Как инвестировать в строительство жилья: основные механизмы вложений и риски в 2019 году

🕒

Жилищное строительство традиционно рассматривается инвесторами как сфера экономической деятельности, в которую можно и нужно вкладываться в целях приумножения капиталов. Какие есть способы инвестирования в жилье? Какие риски могут характеризовать данные способы?

Что понимать под «инвестициями» в жилье?

Инвестиции в строительство жилья — это деятельность, которая может быть представлена:

  1. Долевым либо иным схожим инвестиционным участием в строительстве жилой недвижимости.

Целями инвестирования в данном случае могут быть:

  1. Предпринимательской деятельностью — как строительным бизнесом, либо в чистом виде инвестиционным участием в таком бизнесе (на правах владельца доли в строительной компании либо покупателя акций и облигаций, эмитированных такой фирмой).

Инвестор как владелец строительного бизнеса в сфере жилой недвижимости, заинтересован, как и при любом другом виде бизнеса, в том, чтобы выручка от продажи готовой (улучшенной вследствие ремонта) недвижимости, либо выручка за счет инвестиций участников договоров на долевое строительство, превысила издержки на возведение объектов. Причем — превысила настолько, чтобы у инвестора, в принципе, был стимул вести такой бизнес (вместо того, чтобы, к примеру, вкладываться в облигации или размещать денежные средства на депозите).

Если инвестор ограничивается пассивным участием в строительном бизнесе — осуществляя, по сути, портфельные инвестиции в виде приобретения долей в бизнесе либо ценных бумаг, эмитированных строительной компанией, то его интерес может, прежде всего, заключаться в том, чтобы получить за счет такого инвестирования более высокий доход в сравнении с вложениями в другие бизнесы.

Изучим более подробно, как инвестировать в строительство тем или иным способом, а также то, какие факторы могут влиять на успешность такого инвестирования.

Инвестиции в жилье по долевому договору: нюансы

Для того чтобы оформить инвестиционный договор на долевое строительство, заинтересованному лицу нужно:

  1. Выбрать партнерскую строительную фирму и конкретный проект, в который будет осуществляться инвестирование.

К основным типам информации для выбора партнерского бизнеса можно отнести:

Если хотя бы 1 из указанных критериев может свидетельствовать о проблемах в фирме либо о потенциале их возникновения, то, возможно, инвестору следует найти другого партнера.

Ключевыми критериями выбора проекта строительства жилья могут быть:

  1. Заключить договор долевого участия в строительстве проекта. Он должен соответствовать ряду общепринятых требований.

Так, в договоре должны быть однозначно идентифицированы все участвующие в нем лица. Это достигается посредством подробного указания в документе реквизитов сторон.

Будет отлично, если в договоре стороны пропишут порядок привлечения сторонних участников (например, подрядчиков). Еще лучше — когда их реквизиты известны уже на момент заключения договора (например, приведены в приложениях к нему). Инвестор сможет еще до подписания документа изучить участников. Возможно, ему удастся найти о них что-то, что определенно воспрепятствует принятию положительного решения о заключении договора.

Формулировки, отражающие основной предмет правоотношений — строительство и передачу объекта недвижимости инвестору, должны соответствовать положениям Закона № 214-ФЗ. В данном случае роль играет не наименование договора, а его содержание. Так, например, в договор нельзя включать нормы, отражающие уменьшение срока гарантийных обязательств застройщика в сравнении с тем, который установлен законом.

В договоре должны присутствовать все основные сведения об объекте инвестирования. В частности:

Важнейшая часть договора — та, в которой раскрываются сведения о финансовых гарантиях, которыми управомочен пользоваться застройщик при реализации строительного проекта.

Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Существует ряд нюансов, которые инвестору, подписывающему договор долевого строительства, нужно учитывать (и уделять, таким образом, повышенное внимание ряду формулировок в документе).

В частности — тем формулировкам, которые регламентируют порядок расчета между застройщиком и инвестором в случае, если итоговая площадь квартиры окажется по техническим причинам выше (или ниже) той, что изначально отражена в контракте. Сам факт возможности такого расчета должен быть прописан в отдельных положениях договора. Если ее не будет, то требования застройщика о доплате за лишние метры будут незаконными.

В случае если квартира будет сдаваться инвестору с отделкой, то в договоре (либо приложениях к нему) должны быть четко прописаны характеристики такой отделки. Если она не осуществляется в принципе, то в договоре должны быть сведения об этом — в ином случае у инвестора могут возникнуть сложности с оформлением имущественного вычета по сумме расходов на свою отделку.

Нежелательно, чтобы договор содержал положения о возможности пересмотра строительной документации на проект без согласования с инвестором. Если в силу особенностей места строительства гарантировать отсутствие появления необходимости пересмотра такой документации застройщик, объективно, не может, то в договоре нужно согласовать конкретные пределы возможных изменений в ней. Например — ограничить изменения в документации лишь параметрами этажности при условии, что квартира может быть размещена в доме на 1-2 этажа выше или ниже относительно изначального расположения.

Договор должен четко регламентировать порядок расчета сторон с точки зрения:

  1. используемой валюты;
  2. сроков внесения денежных средств по проекту инвестором;
  3. подтверждения факта получения денежных средств застройщиком;
  4. установления источников денежных средств инвестора (они могут быть его собственными либо заемными).

Не должно оказаться так, что инвестор будет, к примеру, вынужден платить неустойку по перечислению суммы в счет финансирования проекта за те дни, пока денежные средства перечисляются банком на счет застройщика — несмотря на то, что платежное поручение на их перевод инвестор оформил до истечения крайнего срока оплаты обязательств.

