Как и кем проводится кадастровая оценка земельных участков в 2019 году

🕒

Жизнь человека всегда связана с землей. Она выступает и в качестве средства производства и как основа жизни. Сначала поговорим о самом понятии оценки.

При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть. В этом случае земли оцениваются с точки зрения доходности и полезности.

В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

  1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
  2. Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

Методы и подходы оценки

При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

Нормативный метод

Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.

Метод сравнения продаж

Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

Арендная ставка зависит от:

В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

Метод распределения

Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

  1. Определяются сравнительные элементы объектов;
  2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
  3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
  4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
  5. Рассчитывается стоимость улучшений;
  6. Определяется стоимость ЗУ.

Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

  1. Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
  2. Определяется доход от строений;
  3. Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

  1. Определяется количество и размеры будущих участков;
  2. Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
  3. Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
  4. Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
  5. Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

Процесс проведения

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

  1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
  2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
  3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
  4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Заключение

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

Такая процедура должна производиться не чаще, чем один раз в 5 лет. Согласно законодательству, реже нельзя, а чаще можно, хотя и нецелесообразно. Будет достаточно, если вы оцените свой объект недвижимости один раз в 3 года, как положено по закону и обусловлено субъективными обстоятельствами.

Такие действия состоят из нескольких этапов:

Зачем проводится оценка? Главная цель — это установление кадастровой стоимости любого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.

Правила оценки различных категорий земель отличаются (также, как и по виду разрешенного использования). К примеру, при оценке с/х земель главным является доходный метод, по которому определяют будущий доход от использования этой земли.

Вторую по значимости категорию — земли населенных пунктов оценивают, учитывая те же аспекты, что и при определении рыночной цены. Смотрят на условия в определенном регионе и населенном пункте. Есть основное правило: кадастровая цена не должна превышать рыночную.

Причины, которые заставляют людей производить кадастровую оценку, следующие:

В настоящее время установлено два вида государственной кадастровой оценки: внеочередная и плановая. Плановая будет производиться по графику, а внеплановая — в том случае, когда цены на недвижимость в определенном регионе упадут больше, чем на 30% по сравнению с последней кадастровой оценкой.

Нормативная база

В настоящее время действует Постановление Правительства №316 «О правилах кадастровой оценки земель». В нем определены как порядок, так цели кадастровой оценки. Дано определение кадастровых работ и исполнителей данного вида услуг.

До 2019 года эти работы по оценке будут выполняться не федеральными, а коммерческими структурами.

С начала 2019 года вступают в силу изменения в Федеральном законе № 360 «О внесении изменений в некоторые законы». Согласно этому правовому акту кадастровая стоимость будет «заморожена» до 20-го года. С 1 января 2019 будет применяться та, что действовала на начало 2019 года.

Правительством был составлен законопроект, согласно которому вся кадастровая оценка будет взята под государственный контроль. Методы оценки будут разрабатываться «наверху». Каждый субъект РФ будет ежеквартально получать соответствующие индексы и оценивать участок по ним. А до введения нового распорядка, будет действовать старый закон, по которому в оценке принимают участие коммерческие структуры.

Кадастровая оценка земельных участков

После того, как пройдет переходный период, связанный с формированием как новых методов оценки, так и кадров, оценка будет производиться только бюджетниками. Они будут располагаться в отделениях Государственного кадастра.

Уточнение кадастровой стоимости, удаление ошибок будет производиться безвозмездно. Предполагается, что при регулярном уточнении кадастровой стоимости объектов будет меньше неточностей и ошибок.

Куда обратиться?

Итак, сейчас внеплановая кадастровая оценка может быть заказана у частников или в Росреестре. Это оценочные компании, которые проводят такого рода работы согласно заявлению, то есть досрочно. Пока продолжается переходный период (до 2019 года) вы имеете право выбрать оценочную компанию сами.
По желанию ее можно заказать также в Росреестре.

Перед заключением договора тщательно проверьте правильность своего выбора, так как от качества оценки будут зависеть дальнейшие действия.

Сведения о честности той или иной компании можно получить как от знакомых, так и на специальных форумах. Руководствоваться только ценой не имеет смысла.

Как проводится?

Для начала поговорите с оценщиком. Возможно, проводить дополнительные работы не имеет смысла. Для того, чтобы договориться, нужно ясно указать цель, которую вы преследуете.

Если вы смогли договориться на словах и согласовали дату проведения процедуры, можно подписывать договор.

