собственнику будут направлены требования об устранении выявленных нарушений в разумный срок. В связи с тем, что конкретный период законодательство не определяет, это понятие считается оценочным. «Разумный срок» должен определяться индивидуально в каждом конкретном случае. Как показывает практика, минимальная продолжительность такого периода – от 10 календарных суток. Кроме того, перед тем как подать заявление в суд, согласно ст. 620, пользователь не обязан отправлять требования на устранение нарушений собственнику. В этой связи становится несколько не ясной императивность и статус положения п. 2 ст. 452 ГК, согласно которому данное условие установлено как обязательное.

Односторонний порядок

Отказ от исполнения своих обязательств одним из участников, в соответствии с общими правилами, не допускается. Данное положение считается логическим продолжением закрепленной в ст. 310 нормы, предписывающей недопустимость данного действия. Однако если такая возможность указана в условиях документа, то отказ будет являться легитимным. Соответственно, в качестве правового последствия одностороннего отказа будет выступать расторжение договора аренды. Письмо, образец которого представлен ниже, должно ставить в известность другую сторону о произведенных мероприятиях. В этом случае имеет место так называемый «внесудебный порядок».

Правила оформления

Образец соглашения расторжения договора аренды, вне зависимости от того, каково основание к этому, предусматривает указание реквизитов сторон. Из документа должно быть понятно, между кем заканчиваются правоотношения и по какой причине. При наличии неисполненных обязательств должны быть указаны условия и сроки их выполнения. Например:

«Соглашение о расторжении договора аренды

  1. Стороны пришли к согласию прекратить отношения с ____г.
  2. Сторона 1 берет на себя обязательства вернуть Стороне 2 депозит в объеме
    1/3, что составляет____ руб. Вторая его часть – 2/3, а именно ____ руб., переходит в качестве отступного в собственность Стороны 1, что компенсирует убытки, понесенные в результате отказа Стороны 2 исполнить свои обязательства по договору.
  3. Данный документ полностью прекращает любые обязательства, исходящие из первоначального контракта.»

Далее представлена примерная форма, в которой может быть представлено предупреждение (образец):

«Уведомление: расторжение договора аренды

____ (число, месяц, год) вашему предприятию был передан в пользование объект ___. Об этом был заключен соответствующий договор аренды ____№___.

Согласно п.___ наша организация имеет право прекратить его в одностороннем порядке, если вашей организацией будут нарушены условия п. ___. В соответствии с п.___ вашему предприятию следовало выполнить____. Однако своих обязанностей ваша организация не выполнила, нарушив, таким образом, п. ___ , что подтверждается__________. В связи с изложенным выше, уведомляем вас, что договор аренды ________от _______г. №________согласно п. 3, ст. 450 ГК и п.___ договора считается расторгнутым с даты получения вашим предприятием данного уведомления.

Требуем ________ до ________г. _________________________

Подпись, число, печать.»

Важный момент

Во избежание всякого рода недоразумений эксперты рекомендуют прописывать как можно более конкретные условия в договоре. Это может касаться как непосредственно предупреждений, так и порядка вручения тех или иных бумаг. В частности, это относится к условиям и срокам направления уведомлений.

В заключение

Договор аренды считается достаточно распространенным приемом, обеспечивающим взаимовыгодные отношения между собственником имущества и потенциальным его пользователем. Первый получает доход от того, что предоставляет другому лицу возможность использовать объект по назначению в соответствии с законом и условиями договора. Вторая сторона получает возможность вести свою деятельность с минимальными вложениями в оборудование, недвижимость и прочие объекты, необходимые для успешного ведения бизнеса. Однако в любых правоотношениях есть обязанности, которые необходимо исполнять. Во избежание досрочного расторжения договора аренды необходимо следовать букве закона, а также условиям контракта и своевременно предупреждать друг друга об обстоятельствах, препятствующих этому.

Как расторгнуть договор аренды

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Расторжение договора аренды: образец

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Как расторгнуть договор аренды

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем 

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

  1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
  2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
  3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

 

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды 

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.

Скачать образец письма

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).

Расторжение договора аренды. Образец соглашения 

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Скачайте образец соглашения о расторжении договора аренды

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия 

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы

Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.

В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.

При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.

Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.

***

Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.

***

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».

Договор
прекращается по истечении срока аренды
либо в связи с его досрочным расторжением
по соглашению сторон или решению суда.