В договоре следует прописать то, какая из сторон несет расходы, связанные с юридическими процедурами по факту ввода здания в эксплуатацию — прежде всего, с регистрацией объекта недвижимости в Росреестре. Кроме того, дополнительные расходы могут потребоваться в связи с привлечением в сложных ситуациях различных сторонних лиц по тем или иным вопросам, которые не были учтены или не могли быть учтены при заключении договора. Например — в случае появления в законодательстве норм, обязывающих нотариально заверять те документы, по которым ранее такое заверение не требовалось. Как следствие — осуществляется вынужденное обращение сторон договора к нотариусу и появляется необходимость в оплате его услуг.

Важнейшая часть договора — условия о его расторжении. Общепринятым можно считать включение в такие условия формулировок о выплате стороной, инициировавшей расторжение договора, неустойки другой стороне. Отметим, что законодательство величину такой неустойки прямо не регулирует, поэтому, в интересах инвестора — аргументировать ее сведение к минимуму.

Безусловно, следует уделить самое пристальное внимание порядку установления тех обстоятельств, при которых неустойка не платится той или иной стороной. Но к таким обстоятельствам не относятся, в частности, ошибки застройщика в проектировании, в организации бизнес-процессов, в оценке качества закупленных материалов. Поэтому, в данной части правоотношений инвестора можно назвать более защищенной стороной.

Насколько высокодоходным может быть инвестирование в формате долевого участия?

На уровень дохода инвестора будут влиять:

  1. Макроэкономическая ситуация.

При хороших темпах развития экономики государства обычно снижается ключевая ставка ЦБ. Как следствие — уменьшаются ставки по ипотеке, которую правомерно рассматривать как один из важнейших факторов обеспечения роста и стабильности рынка недвижимости. Если экономика страны успешно развивается, то растет и стабилизируется покупательская способность населения, предприятий, растут бюджетные расходы. Не возникнет проблем у поставщиков стройматериалов, фирм, способных оказать нужные для реализации долевого проекта услуги. Соответственно, такие поставщики не взвинтят цены, делающие затруднительным реализацию проекта в срок по договору.

Все эти обстоятельства определяют вероятность успешной реализации построенных в рамках долевого проекта квартир, окупаемости расходов строительной фирмы и, как следствие, своевременного выполнения данной фирмой обязательств перед инвесторами. Которые, в свою очередь, при благоприятной макроэкономической обстановке, смогут получить доход за счет известных нам инструментов — перепродажи жилья либо его сдачи в аренду.

  1. Динамика спроса на конкретный вид недвижимости в регионе или городе.

Бывает так, что в одном регионе спрос на квартиры, подключенные к сетям газоснабжения, выше, чем к тем, которые подключены лишь к электросетям, а в другом субъекте РФ — наоборот. Это может быть обусловлено разницей в тарифах, или, например, разными издержками на содержание таких домов при оснащении их теми или иными компонентами жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Поэтому, при одинаковой стоимости квартир та, к которой подведен газ, может в силу различных обстоятельств оказаться более востребованной и, соответственно, более дорогой, чем та, которая лишь электрифицирована, при прочих равных характеристиках квартир. А может быть и наоборот — и в том, и в другом случае доходность инвестора от перепродажи долевой недвижимости (и сдачи ее в аренду) может различаться в зависимости от типа квартиры.

  1. Исторически сложившиеся условия спроса на квартиры в конкретном районе.

Во многих российских городах существуют районы, в которых преимущественно проживает определенная социальная группа граждан с уровнем платежеспособности выше других (либо с более стабильными доходами). Например, это могут быть военные, инженеры и работники IT-предприятий, нефтяники. При условии удобного расположения объекта недвижимости к работе или образовательным учреждениям данный объект может находить особый спрос у указанных категорий граждан. Квартиры могут оказаться раскуплены еще задолго до завершения строительства. Инвестор же получит возможность продать востребованный объект недвижимости или сдать его в аренду по полностью устраивающей его цене.

Какие можно выделить риски инвестора, характеризующие участие в долевом проекте?

Прежде всего, к ним следует отнести:

Снизить указанные риски инвестору поможет детальный анализ перспектив вложений в долевой проект с учетом рассмотренных нами критериев выбора партнерского бизнеса и конкретного проекта. Также потребуется изучение основных факторов, влияющих на перспективы реализации проекта, продажи и сдачи в аренду готовых квартир. При ответственном подходе к принятию решений по таким инвестициям у человека, планирующего их осуществить, есть отличные шансы получить впечатляющую прибыль от вложений в недвижимость.

Инвестиции в строительство как бизнес: нюансы

Инвестор, который решает заниматься жилищным строительством как бизнесом, по сути, выполняет партнерскую роль в отношении инвесторов по долевым договорам. Это означает, что те ключевые факторы, которые определяют успешность долевого инвестора, в принципе, остаются актуальными и для инвестора, вложившегося в открытие строительной фирмы. Вместе с тем, роль такого инвестора в правоотношениях с участником долевого договора совершенно иная. Она заключается в выстраивании конкурентоспособной бизнес-модели, и решить ее бывает непросто даже при благоприятных макроэкономических условиях и иных факторах, способных позитивно влиять на бизнес.

Для того чтобы сделать свою строительную компанию эффективной, инвестору нужно будет:

  1. Иметь необходимые знания и компетенции — на уровне владельцев самых сильных конкурентов.

Либо — иметь возможность привлечь в штат строительной фирмы людей с такими компетенциями. Но это увеличит расходы и повысит вероятность некоторых рисков, связанных с получением доступа сторонних, пусть и надежных, лиц к документам фирмы и ее ресурсам. Владельцу строительного бизнеса крайне важно иметь ведущие компетенции в своей фирме, чтобы при необходимости привлекать к управлению компанией сторонних лиц лишь по отдельным узкоспециализированным компетенциям (например, связанным с проработкой системы учета на предприятии, внедрением IT-решений, взаимодействием с государственными органами).

