Как можно продать приватизированный гараж в 2019 году

🕒

Многие неопытные граждане задаются вопросом, можно ли продать неприватизированный гараж? С развитием рыночных отношений у российских автолюбителей появилась возможность приобретать автомобили, цены на которые порой просто удивляют. В связи с этим выросла потребность в гаражных помещениях, чтобы хранить дорогие авто и защищать от неровного взгляда угонщиков. Развилась практика кооперативного строительства гаражей, а также продажи их в кооперативных хозяйствах.

Правовой статус гаражных помещений в кооперативных хозяйствах

Особенность гаражного помещения в кооперативном хозяйстве такова, что она не является собственностью отдельных его участников. Вся собственность кооперативного хозяйства является общей собственностью его членов.

Таким образом, отдельный член кооперативного хозяйства не может распоряжаться отдельным гаражным помещением, даже тем, что выделено в его пользование. Сделать это можно лишь после выдела своей доли – гаражного помещения из состава кооператива. Лишь после этого можно в полной мере распоряжаться гаражом, в том числе и продавать его.

Для этого нужно выполнить несколько простых действий:

  1. Для начала нужно внести все паевые взносы, если остались долги.
  2. Подать заявление председателю либо иному управляющему органу кооператива о выделе доли.
  3. Получить регистрационное свидетельство от кооператива.
  4. Получить технические документы из БТИ.
  5. Оформить кадастровый паспорт.
  6. Зарегистрировать гараж в Росреестре.

После этого член кооператива будет вправе продавать, дарить гараж по своему усмотрению. Однако правила эксплуатации, которые были установлены в гаражном кооперативе, также сохраняются и после приватизации.

Гаражное помещение представляется в качестве объекта недвижимости с особым правовым статусом. А юридическое оформление неприватизированного гаража при продаже либо дарении не представляется возможным.

Порядок продажи приватизированного гаража

Когда недвижимость приватизирована, то продать её не составит труда. Продажа уже выделенного из состава кооператива гаража производится так же как и любого другого недвижимого имущества. Достаточно найти покупателя, что с учётом нынешнего спроса на гаражи не будет проблематичным делом, и заключить с ним договор купли-продажи.

Для осуществления купли-продажи понадобятся следующие документы:

После этого покупатель может пойти в отделение Росреестра или ближайшее отделение МФЦ (многофункционального центра) и зарегистрировать гараж на своё имя.

Рекомендуем ознакомиться:

При необходимости всю процедура можно провести у нотариуса, который также заверит и сам договор. Но законодательством такое требование не обозначено в качестве обязательного. На практике участие нотариуса при совершении сделок может пригодиться в дальнейшем, если возникнут споры по поводу действительности и законности договора о продаже гаража.

Важным моментом является ознакомление покупателя с правилами эксплуатации гаражного помещения, определёнными уставом гаражного кооператива. Ведь несмотря на выдел гаража из состава хозяйства, правила его продолжают действовать. Особенно если все гаражи в кооперативе выстроены в форме единого объекта капитального строительства.

Вместе с тем многих волнует вопрос, можно ли продать неприватизированный гараж. Для этого нужно пользоваться не столько практическими, сколько правовыми методами.

Продажа неприватизированного гаража

Как продать неприватизированный гараж? Хотя юридически правильного метода продажи гаража, не выделенного из состава кооперативного хозяйства, не существуют, на практике применяются некоторые пути, которые позволяют фактически продать такой гараж. В каждом случае в зависимости от положений устава кооператива, договорённости между продавцом и покупателем метод может быть разным.

Вот наиболее распространённый, применяемый на практике:

  1. Для начала нужно найти покупателя на гаражное помещение.
  2. Нужно заключить с ним соглашение о передаче доли в кооперативе.
  3. Обратиться в ГК (гаражный кооператив), к председателю кооператива либо иному управляющему органу хозяйства, чтобы покупателя приняли в члены, с учётом выплаченных продавцом взносов.
  4. Вывести покупателя из рядов кооператива.