В нем указываются следующие сведения:

Прикладываем к договору выписку из ЕГРН. Такую выписку можно получить и в электронном виде, а затем распечатать. Это будет дешевле и быстрее. На сайте Росреестра есть соответствующая функция, можно заполнить заявку, оплатить картой онлайн и получить электронный документ.

Дальше нужно обеспечить доступ на участок оценщику в назначенное время и рассказать обо всех достоинствах и недостатках. Результаты работы обычно бывают готовы за 3-5 дней, в зависимости от ситуации.

В заключении должны присутствовать следующие характеристики:

Если ваша цель была уменьшить налоговую базу, то увеличение стоимости повлияет на этот фактор прямо противоположно. А в случае, когда вашей целью является оценка для залога, повышение кадастровой цены благоприятно скажется на решении банка.

Методы

При оценке используют различные методы, которые дают разные результаты на одной и той же территории.

Самыми распространенными являются:

При затратном подсчитываются те вложения, которые были произведены муниципалитетами или государством. В первую очередь это дороги и инфраструктура, в том числе проведенные инженерные коммуникации. Они окупаются за счет налогов, которые взимаются с налогоплательщиков-собственников. Они имеют большую кадастровую и рыночную стоимость.

Сравнительный метод использует следующие аналогии: расположение (близко/далеко от центра или населенного пункта), экология и ландшафт. Сравнительный подход применяется только там, где рядом расположены объекты, на которых проводилась ревизия. Вносятся соответствующие поправки и устанавливается близкая к соседней кадастровая стоимость.

Доходный способ используется, когда речь идет о коммерчески ценных участках. Это земля, расположенная, например, в центре города или элитном районе. Кадастровая стоимость основывается на перспективах и получении прибыли на этом участке.

Можно ли изменить стоимость?

Очень часто при кадастровом учете допускаются различного рода ошибки. Они могут быть связаны с неточностями, занесенными в кадастр на первом этапе, когда в Росреестр сдается межевой план. Также источником ошибок могут быть неправильный расчет или опечатки. В этом случае менять кадастровую стоимость нужно и можно.

Чаще всего это делается через суд. В результате проводится внеочередная кадастровая оценка и в Росреестр заносятся новые данные.

Оспаривание

Кроме суда, претензии по неправильной оценке кадастровой стоимости принимают специальные комиссии. Эти комиссии создаются на базе местных отделений Росреестра, так называемые комиссии по спорам.

Возможно, что с введением новой системы в 2019 году эти комиссии изживут себя, поскольку будет проведен анализ базы данных Госкадастра, который будет регулярно повторяться. Поэтому необходимость в них отпадет. Все конфликтные ситуации будут решаться через суд.

На видео о кадастровой оценке

В последнее время особенно большое внимание уделяется кадастровой стоимости недвижимости.

Зачем нужен этот показатель, если известна инвентаризационная стоимость, и как узнать кадастровую оценку недвижимости?

Что это такое и зачем применяется?

Оценка кадастровой стоимости недвижимости — это стоимость объекта, определенная по специальным методикам и максимально близкая к реальной, то есть такой, по которой имущество можно реализовать.

В идеале кадастровая и рыночная оценки должны совпадать, что случается далеко не всегда.

Кадастровая оценка объектов недвижимости (далее – КОН) должна охватывать такие свойства и параметры объекта:

Что касается нежилых объектов и земельных участков, то берутся во внимание все основные параметры, важные для потребителя.

В регионах составляются перечни объектов, подлежащих налогообложению. Полученная цифра фиксируется в реестре ГКН и в кадастровом паспорте.

Существующая в прежние годы инвентаризационная оценка, в сопоставлении с нынешними методами и стоимостными показателями, не является адекватной и не годится для использования при расчете налога на недвижимость, который планируется взимать, начиная с 2019 г.

Налоги, рассчитанные по инвентаризационной оценке, в десятки раз ниже, что не способствует наполнению бюджета.

Для обновления данных и приведения сведений о стоимости объектов недвижимости к одному знаменателю было введено понятие кадастровой стоимости, расчет которой должен быть произведен по всем регионам и охватить 100 % объектов.

Кадастровая оценка – цифра, от величины которой будут исходить при начислении суммы имущественного налога, а также расчеты арендной платы и пр.