  1. Иметь доступ к необходимым финансовым ресурсам на случай появления кризисных факторов, способных повлиять на динамику выручки и расходов. Такими ресурсами могут быть:

Главное — фирма не должна балансировать на грани рентабельности. Это важно не только с точки зрения преодоления кризисных периодов, но и с точки зрения оперативного расширения строительного бизнеса в случае появления перспективных сегментов в регионе либо перспектив участия компании в реализации новых крупных жилищных проектов в текущих сегментах.

  1. Подготовить качественную нормативную базу для организации работы предприятия и взаимодействия с партнерами (к числу которых будут относиться и инвесторы по долевым договорам).

Бывает, что при идеально выстроенной политике в части управления финансами и компетенциями бизнес сталкивается со сложностями в работе в силу несовершенства действующей нормативной базы — в части регламентации составления локальных нормативов, договоров (в том числе на долевое участие), порядка взаимодействия с государственными органами. Такие пробелы в работе могут приводить к замедлению бизнес-процессов, необходимости пересмотра решений по управлению бизнесом, к штрафам — в случае, если нормативная база предприятия некорректно регламентирует порядок учета и отчетности перед государственными органами.

Указанные задачи инвестора, очевидно, не связаны прямо с внешними факторами, способными влиять на бизнес — они отражают предпринимательские качества владельца предприятия, его опыт, способность организовать работу подчиненных. Чем выше конкурентность фирмы в части решения таких задач — тем более успешным игроком она будет в своем сегменте, и тем более высокодоходным будут инвестиции в строительные проекты.

Таким образом, один из главных рисков инвестора, решившего открыть свой строительный бизнес — совершение ошибок, связанных с управлением бизнесом. Причем, не только в части финансов, но и в нормативной, регламентной. Даже при идеальных внешних условиях такие ошибки могут привести к кризису в компании.

Если участие предпринимателя в строительном бизнесе ограничивается портфельными инвестициями, то его ключевые задачи будут заключаться:

Указанные задачи, которые решает инвестор, направлены на уменьшение основных рисков, которые характеризуют рассматриваемый способ инвестирования — возможное банкротство эмитента (фирмы, продавшей долю) и недополучение прибыли вследствие недостаточного роста капитализации фирмы. Либо — вследствие выбора инвестором облигаций по невысоким ставкам, в то время как у него могла бы иметься возможность вложиться в более доходные ценные бумаги строительных фирм при должном подходе к изучению предложений от эмитентов.

Какие особенности имеют частные инвестиции в строительство жилья? Как инвестировать в строительство домов и другую жилую недвижимость в Москве? Как действовать, если я инвестирую в строительство?

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр! С вами на связи Денис Кудерин, эксперт в области инвестирования.

Новая статья продолжает обширный цикл материалов об инструментах и механизмах грамотного инвестирования. Тема публикации – вложения в недвижимость на этапе строительства.

Вклады в недвижимость на стадии строительства – хороший способ обрести финансовую независимость и заставить деньги работать.

О том, как это сделать – читайте прямо сейчас!

1. Выгодно ли вкладывать деньги в строительство жилья?

Знаете, на сколько процентов увеличивается цена готового жилья в новостройке по сравнению со стоимостью на этапе строительства? Правильный ответ – на 40-70% (при среднем сроке возведения дома в 1-2 года).

Желая заинтересовать покупателей, застройщики устанавливают минимальные цены именно на старте продаж. Особенно заметна разница в ценах при строительстве крупных жилых комплексов и целых микрорайонов.

Возведение таких жилмассивов поэтапное, и девелоперы (предприниматели, зарабатывающие на строительстве) снижают начальную стоимость жилплощади для создания положительного имиджа компании и привлечения первой волны клиентов.

Выгода очевидна: инвестируя в недвижимость на стадии стройки, можно заработать вдвое больше после сдачи объекта в эксплуатацию. Единственное препятствие, которое останавливает инвесторов, это риск, что строительство застопорится или вовсе не будет окончено.

По мере возведения новостройки стоимость квадратных метров растёт: каждый этаж прибавляет 2-3% в цене жилплощади. Отсюда вывод: чем раньше вы вкладываете деньги в объект, тем выше возможные дивиденды от последующей продажи или эксплуатации.

На сайте есть подробный материал об инвестициях в недвижимость, рекомендую читателям ознакомиться с ним.

Перечислим все преимущества инвестиций в строительство:

Одна удачно приобретенная квартира может приносить доход годами и десятилетиями.

Пример

Купив престижную квартиру в центре города, можно сдавать её в аренду на короткие сроки (часы, сутки, недели). Окупаемость такого предприятия – 3-5 лет, а дальше вы получаете чистую прибыль без каких-то особых трудозатрат. Такой способ заработка – идеальный образчик пассивного дохода.

Есть и минусы. Главный из них – зависимость спроса на квартиры от экономических факторов. В период кризиса люди реже покупают недвижимость, предпочитая подождать до лучших времен.

Однако большинство экспертов по долгосрочным инвестициям считают вклады в жильё менее рискованными, чем, скажем, игра на фондовой бирже или передача денег в доверительное управление.

Читайте также статью «Что такое выгодные инвестиции в России».

2. В какое строительство лучше инвестировать средства?

Есть несколько направлений для вкладов в недвижимость на стадии стройки. Одни больше подойдут начинающим инвесторам с небольшим капиталом, другие – более опытным коммерсантам с приличными финансовыми активами.