Вроде бы простой способ, однако многое определяется положениями устава кооператива. К примеру, если в уставе предусмотрена возможность преимущественной покупки доли другими членами кооператива, то лучше сначала ввести покупателя в качестве члена кооператива, а уже потом передавать ему свою долю.

Вместе с тем многое при таком методе может зависеть от председателя кооператива. Если он не согласится переоформлять долю в кооперативе на покупателя, то придётся, возможно, отстаивать свои права в судебном порядке. Бояться тут нечего, ведь ничего мошеннического в подобных действиях нет. Главное заключить с покупателем договор не о продаже гаража, а о продаже паевых взносов либо доли в гаражном кооперативе.

По общему правилу долевая собственность, а также паевые взносы рассматриваются в качестве доступного к свободному обороту объекта.

Рекомендуем ознакомиться:

А вот оформление соглашения в качестве купли-продажи гаража может вызвать в дальнейшем признание его недействительным, в том числе и по требованию кооператива. Нотариусы, в свою очередь, подобные соглашения не заверяют.

Документы на продажу неприватизированного гаража

Чтобы продать гараж, находящийся в собственности гаражного кооператива, пайщик должен передать покупателю некоторые документы, подтверждающие его участие в соответствующем хозяйстве.

В частности:

В зависимости от метода переоформления права пользования гаражом на имя покупателя нужно получить членскую книжку. По этой причине вопросы, связанные с переоформлением гаража, нужно решать непосредственно в момент согласования с покупателем и управляющим органом кооператива.

В целом при правильном оформлении всей документации сложностей и проблем возникнуть не должно. Но всё же стоит пригласить специалиста, чтобы процедура прошла без сюрпризов. В качестве таких специалистов на сегодняшний день выступают риелторы. Однако их услуги стоят недёшево.

Как продать гараж в государственной собственности?

Так или иначе, до сих пор в пользовании граждан имеются гаражные помещения, которые являются государственной собственностью. Многие из них были построены гаражными кооперативами ещё во времена Советского Союза и до сих пор не были должным образом оформлены и приватизированы.

В таких случаях продать его не получится. К тому же вариантов приватизации также не предусматривается, так как приватизация подобных объектов на бесплатной основе уже закрыта довольно давно. Однако варианты передачи такого гаража также имеются.

Что для этого требуется:

  1. Необходимо внимательно изучить документы, на основании которых объект находится во владении нынешнего пользователя. Ведь передаче покупателю подлежит именно указанное право пользования гаражом, а не сам гараж.
  2. Следует обратиться в местную администрацию за уточнением правового статуса объекта и возможности передачи его третьим лицам. Итог мероприятия будет зависеть от решения данного органа.

При отсутствии каких-либо документов приватизировать гараж можно по решению суда на основании принципа приобретательской давности. Но это очень сложный и длительный процесс.

В любом случае консультация специалиста в данном вопросе не будет лишней. Кроме того, местные риелторы имеют больше сведений о местном законодательстве и могут подсказать иные методы проведения процедуры. Не стоит сомневаться в законности каких-либо незнакомых путей, ведь законодательство регионов несколько отличается от законов федеральных, а также в самом законодательстве очень много упущений.

Хоть и на законодательном уровне порядок продажи гаража, не приватизированного в установленном законом порядке, не регламентирован, но правовая практика сложилась несколько иначе. В поисках решения указанной проблемы юристы и риелторы находят всё новые методы законного оформления подобного имущества при передаче его третьим лицам. К тому же законодательство постоянно совершенствуется и меняется, так что в любой день может открыться новый способ решения данной проблемной ситуации.

Сделки купли-продажи могут осуществляться на законных основаниях только тогда, когда у продавца есть правоустанавливающие документы на реализуемое имущество. Основным документов, который закрепляет такую сделку, является договор. Одним из видов правовых сделок купли-продажи являются сделки с недвижимостью, к которой относятся земельные участки и постройки, жилые и нежилые.

Гараж, если он по типу постройки является

капитальным

, т. е. имеет фундамент и отдельный въезд, считается недвижимым имуществом. Значит, он может быть реализован по тем же правилам, как и другая недвижимость. Гаражные строения могут располагаться на земле государства или частной территории.