Как
и в других обязательствах, основанием
прекращения арендного обязательства
является истечение срока действия
договора, однако, если арендатор
продолжает пользоваться арендованным
имуществом за пределами срока и
арендодатель против этого не возражает,
договор считается возобновленным на
тех же условиях на неопределенный срок
(п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное
прекращение обязательства возможно
при расторжении договора аренды. В ст.
619 ГК РФ перечислены следующие основания,
позволяющие арендодателю требовать
расторжения договора: использование
имущества не по назначению, существенные
нарушения условий договора; значительное
ухудшение арендатором арендованного
имущества; несвоевременное внесение
арендной платы (более двух раз подряд
по истечении установленного договором
срока платежа); невыполнение обязанности
по проведению капитального ремонта
арендованного имущества
. Стороны могут
предусмотреть и иные основания расторжения
договора. Применяя указанные положения,
следует помнить, что они являются
специальными основаниями расторжения
договора аренды.

Согласно
п. 2 ст. 450 существенным признается
нарушение обязательства одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой
ущерб, что она в значительной мере
лишается того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора.

Договор
аренды может быть расторгнут и по
требованию арендатора, основания для
расторжения по его воле указаны в ст.
620 ГК РФ. Досрочное расторжение возможно
в следующих случаях: непредоставление
имущества в пользование арендатору
либо создание препятствий в пользовании
в соответствии с условиями договора
или назначением имущества; выявление
в имуществе недостатков, препятствующих
пользованию данным имуществом арендатором,
за которые арендодатель несет
ответственность; неосуществление
арендодателем в установленный срок
капитального ремонта, если данная
обязанность возложена на него;
непригодность имущества для использования
в силу обстоятельств, за которые арендатор
не отвечает.

Прежде
чем требовать расторжения договора,
арендодатель обязан письменно предупредить
арендатора о необходимости исполнения
им обязательства в разумный срок.
Арендатор в силу общих положений,
предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, должен
предварительно направить арендодателю
предложение расторгнуть договор и может
предъявить иск в суд лишь после получения
отказа либо в случае неполучения ответа
в установленный срок.

Таким
образом, договор аренды может быть
прекращен:

34. Договор проката (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон).

Договор
проката — это соглашение, в силу которого
одна сторона (арендодатель), осуществляющая
сдачу имущества в аренду в качестве
постоянной предпринимательской
деятель­ности, обязуется предоставить
другой стороне (арендатору) движимое
имущество во временное владение и
пользование, а арендатор обязуется
возвратить арендованное имущество по
истечении срока аренды и уплатить
определенную договором денежную сумму.

Законодатель
выделил договор проката из общей
юриди­ческой конструкции аренды в
силу его особенностей, касающихся:


предмета
договора
проката;


специального субъектного
состава;


наделения дополнительными
правами арендатора
и,
со­ответственно, ограничения
прав арендодателя;


публичного характера
договора;


специальных правил о содержании,
сроке
и
арендной
плате.
Предмет
договора
проката, по общему правилу, — движимое
имущество
(за исключением транспортных средств),
используемое гражданами в потребительских
целях
(бытовая электро- и радио­техника,
инструменты, мебель, спортивный инвентарь
и т.д., вплоть до посуды и предметов
одежды).

Особенности
субъектного
состава
заключаются
в пред­писываемом статусе арендодателя,
— он должен быть лицом, осуществляющим
сдачу имущества в качестве постоянной
пред­принимательской
деятельности.

Арендатор
наделяется правом
на
одностороннее расторже­ние договора,
а арендодатель
лишен права
на
распоряжение иму­ществом, переданным
по договору проката.

Договор
проката в силу прямого указания ГК
отнесен к пу­бличным
договорам.

Срок
договора
проката не должен превышать одного
года.

Сторонами
в
договоре проката выступают арендатор
и
арендодатель.

В
качестве арендодателя
могут
выступать коммерческие
организации и индивидуальные
предприниматели,
систематически
осуществляющие сдачу имущества в аренду.

Каких-либо
специальных требований к статусу
арендатора
по
договору проката закон не предъявляет.
Арендаторами могут выступать любые
субъекты гражданского права

бытовом про­кате — только граждане).

4.
Договор проката, будучи разновидностью
договора арен­ды, может быть подразделен
на два основных вида:

а)
бытовой
прокат,
когда
переданное по договору имуще­ство
используется в потребительских целях;

б)
коммерческий
прокат,
когда
переданное по договору имущество
используется в целях извлечения прибыли.