Следует понимать, что государственная кадастровая оценка объектов недвижимости не учитывает индивидуальных отличий недвижимых объектов (например, наличия дорогостоящего ремонта в жилых или нежилых помещениях, установки новомодных сантехнических приборов), так как проводится заочно. Именно это является одной из причин неточности в расчетах.

Оценка кадастровой стоимости объекта недвижимости это работа скрупулезная и не может быть выполнена одномоментно, поэтому процесс решено закончить по всем регионам в 2019 г.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости узнаете из видео:

Нормативные акты

КОН регламентируется следующими законами о кадастровой оценке недвижимости:

Пересчет будет производиться через каждые 5 лет, но не реже, в некоторых субъектах разрешено уточнение по прошествии 2-3 лет. Если корректировку не делать, то снова владельцы окажутся в неравных условиях, а налоговый сбор заниженным.

Кто проводит кадастровую оценку недвижимости?

Наиболее распространенным среди граждан является вопрос о том, кто проводит кадастровую оценку недвижимости?

Так вот, согласно ст. 24.12 ФЗ от 29 июля 2019 г. № 135-ФЗ, заниматься проведением кадастровой оценки уполномочены субъекты РФ.

Органы местной власти по полученным от Кадастровой палаты Росреестра сведениям формируют перечень зданий, сооружений, земельных участков, по которым требуется подсчет стоимости.

Кадастровая оценка квартиры проводится прошедшими подготовку специалистами, имеющими должный уровень квалификации, при наличии подтверждающего документа.

Выбор оценщика осуществляется местными властями по результатам конкурса.

Победитель заключает с местными властями договор, на основании которого и исполняет расчет кадастровой стоимости. Итоги работы рассматриваются компетентными лицами из числа властных структур, утверждаются и передаются в местное отделение Росреестра.

Процедура оценки

Для КОН чаще всего применяется модель оценки, выведенная на единицу площади, и называемая удельным показателем.

Именно эту характеристику и берут за основу при определении КОН однотипных объектов, находящихся в примерно одной зоне, путем умножения на общую площадь объекта недвижимости.

Так группируют, например, панельные дома примерно одного периода застройки, находящиеся в центральном районе; при тех же условиях, но в спальном районе показатель будет уже другой, на окраине – свой.

Для «хрущевок» определены более низкие уровни удельных показателей, в зависимости от наличия объектов инфраструктуры, рыночной востребованности района.

Выходит, что для каждой зоны к похожим объектам применяется, обоснованный специалистами-оценщиками, удельный показатель стоимости, который утверждается актом субъекта РФ.

Аналогичный алгоритм используют для любых объектов, стремясь приблизиться к рыночным уровням цен.

Оценщики наделены правами подбирать метод расчета на свое усмотрение.

Оценщики работают с документами – чертежами, данными исследований по рынку недвижимости, учитывают рейтинги зон населенных пунктов. Собственников такое положение дел должно устроить, если нет явного завышения КОН.

Завышенная цифра КОН повлечет, соответственно, и завышенную сумму налога, поэтому в интересах владельцев попытаться привести цифру оценки к реальной, то есть рыночной, оспорив результаты КОН.

Способы получения необходимой информации

Очень часто граждан интересует вопрос : «Как узнать кадастровую оценку квартиры?». Постараемся на него ответить.

Итак, сведения об оценке квартир по кадастровой стоимости можно узнать несколькими способами.

Самый надежный, с получением письменного подтверждения – это заказать справку о КОН, а если нет кадастрового паспорта, то заказать этот документ, так как в нем указывают и стоимость.

Для этого нужно прийти в местное отделение кадастровой палаты или в МФЦ, написать заявление и примерно через неделю забрать бумагу или получить по почте (вариант получения результата выбирает сам заказчик).

Другие методы тоже есть. Достовернее всего испрашивать на сайте электронную версию документа, после внесения оплаты в размере 200 р. пришлют в паре с паспортом и электронную цифровую печать регистратора Росреестра, что удостоверяет принадлежность сведений ГКН.

Если нужно уточнить или просто узнать цифру КОН, то лучше в поисковую систему в качестве исходной информации вводить кадастровый номер, а не адрес (при введении адреса могут возникнуть накладки).

Получать данные в онлайн-режиме просто и удобно, без потерь времени.

Информация доступна каждому, кто обратится, не обязательно быть собственником или зарегистрированным по интересующему адресу.