При наличии прав собственности, а в отдельных случаях владельцам удается продавать объект и без документов, его можно реализовать. Если гаражное строение расположено на земле, принадлежащей муниципалитету, это обозначает, что владелец получил разрешение на строительство или оно является частью гаражного кооператива (ГСК).

Приватизировать можно именно последний тип капитальных гаражей, которые чаще всего представляют собой не отдельные постройки, а боксы, отделенные друг от друга стенами, но имеющие одну крышу. Предварительно земля должна стать собственностью всего кооператива, в дальнейшем каждый его член может выкупить участок по кадастровой стоимости или приватизировать выделенную долю.

Фактически член кооператива должен стать собственником земельного участка под своим гаражом и строения. После прохождения процедуры приватизации и получения правоустанавливающих документов ему легко продать постройку вместе с землей.

Под приватизацией недвижимости следует понимать переход прав собственности на недвижимость от государства к гражданам, которые можно получить еще в 2019 году и до марта 2019 года. Если владелец не приватизирует гараж и продаст его без документов, то фактически новый собственник получит лишь членство в кооперативе. В дальнейшем ему придется приватизировать строение.

Обычно заявка на приватизацию оформляется от всех членов кооператива, т. е. коллективная. Представителем от имени ГСК выступает председатель, он же занимается подготовкой бумаг для приватизации. Если один из членов кооператива не пройдет процедуру вместе со всеми, ему впоследствии придется это делать самостоятельно.

Основное требование для подачи бумаг на приватизацию – это выплата членом кооператива полностью его пая. Пройти приватизацию в интересах самого владельца гаража, это даст ему возможность проведения сделки купли-продажи законным путем. Законный собственник также получит компенсацию, если в какой-то момент муниципалитет решит отобрать у ГСК землю для нужд города.

Образец заявления на приватизацию

На что стоит обратить внимание

Если участники сделки будут оформлять договор самостоятельно, без обращения к юристу, то при составлении бумаги им следует обратить внимание на такие моменты:

Строение необходимо описывать подробно Различные характеристики гаража требуется указать в договоре, чтобы в дальнейшем можно было точно идентифицировать постройку.

К важным сведениям об объекте относится его:

  • высота;
  • ширина;
  • площадь;
  • длина;
  • материал изготовления;
  • наличие внутренней отделки, смотровой ямы; коммуникаций;
  • дата ввода в эксплуатацию;
  • другие.
Стоимость Она должна быть в пределах рыночной и кадастровой, согласно паспорту. Продавец может занизить продажную стоимость для уменьшения налоговых платежей, но следует помнить, что данной сделкой имеет право заинтересоваться налоговая.
Условия продажи Они касаются способа расчета, передачи имущества от владельца покупателю, других моментов. Например, продажа может осуществляться в рассрочку, тогда потребуется указать даты погашения долга и суммы.
Форма составления бумаги Разрешается бланк договора оформить от руки или распечатать на компьютере. Главное, чтобы в конце текста были реквизиты и подписи сторон.
Количество экземпляров По российскому законодательству требуется оформление 3-х оригиналов, по одному получают участники сделки, еще один передается в Росреестр для оформления прав на собственность на имя нового хозяина.

Образец справки о полной выплате пая в ГСК

Стандартные требования

Продажа гаража считается сделкой с недвижимостью, она оформляется в стандартном порядке на основании требований законодателя.

Особенности процедуры

Порядок реализации объекта отличается в зависимости оттого, когда:

Член кооператива уже оформил приватизацию, и гараж находится у него в собственности Потребуется:

  • собрать документы;
  • оформить договор купли-продажи — Скачать образец заполнения договора купли-продажи гаража, Скачать бланк договора купли-продажи гаража;
  • оплатить госпошлину перерегистрации собственности;
  • подать заявление, документы на землю и другие в Росреестр;
  • получить покупателю свидетельство.
Член кооператива еще не прошел приватизацию, документов на собственность у него нет Официально продать гараж невозможно, поэтому:

  • потребуется собрать документы для приватизации земли и оформить участок в долевую собственность;
  • пройти приватизацию гаражного бокса;
  • оформить настоящему владельцу бумаги на собственность;
  • заключить с покупателем сделку купли-продажи;
  • новому хозяину оплатить госпошлину и подать необходимые документы в Росреестр для переоформления прав на недвижимость.