По
своей юридической природе договор
проката является:


консенсуалъным;


возмездным;


двусторонне обязывающим (взаимным).

Существенные
условия
договора
проката исчерпываются его предметом.

Особенности
содержания
договора
проката заключаются в следующем:


арендодатель обязан в присутствии
арендатора проверить исправность
данного имущества, а также ознакомить
арендатора с правилами его эксплуатации;


при обнаружении недостатков сданного
в аренду иму­щества, которые препятствуют
пользованию этим имуществом, на
арендодателя возлагается дополнительная
обязанность
в деся­тидневный срок безвозмездно
устранить
данные
недостатки или произвести
замену
имущества
с недостатками другим аналогич­ным
имуществом, находящимся в надлежащем
состоянии;


арендная плата вносится периодически
или единовременно в виде определенных
в твердой
денежной сумме платежей;


арендодатель несет обязанность по
осуществлению
капи­тального и текущего ремонта
арендованного
имущества;


сдача в субаренду имущества, предоставленного
аренда­тору по договору проката,
передача им своих прав и обязанностей
другим лицам, передача этого имущества
в безвозмездное пользо­вание, залог
арендных прав и т.д. не
допускается.

Особенности
ответственности
по
договору проката заключаются в применении
соответствующих норм Закона РФ «О защите
прав потребителей» (ст. 14, 15):


предусматривается имущественная
ответственность за вред, причиненный
жизни, здоровью или имуществу потреби­теля
вследствие недостатков арендованного
имущества.

-предусматриваются
нормы о компенсации морального вреда,
причиненного нарушением прав
арендатора-граджанина.

35.
Договор аренды транспортного средства
без экипажа (понятие, характеристика,
стороны, форма, содержание, права и
обязанности сторон). Ответственность
за вред, причиненный транспортному
средству и вред, причиненный транспортным
средством.

Договор
аренды транспортных средств — это
согла­шение, в силу которого арендодатель
предоставляет аренда­тору транспортное
средство за плату во временное владение
и пользование с оказанием арендодателем
услуг по управлению им и по его технической
эксплуатации — аренда транспортного
средства с экипажем
(ст.
632 ГК РФ) или
без оказания подоб­ного рода услуг —
аренда транспортного средства без
экипажа.

Гражданский
кодекс РФ закрепил две разновидности
до­говора аренды транспортных средств:


аренда транспортного средства с
предоставлением услуг по управлению и
технической эксплуатации — договор
аренды транспортного средства с экипажем
(фрахтование
на время);


аренда транспортного средства без
предоставления услуг по управлению и
технической эксплуатации (договор
аренды транспортного средства без
экипажа).

Согласно
Гражданскому кодексу РФ договор аренды
транспортного средства носит реальный
характер,
об этом сви­детельствует текст закона:
арендодатель’ предоставляет
арен­датору
транспортное средство за плату во
временное владение и пользование. Однако
в морском праве договоры фрахтования
судна без экипажа (бербоут-чартер) (ст.
11 КТМ) и фрахтование судна на время
(тайм-чартер) (ст
. 198 КТМ) рассматриваются
как консенсуальные,
такие
же конструкции предусмотрены для
внутреннего водного (п. 6 ст. 60 КВВТ) и
воздушного транспорта (ст
. 115 ВК).

Кроме
того, договор аренды транспортных
средств (как и иные виды аренды) является:


возмездным;


двусторонне обязывающим
(взаимным).

Форма
договора
аренды транспортных средств — незави­симо
от срока — простая
письменная,
не
требующая государствен­ной регистрации,
даже если в аренду передаются транспортные
средства, в силу закона являющиеся
недвижимым имуществом (воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания).

Данный договор
является реальным,
возмездным
 и консенсуальным (ст.
198 КТМ РФ).

Содержание
договора аренды

Содержание
договора аренды транспортного средства
с экипажем в основном составляют
обязанности арендодателя.

Арендодатель
обязан:

Арендатор
обязан:

Арендатор
вправе:

Правила
ответственности за причинение вреда
арендованным транспортным средствам
сформулированы законодателем с учетом
того, что последнее является источником
повышенной опасности;

Арендатор
в течение всего срока договора аренды
транспортного средства без экипажа
обязан поддерживать надлежащее состояние
арендованного транспортного средства,
включая осуществление текущего и
капитального ремонта.

Арендатор
своими силами осуществляет управление
арендованным транспортным средством
и его эксплуатацию, как коммерческую,
так и техническую.