К тому же, чтобы узнать какова оценка кадастровой стоимости квартиры, можно воспользоваться порталом Росреестра через сервисы по объектам недвижимости:

Указывая адрес или КН, можно по каждому из электронных источников получить искомую цифру.

Надеемся, мы ответили на вопрос «Где посмотреть кадастровую оценку квартиры?».

Результаты деятельности по определению стоимости объектов недвижимости

Результат кадастровой оценки объектов недвижимости после работы оценщиков рассматривается комиссией при местных органах власти и утверждаются, после чего передаются в Кадастровую палату для занесения в ГКН.

Результат измеряется в руб. и может быть указан в свидетельстве о праве собственности, кадастровом паспорте, справке.

Именно оценка квартир по кадастровой стоимости и служит для налоговых органов отправной точкой при расчете размера имущественного налога.

Стоимость услуги

Как правило, услуга предоставляется бесплатно, но на некоторых сайтах стоимость оценки кадастровой стоимости недвижимости составляет 200 руб.

Кадастровая оценка недвижимости и Росреестр

Росреестр оценку кадастровой стоимости квартиры утверждает на основании имеющихся у него принятых в регионах КОН, которые заносятся в Росреестр оценки недвижимости.

Ими так же пользуются и налоговые органы. Когда собственник совершает одну из операций с имуществом, а это могут быть:

То потребуется свежая справка из Росреестра. Дата проведения оценки имеет немалое значение, так как по причинам экономической нестабильности и наличия инфляционных процессов периодически (через 3-5 лет) стоимость, учитываемая Росреестром, подлежит пересмотру.

Правоустанавливающие документы теперь выдаются с указанием учетного номера и кадастровой стоимости, а также даты фиксирования КОН.

Если собственник не удовлетворен результатом и цифру удалось уменьшить, то в кадастр оценки недвижимости должны быть внесены новые данные.

Имеет смысл каждому, кто владеет недвижимостью, поинтересоваться, какова кадастровая оценка дома или другого имущества, и при выявлении чрезмерного завышения нужно оспорить ее, то есть добиться пересмотра и уменьшения до реальной, в противном случае налог на имущество будет рассчитан неправильно и окажется завышенным.

Надеемся, в нашей статье вы узнали все необходимое об оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости. Удачи!

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости, смотрите на видео:

Многие владельцы земельных участков наверняка заметили существенное увеличение земельного налога за последние несколько лет. Обусловлен такой скачок привязкой налоговой базы к кадастровой стоимости земли. Для того чтобы снизить завышенные налоговые выплаты необходимо провести внеплановую кадастровую оценку земель. О том, как это сделать, мы сегодня и поговорим.

Государственная кадастровая оценка земель: что нужно знать

Что это такое и для чего нужна?

Еще до недавнего времени для целей налогообложения государство использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости. Методика расчета данного показателя никакого отношения к принципам рыночного ценообразования не имела, поэтому размер налоговой базы был весьма мал, а владельцы даже очень больших земель платили сущие копейки.

Ситуация кардинально изменилась с введением термина «кадастровая стоимость земли». Расчет данного показателя учитывает рыночные механизмы образования цен, что существенно отличается его от предшественника. Результатом такого нововведения стало увеличение налоговых поступлений в государственную казну. В то же время появилась проблема чрезмерного завышения кадастровой стоимости земли, что повлекло за собой увеличение числа исковых заявлений в суд.

Обусловлено это тем, что государственная оценка земель проводится не чаще одного раза в пять лет. За такой срок ситуация на рынке недвижимости может существенно измениться, и рыночная стоимость участка может оказаться значительно ниже кадастровой. В конечном итоге сумма налога на имущество будет несправедливой.

В связи с этим собственникам предоставлено законное право на проведение внеплановой оценки, по результатам которой впоследствии можно изменить сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН. Сделать это можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Целями проведения внеплановой оценки кадастровой стоимости земель могут являться:

Земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов

В связи с законодательно утвержденной классификации земель по типу использования, правила кадастровой оценки несколько различаются. Как правило, для оценки участков сельскохозяйственного назначения применяется доходный метод, который учитывает потенциальную прибыль, которая может быть получена от использования земли по прямому назначению.

В то же время земли населенных пунктов чаще всего оцениваются на основе имеющихся сведений о среднерыночной стоимости одной единицы площади в том или ином поселении. При этом, кадастровая стоимость земли не может превышать рыночную.