Предлагаю вниманию пять наиболее актуальных и надёжных вариантов для вложения средств.

Жилые дома

Наиболее доступный способ инвестирования, характеризующийся минимальными рисками. Долгосрочная цель таких вложений предельно понятна: покупаем жилплощадь на стадии возведения, а после сдачи дома продаём её по выгодной цене либо зарабатываем на аренде.

Обязательно учитываются следующие показатели:

Наиболее востребовано на рынке малогабаритное жильё – одно- и двухкомнатные квартиры.

Коттеджи

Загородные дома и дачи также могут принести инвесторам неплохую прибыль. Коттеджи пользуются особенным спросом у жителей мегаполисов – каждый горожанин хочет отдыхать в тихом, экологически благоприятном месте, подальше от загазованности и суеты.

Объекты нередко покупаются на стадии фундамента: такие вложения считаются самыми перспективными. Обязательно учитывайте при покупке статус района, состояние инфраструктуры, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортной жизни параметры.

Гостиницы

Мировой опыт показывает, что срок окупаемости гостиниц составляет от 3 до 7 лет. Вполне приличные показатели, особенно если учесть, что добротное жильё для приезжих в крупных городах всегда пользуется спросом.

Производственные помещения

Вариант для инвесторов, имеющих некоторый опыт в операциях с недвижимостью. Производственные площади на стадии стройки лучше приобретать с заранее определенной целью.

Спросом пользуются объекты, которые в будущем будут использоваться в нуждах пищевой промышленности, перспективны также площади под фабрики по производству мебели, бытовой химии и товаров первой необходимости.

Новичкам заниматься вложениями в производственную недвижимость стоит лишь через посредничество профессиональных управляющих компаний или ПИФов.

Коммерческие объекты

Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.

К коммерческой недвижимости относятся:

В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.

Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).

В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:

Хотите больше информации по инвестированию для начинающих, читайте подробную статью на эту тему.

3. Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов

Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.

Шаг 1. Выбираем застройщика

Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.

При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:

Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).

В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.

«А101 Девелопмент» — девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.

ГК «ПИК» — крупнейший российский девелопер. Действует с 2019 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление — строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.

Capital Group — компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера — 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.

Шаг 2. Выбираем объект инвестирования

Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.

О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.

Шаг 3. Проводим переговоры

Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Покупатель имеет право на:

Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.

Шаг 4. Изучаем документы

Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.

Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.

Шаг 5. Заключаем договор

Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.

Обратите внимание на:

Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.

4. Как можно заработать на инвестициях в строительство недвижимости – 3 проверенных способа

А теперь о самых надёжных и проверенных способах заработка на вложениях в строительство.

Способ 1. Сдаем недвижимость в аренду

Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.

В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.

Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.

Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.

Способ 2. Покупаем квартиру в новостройке для последующей перепродажи

Перепродажа позволяет окупить вложенные средства всего за 1-2 года. Чем короче сроки строительства, тем интереснее объект в инвестиционном плане. Некоторым вкладчикам удаётся за год получить 100% прибыли.

Целесообразно рассмотреть и альтернативные варианты – например, можно выполнить ремонт и отделку в новой квартире и продать её ещё дороже. Добротный ремонт повышает стоимость жилья на 15-30%.

Способ 3. Вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты

Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.

Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.

E3 Investment – инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).

Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.

Sminex – вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.

Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.

5. Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость

Опасность потерять свои деньги существует в любом виде инвестирования. Вклады в жильё – не исключение. Чтобы снизить риски, нужно заранее знать, чего действительно стоит опасаться и какие схемы используют мошенники для своих афер с недвижимостью.

«Мыльные пузыри»

Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.

Нередко такие проекты проворачиваются совместно с представителями юридических структур, что придаёт сделкам иллюзию легальности. На самом деле, собрав достаточную сумму, аферисты просто исчезают с деньгами клиентов в неизвестном направлении.

Первый признак «мыльного пузыря» – низкая цена на недвижимость. Обязательно сравните стоимость квадратных метров со средней ценой в этом районе. Если предложение кажется вам слишком привлекательным, это повод насторожиться.

Сведения о легальных застройщиках всегда можно отыскать в официальных реестрах строительных компаний. Если застройщик – реальное юридическое лицо, его присутствие в таком списке – обязательно.

Банкротство застройщика

Непрофессиональное управление, недостаток средств или их нецелевое использование, издержки – все эти причины могут вызвать банкротство застройщика. Когда не на что строить, в минусе оказывается не только сама компания, но и её вкладчики.

Избежать этого можно, выбирая крупного и опытного девелопера, на счету которого уже есть несколько десятков сданных в эксплуатацию объектов.

Нарушение сроков сдачи проекта

Срыв сроков – не самый страшный, но тоже весьма неприятный вариант. Долгострой может стать причиной постоянной головной боли тех покупателей, которые привлекли для вкладов банковские кредиты. Банкам не интересно, почему стройка не заканчивается в срок, им важно, чтобы долг был возвращён полностью и с процентами.

Подсчитано, что каждая неделя просрочки уменьшает доходы инвесторов на 0,01%. Казалось бы, немного, но в пересчете на рубли это составляет приличные суммы. Ведь задержки нередко исчисляются месяцами, а то и годами.

Пример

Пока ваш «долгостройщик» возводил многоэтажное здание в перспективном районе, его конкурент успел заложить и построить по соседству другой объект со сходными характеристиками и слегка заниженными ценами на метраж. Стоимость вашей жилплощади упадёт в такой ситуации на десятки процентов.

Форс-мажоры и непредсказуемость рынка недвижимости

Типичный пример форс-мажорных обстоятельств – затяжной экономический кризис в стране.