Если
иное не предусмотрено договором аренды
транспортного средства без экипажа,
арендатор несет расходы на содержание
арендованного транспортного средства,
его страхование, включая страхование
своей ответственности, а также расходы,
возникающие в связи с его эксплуатацией.

Ответственность
за вред, причиненный третьим лицам
арендованным транспортным средством,
его механизмами, устройствами,
оборудованием, несет арендатор в
соответствии с правилами, предусмотренными
главой 59 настоящего Кодекса.

36.
Договор аренды транспортного средства
с экипажем (понятие, характеристика,
стороны, форма, содержание, права и
обязанности сторон). Ответственность
за вред, причиненный транспортному
средству и вред, причиненный транспортным
средством.

Договор
аренды транспортных средств — это
согла­шение, в силу которого арендодатель
предоставляет аренда­тору транспортное
средство за плату во временное владение
и пользование с оказанием арендодателем
услуг по управлению им и по его технической
эксплуатации — аренда транспортного
средства с экипажем
(ст.
632 ГК РФ) или
без оказания подоб­ного рода услуг —
аренда транспортного средства без
экипажа.

Кроме
того, договор аренды транспортных
средств (как и иные виды аренды) является:


возмездным;


двусторонне обязывающим
(взаимным).

Форма
договора
аренды транспортных средств — незави­симо
от срока — простая
письменная,
не
требующая государствен­ной регистрации,
даже если в аренду передаются транспортные
средства, в силу закона являющиеся
недвижимым имуществом (воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания).

Данный договор
является реальным,
возмездным
 и консенсуальным (ст.
198 КТМ РФ).

Договор
аренды транспортного средства с экипажем
должен быть заключен в письменной форме
независимо от его срока. К такому договору
не применяются правила о регистрации
договоров аренды, предусмотренные
пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Договор
аренды транспортного средства с экипажем
(фрахтование на время) включает в свой
предмет
два
элемента
:
само
транспортное средство,
обладающее
индивидуальными признаками, и оказание
услуг по управлению транспортным
сред­ством
(вождение,
навигационные услуги, услуги связи и
иные) и технической эксплуатации
(контроль приборов и механизмов,
регулировка, замена деталей и иные).

При
этом указанный договор необходимо
отличать от до­говора фрахтования
(чартера), являющегося разновидностью
до­говора перевозки, по следующим
критериям. В договоре чартера предмет
договора — комплекс предоставления
услуг (коммерческой эксплуатации) по
перевозке (доставке) пассажиров и грузов
самим собственником транспортного
средства; управление транспортным
средством и его техническая эксплуатация
признака самостоя­тельной объектности
в данном правоотношении не имеют; при
за­ключении договора фрахтования
(чартера) не происходит передача
транспортного средства во владение и
пользование фрахтователя, а осуществляется
предоставление площади (объема)
транспортно­го средства для оказания
услуг по перевозке пассажиров и грузов
на определенное количество рейсов.

Специфика
в том, что при аренде транспортного
средства с экипажем обязанности по
управлению и технической эксплуата­ции
возложены на арендодателя, при аренде
транспортного сред­ства без экипажа
— на арендатора.

В
случае гибели или повреждения арендованного
транспортного средства арендатор обязан
возместить арендодателю причиненные
убытки, если последний докажет, что
гибель или повреждение транспортного
средства произошли по обстоятельствам,
за которые арендатор отвечает в
соответствии с законом или договором
аренды.

Ответственность
за вред, причиненный третьим лицам
арендованным транспортным средством,
его механизмами, устройствами,
оборудованием, несет арендодатель в
соответствии с правилами,
предусмотренными главой
59настоящего Кодекса. Он вправе
предъявить к арендатору регрессное
требование о возмещении сумм, выплаченных
третьим лицам, если докажет, что вред
возник по вине арендатора.

Для предпринимателей малого и среднего бизнеса характерным является заключение договоров аренды.

В начале своего делового пути большинство предпринимателей не в состоянии позволить себе приобрести в свою собственность какую-либо недвижимость под собственное дело.

А для многих предпринимателей наличие такого помещения является необходимым элементов для их деятельности. Но у них есть выход, который заключается в аренде необходимой им недвижимости. Но, помимо недвижимости, они могут брать в аренду и оборудование, средства производства, транспорт. Это позволяет начинать бизнес без особо крупных вложений. Правда, взятые на себя обязательства придется неуклонно соблюдать.