Кто проводит?

С начала текущего года в силу вступил закон, согласно которому проведением оценки кадастровой стоимости недвижимости должны заниматься только специализированные бюджетные учреждения. Однако во многих регионах уполномоченные организации еще не созданы, поэтому на протяжении всего переходного периода (до начала 2019 года) такой деятельностью наравне с Росреестром занимаются и коммерческие компании.

Как часто проводится?

Согласно действующему законодательству кадастровая оценка земель проводится один раз в пятилетку, но не чаще одного раза в три года. Однако в связи с формированием системы уполномоченных бюджетных учреждений проведение плановой государственной кадастровой оценки временно приостановлено. При этом до 2019 года внепланово проводить экспертизу с помощью частных оценочных компаний собственник может в любое удобное время.

Особенности кадастровой оценки земель различных категорий

Методы

Понятие кадастровой оценки земельных участков предполагает применение различных методик в зависимости от назначения исследуемой земли. Выбор методологии предполагает четкое понимание экспертов все возможных вариантов использования участка. Основных вариантов кадастровой оценки земли семь. Рассмотрим вкратце каждый из них:

  1. Нормативный метод – основан на выявлении нормативной стоимости земли в определенном населенном пункте. В установлении окончательного результата специалист учитывает несколько факторов по степени их влияния, которая оценивается в баллах. Метод используется для оценки земель поселений с целью отчуждения, получения залоговых кредитов или определения суммы земельного налога.
  2. Метод сравнения продаж – основывается на анализе массива данных о продаже аналогичных земель на свободном рынке. Результаты такой оценки зависят от числа сделок, оформленных за короткий временной промежуток на определенной территории. Соответственно, чем больше сделок было проведено, тем точнее результат оценки. Используется метод как к свободным, так и к застроенным участкам. Основным недостатком такого способа является игнорирование индивидуальных особенностей объекта.
  3. Доходный метод (метод капитализации земельной ренты) – основан на определении величины дохода, который собственник может получить от сдачи участка в аренду. В первую очередь определяется сумма ренты, типичная для подобных земель на данной территории. Впоследствии специалист применяет полученный показатель в кадастровой оценке участка посредством подстановки в определенные формулы. В результате учитывается не только площадь участка, но и потенциальная прибыль.
  4. Метод распределения – используется исключительно для застроенных земель. Оценке подлежат продажи единых объектов (постройка + участок), так как продать землю отдельно от постройки не представляется возможным.
  5. Метод выделения – применяется для застроенных земель. Объединяет метод сравнения продаж с элементами затратного метода. Суть заключается в учете не только средней стоимости продаж на конкретной территории, но и степени улучшения участка, образовавшейся в результате возведения дома и других построек на нем.
  6. Метод остатка – используется для свободных и застроенных земель. В основе метода лежит капитализация от использования построек, воздвигнутых на рассматриваемом участке. Наиболее часто метод применяется для оценки кадастровой стоимости земель, на которых возводятся объекты промышленного назначения.
  7. Метод разбивки на участки – оценщик первым делом определяет кадастровую стоимость большого участка, а затем выделяет из него соответствующую долю для каждого небольшого участка. Идеально подходит для кадастровой оценки лесного фонда.

Как заказать кадастровую оценку земли: пошагово

Некорректно проведенная кадастровая оценка земли приводит к образованию всевозможных проблем, связанных с излишней уплатой налогов и сборов или существенным снижением размера прибыли, получаемой от его коммерческого использования. Выходом из подобных ситуаций может стать досрочное проведение оценки по заявлению собственника. Выглядеть алгоритм действий в таком случае будет следующим образом:

На последнем этапе крайне важно изучить заключение специалиста. В обязательном порядке документ должен отражаться такие сведения, как:

Кто проводит: где заказать услуги

До недавних пор кадастровая оценка земель определялась инженерами по заказу уполномоченного государственного учреждения. Но согласно недавно вступившим в силу поправкам (№237-ФЗ), государственная кадастровая оценка должна проводиться специализированными бюджетными учреждениями. При этом до 2019 года осуществление плановой кадастровой оценки приостановлено в связи с формированием новой системы бюджетных учреждений.

Однако до окончания переходного периода внеплановую кадастровую оценку по-прежнему можно заказывать в Росреестре или частных компаниях. При этом итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода, то есть до 1 января 2019 года.