Пример

В 2019 году в городе моего проживания Новосибирске на рынке недвижимости наблюдалось реальное преобладание предложения над спросом. Квартиры продавались с уценкой в 15-25%. Сейчас ситуация слегка выправилась, но инвесторы уже потеряли часть своего дохода.

Другие разновидности форс-мажора – стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы.

Для защиты от подобных неприятностей существует страхование недвижимости.

Смотрите полезное видео по теме строительных инвестиций.

6. Заключение

Друзья, давайте сделаем выводы. Вложения в жилые и коммерческие здания на этапе их возведения – высокодоходный и перспективный вариант для частного инвестирования.

Удачный проект обеспечит вас средствами на долгие годы вперёд, став источником пассивного дохода в виде долгосрочной аренды коммерческой или жилой недвижимости.

Не менее выгодны операции купли/продажи жилья. Совершив удачную финансовую операцию однажды, легче двигаться вперёд и вверх – в сторону дальнейшего умножения капитала.

Здравствуйте! В этой статье расскажем об инвестициях в строительство.

Сегодня вы узнаете:

  1. С какой целью и как правильно вкладывать деньги в строительство;
  2. Какие виды инвестиций в строительство бывают;
  3. Как снизить риски при осуществлении таких вложений.

В настоящее время существует много разных способов для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из таких видов. Такие вложения по праву входят в число самых надежных долгосрочных вложений капитала. На что потенциальным инвесторам стоит обращать свое внимание, как минимизировать риски, поговорим сегодня.

Понятие инвестиций

Инвестиция – это вложение государственных либо частных средств для того чтобы получить доход.

У любого вида инвестиций есть 2 важных критерия: доходность и риск. Они связаны между собой и эта взаимосвязь выглядит следующим образом: чем выше планируемый уровень доходности, тем вероятнее риск убытков.

Виды инвестиций в строительство

Есть несколько видов объектов, в строительство которых можно вложить некоторую сумму финансовых средств. Некоторые из них подходят тем, кто только начал путь инвестора, некоторые для более опытных и финансово обеспеченных людей.

Жилая недвижимость

Около 50% инвестиций в России направляются в строительство жилья. Процесс строительства не останавливается даже в экономически сложное время. Правительство страны заинтересовано в увеличении объемов строительства, так как этот показатель ярко говорит о том, что ситуация в стране улучшается.

Если обратиться немного к истории других государств, именно увеличение темпов строительства позволило Соединенным Штатам Америки преодолеть кризисные явления в экономике, возникшие после окончания Второй мировой войны.

Возвращаясь в наше время, отметим, что спрос на жилую недвижимость не уменьшается, скорее наоборот. А значит и стоимость новой жилплощади увеличивается с каждым годом.

Целями инвестиций в строительство жилой недвижимости являются следующие:

Как считают эксперты, стоимость жилой недвижимости, которая находится на стадии строительства, ниже той, которая будет действовать при сдаче объекта в эксплуатацию. Поэтому инвесторы четко осознают, что выгоднее вкладывать деньги в жилую недвижимость когда она находится на начальной стадии возведения.

Вложение средств в возведение жилой недвижимости часто приносит больше прибыли, чем открытый вклад в банке.

Коммерческие объекты недвижимости: особенности инвестирования

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые используются для того чтобы предприниматели могли осуществлять свою деятельность на их территории, а собственник получал прибыль.

Доходность такого вида недвижимости опережает доходность жилой более чем в 2 раза. Но это не главное отличие от вложений в строительство жилья.

Дело в том, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость граждане попросту не могут: слишком высоки суммы для вхождения.

Физические лица могут в данном случае инвестировать косвенным образом, приобретая акции или через компанию – посредника. Прямые инвестиции возможны, только если будет совершена сделка купли-продажи либо заключен договор инвестирования в строительство.

Если город достаточно крупный, то наибольший интерес для инвесторов представляют офисы и торговые помещения. Соответственно предприниматели вносят ежемесячно арендную плату, а собственник помещения получает стабильный доход. В его обязанности входит только поддерживать состояние объектов на должном уровне.

В РФ такой вид инвестиций окупается в течение 9-10 лет, а годовая прибыль составляет процентов 10-12. Минимальная сумма вложений ориентировочно составляет 10 млн. рублей, но это позволит рассчитывать на небольшую часть в бизнес-центре.

Но при таком раскладе часто возникают конфликты интересов между собственниками здания. Если имеются необходимые средства, стоит подумать о покупке этажа целиком, а лучше всего здания.

Инвестиции в офисный тип недвижимости имеют еще одно отличие от других: торговая и складская недвижимость требуют еще большую сумму для вхождения в проект.

Два года назад инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране сократились на 65-70 %, но в текущем году прогнозируется увеличение вложений в этот сегмент рынка недвижимости, ситуация постепенно стабилизируется.

Коттеджное строительство

В настоящее время строительство коттеджей можно считать одним из самых выгодных способов вложения средств. Но нужно понимать что на старте требуются серьезные вложения.

Жители мегаполисов активно интересуются рынком загородного жилья. Самым перспективным при этом вариантом инвестирования считается покупка коттеджа на стадии фундамента. Перед покупкой нужно обязательно учесть наличие необходимых коммуникаций, уровень инфраструктуры, других показателей комфортной жизни.

Инвестирование в строительство гостиниц

Если верить опыту других стран, гостиница окупается приблизительно за срок 3-7 лет. Это хороший показатель, а кроме того, гостиницы с высоким уровнем сервиса и комфорта пользуются спросом у людей, посещающих крупные города.

Инвестиции в промышленное строительство

Это вариант вложения средств больше подходит для тех инвесторов, которые уже проводили операции с недвижимостью. Для приобретения производственных помещений безусловно нужна определенная цель, просто так их не покупают.