В свою очередь, для арендодателя смысл в сдаче помещений заключается в том, что он от этой деятельности извлекает доход . Целые офис-центры выстраивают не из-за сильной любви к офисным помещениям, а потому что сдача их в аренду позволяет собственникам постройки ежемесячно получать немаленькую прибыль.

Поэтому, и первые, и вторые заключают между собой договор аренды. При этом, первые стремятся заключить его на таких условиях, чтобы можно было его при необходимости расторгнуть как можно быстрее. А вот вторые непременно получить гарантию, что аренда продлиться как можно дольше, и преждевременное расторжение не обойдется без дополнительных санкций.

Общая информация

Почему происходит необходимость досрочного расторжения договора аренды.

Арендатор, начиная свой путь в бизнесе или продолжая его, находит те условия аренды, которые подходят ему на данном этапе.

Но дела могут пойти в гору или, наоборот, скатиться вниз.

И в том, и в другом случае арендатор вынужден искать новые помещения для своего дела, другое оборудование. Возможно, в процессе своей деятельности он нашел лучшие условия по устраиваемой его цене.

Но и у арендодателя могут возникнуть причины сменить арендаторов по разным причинам. Основная из них это появление арендатора, который готов предложить более высокую арендную плату. Собственнику имущества выгодно сдать ему, потому что он увеличит свой доход, практически ничего не предпринимая.

И той, и другой стороне это сделать легко, когда заключенный на аренду договор подходит к концу. А как быть в ситуации, если до окончания срока действия договора еще очень далеко?

В таких случаях и говорят о необходимости досрочного расторжения договора аренды, который влечет за собой возможное судебного разбирательство, а также вероятность того, что нужно будет компенсировать финансовую неустойку одной или другой стороне договора.

В таких случаях ничего из ряда вон выходящего не происходит. Встречается подобное явление очень часто. Происходит это по причине сильно большой ротацией арендаторов. Закон предусматривает, что расторгнуть договор аренды можно и досрочно по требованию любой из сторон, если при этом будут соблюдены некоторые условия.

Например, если стороны принимают такое решение по обоюдному согласию. Тогда им остается составить соглашение, в котором они вносят данные о расторжении договора. Это соглашение подписывается обеими сторонами, а подписи скрепляются печатями.

После этого договор аренды считается расторгнутым. Здесь вопросов возникнуть не может. А что делать, когда одна из сторон против расторжения договора? Как быть в таких ситуациях?

Основания

Законодатель предусмотрел, что расторгнуть договор можно и в одностороннем порядке, как арендодателем, так и арендатором.

Как правило, основания для этого будут заключаться в несоблюдении условий договора.

Но дело в том, что эти основания еще нужно зафиксировать, а вот с этим уже сложнее.

Но обо всем по порядку. Итак, какие основания должны быть для того, чтобы можно было расторгнуть договор? Эти основания разные для обеих сторон.

Так, арендодатель может это сделать, если:

Помимо этого в сам договор по инициативе любой стороны можно вписать любые другие основания, по которым его можно расторгнуть.

Условия

Арендодатель может расторгнуть договор только при том условии, что он об этом письменно сообщит об этом арендатору.

В письменном сообщении должны быть указаны все те нарушения, которые побудили к расторжению соглашения.

В свою очередь, арендатор, если он не согласен с указанными нарушениями, должен письменно и мотивированно ответить арендодателю.

Дело в том, что даже при подписании соглашения, арендатор имеет преимущество в его продлении перед всеми другими претендентами. Это справедливо, если он выполняет свои обязанности по договору надлежащим образом. В том случае, если по истечении срока аренды собственник пробует выселить арендатора, то все происходит немного иначе.

Распространенная практика прописывать в договорах обязательное письменное уведомление сторонами друг друга о намерении расторгнуть соглашение в определенный срок. Если этого не происходит, тогда соглашение считается продленным на прежних условиях этого соглашения.

Законодатель учел, что в тех случаях, когда сам арендодатель нарушил хоть одно условие для расторжения, то досрочно расторгнуть договор на том основании, что закончился его срок, уже не получится.

Ошибочно считается, что если собственник арендуемого имущества меняется, то это является условием для прекращения действия договора аренды. Это не так, и смена собственников не влечет за собой прекращение соглашения об аренде.

По инициативе арендатора

Рассмотрим ситуацию, при которой инициатива расторжения договора находится за арендатором.