Данную сделку не нужно регистрировать у нотариуса, достаточно договор удостоверить участникам. Но договор необходимо регистрировать в Росреестре. Если владелец продает недвижимость, которой сам владел меньше 3 лет, т. е. он ее также перед этим купил, то ему придется оплатить подоходный в размере 13% от продажной стоимости, указанной в договоре.

Если стоимость объекта меньше 250 тыс. руб., то продавец может воспользоваться налоговым вычетом и ничего не уплачивать государству. Для налогового вычета потребуются различные квитанции и чеки, которые сохранились со времени строительства гаража.

Перед тем, как продать приватизированный гараж или во время сделки, продавцу следует выйти из состава кооператива, подав заявление. Он сможет это сделать, если только уплатит все взносы. На общем собрании нового владельца приватизированного гаража примут в члены кооператива, это обязательно.

Кадастровый паспорт на гараж

Правила действий сторон

Каждая из сторон при проведении сделки должна совершать действия, определенные для нее:

Продавец обязан
  • уплатить в кооператив свой пай;
  • оформить или иметь на руках все технические документы на гараж, это делается через БТИ;
  • поставить строение на основании техпаспорта на кадастровый учет, если это не было сделано ранее;
  • указать в договоре стоимость гаража с учетом кадастровой;
  • передать новому хозяину ключи от гаража, возможно, другое имущество в нем находящееся, для этого лучше оформить передаточный акт.
Покупатель обязан
  • перед оформлением сделки проверить техдокументацию на недвижимость;
  • убедиться, что у продавца есть правоустанавливающие бумаги, для этого следует обратиться в Росреестр и выяснить, кто имеет настоящие права на недвижимость;
  • выяснить в Росреестре о кадастровой стоимости гаража и сравнить ее с той, которая будет указана в договоре купли-продажи;
  • потребовать у продавца бумаги на землю, действительно ли она является его собственностью, или взята в аренду;
  • при условии аренды земли кооператива у муниципалитета следует выяснить, возможно ли переоформить ее в собственность после совершения сделки, если нет, стоит задуматься о негативных последствиях, связанных с окончанием аренды;
  • запросить справку из ЖЭКа об отсутствии долгов за гараж при условии, что к нему подведены коммуникации и приходится оплачивать электричество, воду;
  • не лишней также будет справка из Налоговой об отсутствии задолженностей по налогу на имущество, который должен оплачивать продавец.

Оговорки насчёт собственности

Если строение находится в собственности у покупателя, у него на руках должны быть правоустанавливающие бумаги, это важно для покупателя, иначе ему придется самому оформлять эти документы, т. е. заниматься приватизацией.

При отсутствии документов на собственность продавец обращается в БТИ для проведения специалистом замеров и оформления техпаспорта. Затем подает документацию в службу госкадастра для оформления кадастрового паспорта.

Получает у председателя справку о том, что его пай выплачен полностью. Подает бумаги на приватизацию.

Для продажи у него на руках должны быть правоустанавливающие документы, т. е. он ранее:

Если владелец не является членом кооператива и ему ранее был выделен участок под индивидуальное строительство, то он заполняет специальную декларацию, прилагает бумаги на землю, возможно, она в собственности или в аренде, оформляет приватизацию, а затем продает недвижимость.

У продавца на руках должно быть разрешение на индивидуальное строительство, выданное муниципалитетом. Обычно оно выдается инвалидам для возведения гаражных построек во дворе многоквартирного дома. Приобрести на законных основаниях с переоформлением прав на собственность такой гараж можно также инвалиду.