Если же инвестор новичок, то вкладывать деньги в недвижимость производственного типа ему стоит через управляющие компании или паевые инвестиционные фонды.

Сравнительный анализ вариантов вложений

Тип вложения Особенности Когда окупится
Строительство жилой недвижимости После завершения строительства квартиру можно сдать в аренду 3 — 4 года
Коттеджи Нужно учитывать расположение и наличие инфраструктуры
Гостиницы Хороший вариант для крупных городов, курортных зон 5 — 6 лет
Промышленные площади Могут быть объектами для коллективных вложений средств около 10 лет
Коммерческие объекты недвижимости  Чтобы вкладывать средства, нужен опыт 6 — 8 лет

Если анализировать данные из таблицы, становится видно, что самым выгодным для частных инвесторов вариантом является жилищное строительство. То есть приобретение жилья на стадии строительства либо в готовой новостройке, чтобы потом перепродать, либо сдать в аренду.

У этого варианта есть свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

Минусы:

Но специалисты отмечают, что этот способ инвестирования менее рискован, чем, например, игра на бирже.

Инвестиции в капитальное строительство

Вложения крупных денежных сумм в основной капитал, в возведение и реконструкцию различных объектов относят к так называемым реальным инвестициям. Такие вложения осуществляют государственные органы либо крупные частные корпорации.

Бюджетные инвестиции направляются на возведение различных социальных объектов, для обновления дотационных предприятий и так далее.

При таком типе инвестирования инвесторы выбираются при проведении торгов, разрабатывается такая схема финансирования, которую контролируют государственные органы, банковские организации, представители общественности. Это гарантирует эффективность расходования финансов.

Обоснование инвестиций в строительстве

Обоснование инвестиций – это предпроектный документ, который проходит экспертизу и утверждается в установленном законом порядке.

В состав этого документа входят следующие разделы:

А уже на основе этого документа составляют бизнес-план инвестиционного проекта.

Как правильно вложить деньги в строительство: основные шаги

Любому инвестору известно, что вкладывать деньги нужно по четко разработанному плану. Это позволяет увеличить прибыль, а риски, наоборот, свести к минимуму. Рассмотрим основные шаги по последовательному инвестированию в объекты строительства.

Шаг 1. Определиться с застройщиком.

Это важный и необходимый этап. Причем узнать его название явно недостаточно, нужно выяснить, какая у застройщика репутация. По рекомендациям специалистов, инвестировать лучше в те объекты, которые возводит строительная компания, известная в вашем регионе или конкретном городе.

Также нужно учитывать:

Шаг 2. Выбрать подходящий объект для инвестиций.

На этом этапе важно выяснить:

Шаг 3. Переговоры.

Когда инвестор определился с застройщиком и объектом, начинается стадия переговоров.

Важно знать, что законодательство нашего государства не позволяет стать собственником строящегося объекта недвижимости.

Но инвестор может:

Помимо этого, инвестор и застройщик обсуждают, каким образом будут вноситься средства. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и ряд других вариантов.

Шаг 4. Ознакомление с документацией.

Все соглашения, которые будут заключаться, должны быть основанными на законе и полностью ему соответствовать. Можно даже провести независимую юридическую экспертизу. И экономить на этом не следует, так как под угрозой может стоять безопасность сделки.

Шаг 5. Подписание договора.

Завершающий этап. Прежде чем ставить свою подпись, стоит тщательно изучить все пункты в соглашении.

Инвестор должен уделить внимание следующим моментам:

К заключению сделок по приобретению объектов строительства нужно относиться максимально внимательно и четко соблюдать каждый шаг в процедуре инвестирования.

Как получить прибыль от инвестиций в строительство

Каждого инвестора интересует вопрос: как получить прибыль от осуществленных вложений, желательно еще и превышающую объем финансирования. О нескольких таких вариантах, к тому же самых безопасных и проверенных, поговорим дальше.

Вариант 1. Сдать приобретенный объект в аренду

Во-первых, это стабильный доход на протяжении длительного периода времени. Конечно, срок окупаемости здесь коротким не назовешь, но ведь площадь в любом случае останется в собственности инвестора.

Если говорить о сдаче в аренду квартиры, то спросом пользуются разные: от дорогих и элитных, до комнат с посуточным проживанием.

Если же ориентироваться на коммерческую недвижимость, то предприниматели есть и будут, а если вы собственник площади в деловом или торговом центре, прибыль тоже не заставит себя ждать. Единственное, вложения здесь требуются большие.

Пример. В зависимости от региона можно приобрести квартиру от 1,5 до 2,5 млн. рублей. А при инвестициях в офисные и торговые площади нужна будет сумма в 3, а порой и 5 раз больше.

Вариант 2. Купить квартиру в строящемся доме, чтобы затем продать ее

При таком варианте вложенные деньги окупятся относительно быстро: через пару лет. Чем быстрее жилой дом будет построен, тем привлекательнее он для инвесторов. Есть такие инвесторы, которые за год получают доход, равный полной сумме вложенных средств.

Если готовую квартиру отремонтировать и обставить мебелью, ее стоимость увеличится примерно на четверть.

Вариант 3. Учавствовать в коллективном инвестировании

Можно стать участником инвестиционного проекта вообще не приобретая объект. Для этого нужно стать членом коллективного инвестиционного фонда и получать стабильный доход как пайщику.

Отметим, что подобные инвестиционные фонды действуют не в каждом регионе.

Таким образом, заработать на инвестициях в строительство можно, главное изучить условия, выполнять которые должен будет инвестор.

Также стоит отметить, что коллективные инвестиционные фонды осуществляют управление инвестициями.