Законодатель установил некоторые случаи, при которых со стороны арендатора вполне законно будут следовать требования о досрочном прекращении соглашения на аренду имущества.

Данные требования он должен подать в суд, которые удовлетворит их, если:

В последнем случае важным условием является то, что сам арендатор не мог при осмотре передаваемого ему в пользование предмета договора обнаружить эти недостатки. Как указывалось выше, в само соглашение могут быть вписаны и другие основания, которые позволяют арендатору досрочно разорвать договор аренды по своей инициативе.

При заключении договора аренды, сам арендатор может сдавать его в субаренду. Поэтому, если арендатор досрочно расторгает договор, то и договор на субаренду автоматически прекращает свое действие.

Как только договор прекращает свое действие, предмет договора должен быть возвращен его собственнику. Но мало прийти и заявить о том, что имущество передается.

Данный факт нужно зафиксировать юридически.

Для этого служит акт приема-передачи.

Его нужно составить по аналогии с тем актом, которым имущество сдавалось в аренду.

В самом акте указывается состояние предмета договора, его расположение и насколько своевременно происходит возврат. Такой подход к приему передачи исключает дальнейшие претензии с обеих сторон.

Считается нормальным, если предмет договора возвращается своему собственнику в том состоянии, в котором передавалось в аренду, но с учетом нормального износа. В самом договоре может быть указано состояние, в котором арендуемое имущество подлежит возврату. Например, договор аренды может предусматривать ремонт помещения, его реставрация и т.п. И если арендатор обязался выполнить эти условия, то при возврате их придется выполнить.

Следует учесть и те последствия, которые наступают при досрочном расторжении договора. Они зависят от того, какая именно сторона не выполняла взятые на себя обязательства, которые стали основанием для досрочного расторжения договора аренды. Именно на эту сторону и возлагается обязанность по возмещению убытков, которые несет пострадавшая сторона. Но данное положение более всего справедливо именно для арендодателей, чем для арендатора.

По инициативе арендодателя

А как быть, если расторжение соглашения происходит со стороны арендодателя.

В этих случаях рекомендуется придерживаться досудебного порядка урегулирования разногласий. Собственник может потребовать досрочного прекращения действия соглашения только после того, как арендатору будет вручено письменное предупреждение о том, что он должен выполнить взятые на себя обязательства в разумный срок.

Юристы рекомендуют такие сообщения направлять через почту с уведомлением о вручении. В ином случае, нужно вручить это сообщение адресату под расписку.

Такие действия позволяют в дальнейшем предъявить суду факт урегулирования спора в досудебном порядке.

Важно показать, что другая сторона отказала в урегулировании спора либо если она проигнорировала данное обращение, что и послужило обращением заинтересованной стороны в суд с заявлением о прекращении соглашения аренды.

А иначе будет невозможно показать суду, что соблюдался порядок досудебного урегулирования спора. Итак, в каких случаях арендодатель может рассчитывать на досрочное расторжение судом соглашения аренды? Это возможно, если:

  1. Aрендатор существенно нарушает условия пользования имуществом, использует его не по назначению, и все это происходит неоднократно. Допустим, что помещение сдавалось в аренду в качестве спортивного зала, а арендатор стал использовать его под швейный цех или под складское помещение.
  2. Если при использовании арендуемого имущества арендатор сильно ухудшает его состояние. Это возможно только в тех случаях, если в договоре аренды прописывается состояние предмета соглашения.

Как видите, эти условия указывались выше. Сюда относятся и просрочка платежей два и более раз, отсутствие ремонта в установленные сроки и т.п.

Но помимо указанных, основанием для расторжения соглашения может быть значительное изменение обстоятельств, которые были известны сторонам при заключении договора.

Выше указывалось, что на одну из сторон возлагается обязанность по возмещению убытков, которые несет пострадавшая сторона. Это более всего справедливо именно для арендодателей. Так, за просрочку арендной платы могут назначаться штрафы и пени. Аналогично поступают, если помещение без разрешения сдается в субаренду, проводиться его перепланировка и реконструкция.

Несмотря на то, что собственники могут защищать свои права в суде, на практике они могут пользоваться следующим механизмом защиты своих интересов.

Это депозит в виде обеспечительного платежа, который устанавливается в размере арендной платы за один или два месяца.

Он вносится при подписании соглашения и как только договор расторгается по инициативе арендатора, то внесенная сумма служит компенсацией потерь для арендодателя.