Свидетельство о государственной регистрации права на гараж

Как легко продать приватизированный гараж

Несмотря ни на что собственник должен выяснить, как продать приватизированный гараж, если все бумаги у него в порядке.

Необходимые документы и без них

Одни документы продавцу придется предъявить покупателю, а другой перечень нужен впоследствии для переоформления прав в Росреестре.

В этом случае также могут быть 2 ситуации:

Владелец гаража является первопроходцем, ранее никто из гаражного кооператива еще не приватизировал свою недвижимость Он подготавливает:

  • устав ГСК;
  • выписку из ЕГРЮЛ о том, что кооператив является юрлицом;
  • справку из Налоговой, свидетельствующую о постановке на учет;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • разрешение на строительство, которое было выдано много лет назад муниципалитетом;
  • акт ввода всего гаражного строения в эксплуатацию;
  • техдокументы из БТИ и кадастра на гараж.

Скачать акт приема-передачи гаража между физическими лицами

Гараж уже находится в собственности продавца Он должен подготовить:

  • техпаспорт — Скачать образец технического паспорта;
  • кадастровый паспорт — Скачать образец кадастрового паспорта;
  • правоустанавливающие бумаги на выделенную долю земли;
  • свидетельство о праве собственности на гараж;
  • подтверждающие документы, как гараж в свое время был приобретен продавцом;
  • разрешение на продажу, если право собственности было оформлено в тот момент, когда продавец был в законном браке, его в письменном виде дает супруг, заверяя нотариально;
  • подготовленный договор купли-продажи и передаточный акт.

При оформлении сделки участники должны иметь при себе паспорта и ИНН. Если документов нет, сделка является недействительной, но все равно участникам следует оформить договор.

Покупка фактически включает передачу продавцом ключей от гаража и уплату денег покупателем. Наличие документа поможет в дальнейшем новому хозяину отстоять свои права перед прямыми наследниками, если бывший собственник умрет, а на строение будут претенденты.

Образец договора о купле-продаже гаража:

Основные этапы

Для прохождения процедуры покупки-продажи следует обеим сторонам:

Далее продавец является вместе с покупателем в Регистрационную палату для переоформления прав на собственность.

Оба участника сделки оформляют заявление:

К заявлению прилагаются все те же бумаги, что и при совершении сделки. Сотруднику Росреестра необходимые бумаги передаются под расписку, новое свидетельство будет оформлено через 30 дней, за ним должен явиться новый владелец.

Продавцу после совершения сделки придется оплатить налог на прибыль, если гараж удалось купить по меньшей цене, а продать — по большей. При этом должно выполнять условие – период пользования недвижимостью после покупки менее 3 лет.

Образец акта приема-передачи гаража

Порядок заключения договора

Приступать к заключению официального договора участникам необходимо только при предъявлении продавцом всех бумаг на недвижимость. Договор купли-продажи является основанием для совершения сделки (ГК, ст. 154), она может совершаться в простой письменной форме (ст. 161).

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

В документе указывается:

Доверить оформление договора можно специалистам, но также достаточно скачать из интернета примерный образец и заполнить его своими данными.

Образец передачи прав

Если у продавца нет документов на недвижимость, он может реализовать объект, но фактически будет считаться, что покупатель приобрел только членство в кооперативе. Такое нередко случается, когда пройти приватизацию очень сложно из-за отсутствия бумаг, которые должны быть у самого ГСК.

Оплатив все взносы, старый владелец выходит из членов гаражного сообщества, а новый вступает в кооператив и получает от председателя членскую книжку.

Оба участника устного соглашения оформляют заявления, договариваются о стоимости недвижимости, договор они могут заключить на свое усмотрение. Это способ реализации является наиболее быстрым и дешевым, т. к. не придется никому ни за что платить. У нового хозяина не будет официальных бумаг на недвижимость.

Плюсы и минусы

Сделка имеет свои преимущества и недостатки:

Получите бесплатную консультацию юриста

1 . 75 .

.: (831) 416-42-16, 437-01-07 e-mail: [email protected]
: 2 .

.
NOVA VERTA ()
— NOVA…
: 650 .