Налогообложение

В РФ инвестиционная деятельность не облагается налогами. Налогообложению подлежит только доход, полученный от нее.

Пример. Гражданин К. приобрел квартиру за 4 млн. рублей, чтобы впоследствии ее продать за 5 млн. рублей. Когда продажа будет совершена, налог для гражданина К. составит:

Из примера видно, что снизить налог можно посредством получения вычета. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение ФНС с подтверждающими документами.

Эффективность вложений

Любому инвестору хотелось бы знать, какую прибыль он получит от своих вложений. Рассчитать это можно, только нужно учесть некоторые особенности.

Пример.

Если для получения прибыли выбирается жилая недвижимость, расчет прибыли будет выглядеть следующим образом: Гражданин Д. приобретает однокомнатную квартиру в Екатеринбурге и сдает ее. Приблизительная стоимость жилья составила 2,2 млн. рублей. Около 80 тысяч рублей ушло на косметический ремонт.

Сдавать ее планируется за 20 тысяч рублей с включенными в оплату счетами за услуги ЖКХ.

Прибыль от квартиросъемщиков составит: 20 тыс. рублей * 12 месяцев = 240 тыс. рублей. 10 % от этой суммы отнесем на непредвиденные расходы разных видов.

Сумма чистого дохода составит: 240 тыс. рублей — 24 тыс. рублей = 216 тыс. рублей.

Доходность от вложения: 216 тыс. рублей /2 200 000 * 100 = 9,8%.

Цифра безусловно, спорная, но в случае с инвестициями лучше обладать долей скептицизма, чем необоснованного оптимизма.

Риски и как свести их к минимуму

При использовании любого вида инвестирования существует риск потерять свои средства. Чтобы снизить риск, нужно знать, какими схемами пользуются мошенники.

Схема 1. Срыв сроков сдачи объекта.

Этот вариант нельзя назвать самым страшным, но и приятного здесь тоже мало. Долгострой – причина мучений тех инвесторов, которые привлекли к вложению заемные средства банка. Ведь банк совершенно не волнует, почему строительство объекта не закончено в срок, ему важно чтобы заемщик вернул свой долг.

Схема 2. Застройщик – банкрот.

Из-за неправильного использования денежных средств, а часто их хищения и использования не по назначению, застройщик признается банкротом. А если компании не на что продолжать и завершать строительство объекта, страдают и инвесторы.

Чтобы избежать такой ситуации, нужно выбирать надежную компанию, обращать внимание на срок ее работы и другие моменты.

Схема 3. Продажа «воздуха».

Кстати, считается самым распространенным и банальным вариантом целенаправленного обмана инвесторов. Фирма вместо реального строительного объекта продает не существующие. Причем клиентам даже могут продемонстрировать, что работы на строительной площадке ведутся.

Часто в такой схеме принимают участие сотрудники юридических компаний, что и создает видимость законности. При этом когда нужная сумма денег с инвесторов будет собрана, мошенники просто исчезнут, найти их очень сложно.

Отличительной чертой такой схемы является цена на недвижимость, которая порой бывает даже ниже средней. Чтобы не попасться в эту ловушку, нужно хотя бы сравнить эту цену со средней ценой на объекты в данном районе.

Если предложение кажется слишком уж заманчивым, лучше откажитесь от сделки.

Как застраховать инвестиции

Законодательством РФ разрешено страховать инвестиции в строительной сфере. Перед заключением договора проводят экспертизу всех объектов, затем оценивают вероятность наступления страховых случаев. После этого выбирают подходящую страховую компанию, проверяют у нее лицензию и заключают соответствующий договор.

Итоги

Завершая сегодняшний разговор, хотелось бы привести рекомендации специалистов: инвестировать в строительную сферу стоит, если есть не только денежные средства, но и некоторый опыт. Если же опыта у потенциального инвестора нет, то лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Кроме того, не обладая достаточным опытом, велик риск потерять вообще все деньги, а ведь частное лицо, вкладывая деньги, к примеру, в объект находящийся на стадии строительства, часто привлекает заемные средства.

Хотя глупо отрицать то, что вложение средств в жилое и коммерческое строительство – хороший вариант как для частных инвесторов, так и для инвесторов, которые являются юридическими лицами и ИП.

Инвестирование в строительство, одну из самых прибыльных отраслей даже в кризисной экономической обстановке, остается надежным способом получения высокого дохода. Вложения средств в данном случае доступны как для крупных компаний, так и для физических лиц, а срок возврата инвестиции и получения прибыли зависят от темпов и сроков строительства.

Как правило, инвестиции в строительство направляются для возведения следующих объектов:

Доля вложений в жилой сектор составляет более половины всех инвестиций. Именно об инвестициях в строительство жилых домов и коттеджных поселков мы расскажем сегодня, поможем сохранить и преумножить вложения, избежать всевозможных рисков.

Инвестирование в строительство жилых домов и коттеджных поселков

Самым доступным способом инвестирования для подавляющего большинства граждан является приобретение недвижимости в строящихся домах или коттеджных поселках для дальнейшей перепродажи по более высокой, рыночной цене, сдачи в аренду и получения стабильного дохода или самостоятельного проживания.

Инвестирование в строительство жилого дома с последующей продажей позволяет максимально эффективно вложить деньги и вернуть их в минимальный срок с возможностью получения прибыли до 50% от вложенного капитала. Если приобретаемая недвижимость планируется под дальнейшую сдачу в аренду, то срок окупаемости инвестиций значительно увеличивается, но позволяет получать стабильный доход.

Выгода инвестирования напрямую зависит от этапа строительства. Наиболее ощутимые дивиденды можно получить, вкладывая деньги на стадии котлована: на этом этапе стоимость недвижимости на 30-50% ниже рыночной, существует возможность приобрести недвижимость с наиболее подходящими параметрами, но и рисков значительно больше. Чем ближе завершение строительства, тем выше вложения, а возможные прибыли и риски практически отсутствуют. На стадии ввода объекта в эксплуатацию стоимость недвижимости всего на 5-7% ниже среднерыночной, таким образом позволяет лишь сохранить капиталы, а не приумножить.

Все чаще инвесторы предпочитают вкладывать свои капиталы в строительство коттеджных поселков и индивидуальных домов: городские жители пресытились многоквартирными муравейниками и охотно скупают просторные коттеджи с удобной планировкой.

Если вы хотите выгодно инвестировать в строительство дома – обратитесь в компанию «АСП ДОМ», и мы поможем с продажей недвижимости даже на начальных этапах строительства.

Если вы хотите инвестировать в строительство коттеджного поселка, строительная компания «АСП ДОМ» станет надежным и компетентным застройщиком с грамотным, прозрачным расходованием ваших капиталов.

1. Поможем подобрать земельный участок с наиболее удобным расположением и оформить его под ИЖС (в случае иного целевого назначения участка).

2. Разработаем привлекательную концепцию, учитывающую потребности и удобства для будущих жителей. Чем привлекательнее и продуманнее концепция – тем быстрее вы сможете реализовать дома и получить большие прибыли.

3. Разработаем проект коттеджного поселка со всей инфраструктурой, коммуникациями, транспортными путями и строениями с учетом самых актуальных трендов домостроения. Пройдем все этапы согласования проекта в государственных органах, обеспечивая законность строительства.

4. Произведем полный цикл строительства домов: от фундамента до внутренней отделки и подключения каждого дома к инженерным коммуникациям.

5. Помогаем вам с продажей домов: за небольшой срок вы сможете вернуть свои вложения и получить весомую прибыль. Все сделки по купле-продаже недвижимости оформляются согласно букве закона опытными юристами.

Привлекательная и продуманная концепция, удобное географическое положение, наличие всех необходимых для комфортной жизни коммуникаций, законность возведенных построек, юридическая чистота сделок – соблюдение этих факторов крайне важно для быстрой реализации недвижимости в коттеджных поселках и быстрого возврата вложенных инвестиций.

Каким же образом можно вложить свои средства? Существует несколько механизмов инвестирования в строительство:

Таким образом, частные капиталы можно инвестировать одним из приведенным выше способом, или воспользоваться сразу несколькими, минимизируя возможные риски и убытки.

Возможные риски инвестирования в строительство, и как их избежать

Любая инвестиция – всегда риск, особенно если речь идет о вложении в строительство. В нестабильной экономической ситуации компания-застройщик может обанкротиться, а стройку – заморозить на неопределенный срок. К тому же, на рынке работают мошенники, собирающие инвестиции и бегущие с ними, разрабатывая все более совершенные схемы, на которые попадаются не только рядовые граждане (обманутые дольщики), но и крупные компании и фонды. При этом, найти их и привлечь к ответственности чаще всего не представляется возможным.

Обезопасить свои капиталы можно следующими способами:

1. Прежде чем решиться на инвестирование в строительство, необходимо тщательно изучить репутацию и опыт компании-застройщика. В идеале, чтобы компания присутствовала на рынке не менее трех лет, имела успешный опыт завершенных строительств и стабильное руководство. Не лишним будет проверить данные из реестра недобросовестных застройщиков.

2. Слишком заманчивое ценовое предложение должно заставить вас насторожиться. Напомним, что на стадии котлована стоимость недвижимости ниже рыночной на 30-50%, если же эта разница больше – вероятнее всего вы столкнулись с аферистами. Изучайте предложения, средние цены и помните, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

3. Не вкладывайтесь в долгострои. Велик риск вернуть свои инвестиции гораздо позже или вовсе их лишиться в случае заморозки объекта.

4. Тщательно изучайте и анализируйте. Не принимайте опрометчивых решений. Каждая инвестиция должна быть непременно просчитана.

К тому же, законодательство дает возможность официально застраховать инвестируемые в строительство капиталы. Перед заключением договора страхования оцениваются все риски, проводится экспертиза объекта, проверяется лицензия страховой компании.

Таким образом, при разумном подходе инвестирование в строительство может принести значительную прибыль или обеспечить вас стабильным доходом, в случае предоставления приобретенной недвижимости под аренду.

Всегда готовы ответить на ваши вопросы, звоните:

+7 (831) 230-50-95
+7 (831) 230-50-15

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость — это очень хороший вид долгосрочных вложений, других инвестиционных инструментов, которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро.

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости — это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

При этом возведение жилья остается наиболее близкой и доступной населению областью для вложения средств в строительство.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Если вы купите одну или несколько квартир в

новостройке

еще на начальном этапе строительства, впоследствии приобретенное таким образом жилье можно будет продать, получив хорошую прибыль.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Таким образом, инвесторы могут не ждать окончания строительства дома — у них есть возможность в любой момент продать все свои сертификаты ФОН или их часть.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более — к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

Другой вариант — выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым происходит путем передачи жилой недвижимости.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Ипотека для матерей одиночек

имеет особенные условия!

Порядок выделения доли квартиры из общей долевой собственности, а также перечень необходимых документов вы найдете здесь.

Какие документы нужны при продаже квартиры? Узнайте об этом в нашей статье.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества — бегство с деньгами инвесторов. Обычно таким образом обманывают дольщиков, которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в реестр недобросовестных застройщиков), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается срыв сроков, когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное — узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!