Заказать внеплановую кадастровую оценку земельных участков можно в таких организациях, как:

Таким образом, грамотно и своевременно проведенная кадастровая оценка земли поможет собственникам избежать уплаты несправедливо начисленных налогов и прилично сэкономит, тем самым, бюджет. Именно поэтому так важно следить за кадастровой стоимостью собственной недвижимости, и в случае возникновения сомнений в обоснованности имеющегося показателя, проводить независимую экспертизу.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 455-12-46

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 426-11-82

Также вы можете задать вопрос онлайн-консультанту:

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 455-12-46

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 426-11-82

Как
уже отмечалось, земля является объектом
государственного регулирования. Оно
осуществляется путем государственного
контроля за использованием
и охраной земель, их мониторинга и
землеустройства, ведения
Государственного земельного кадастра.

Государственный
земельный
кадастр —
это
действующая на всей территории страны
методически унифицированная система
регистрации прав на собственность
и связанную с ней недвижимость, учета
и оценки земельных
участков. С системой кадастра связаны
следующие основные функции регулирования
земельных отношений:

Кадастровая
оценка земель производится по их
категориям с учетом
целевого назначения и использования,
исходя из доходности
земли, текущей стоимости затрат на ее
улучшение, соотношения
спроса и предложения на земельном рынке.
Земли сельскохозяйственного
назначения и лесного фонда оцениваются
по их продуктивности, природоохранной,
рекреационной значимости,
местоположению. Земли городов и населенных
пунктов оцениваются по их функциональному
назначению с учетом насыщенности
застройки, престижности местоположения,
экологического состояния,
социального и инженерно-транспортного
обустройства и др.

По
совокупности этих характеристик
территории субъектов Федерации
разделяются на ряд оценочных
зон
.
Оценочной зоной признается часть земель,
однородных по целевому назначению, виду
функционального использования и близких
по значению кадастровой стоимости
земельных участков.

В
зависимости от территориальной величины
оценочных зон их границы совмещаются
с границами земельных участков с учетом
сложившейся застройки и землепользования,
размещения линейных объектов (улиц,
дорог, рек, водотоков, путепроводов,
железных дорог и др.), а также границами
кадастровых районов или кадастровых
кварталов. По результатам оценочного
зонирования составляется карта (схема)
оценочных зон и устанавливается
кадастровая стоимость единицы площади
в границах этих зон.

Органы
исполнительной власти субъектов
Федерации правомочны устанавливать по
своим оценочным зонам повышающие
коэффициенты к кадастровой цене земли,
но при этом ее повышение не должно быть
более 75% уровня рыночных цен на земельные
участки конкретного назначения
соответствующей оценочной зоны.
Кадастровая стоимость земли фиксируется
в Государственном земельном кадастре
по каждому участку наряду со сведениями
об изменении его статуса, границ, площади
и о расположенных на нем
строениях. Эти данные востребуемы
системами информационного
обеспечения рынка недвижимости и ее
государственной
регистрации
. Кадастровая стоимость
земли служит единственной базой для
установления ставок арендной платы и
стартовых цен продажи
земли из государственных и муниципальных
запасов
. Следовательно,
она является естественным ориентиром
и низшей границей
цен на земельные участки, продающиеся
либо сдаваемые в аренду на вторичном
рынке.

Кадастровая
оценка городских земель проводятся
по всем категориям
и видам использования городских земель
независимо от форм собственности.
Заказчиком кадастровой оценки выступают
органы местного
самоуправления районов, городов,
поселков.

Кадастровая
оценка городской земли


совокупность административных
и технических действий по установлению
кадастровой стоимости земельных участков
административно-территориального
образования в границах
оценочных зон по состоянию на определенную
дату. Оценка осуществляется
на основе комплексного доходного,
сравнительного и затратного подходов,
с использованием информации о сделках
на рынке земли
и иной недвижимости, уровне арендной
платы и доходности использования
земельных участков
. В процессе оценки
проводится анализ рентообразующих
факторов, включая качество и местоположение
земельных участков,
проведенные на них улучшения, уровень
социального и инженерно-транспортного
обустройства территории и др.

Рыночная
информационная база кадастровой оценки
городских
земель – это массовые
данные о продажах земельных участков
для индивидуального жилищного
строительства, коллективного садоводства
и приусадебного хозяйства,
а также о продаже и аренде квартир,
гаражей, и различных объектов
коммерческой недвижимости.

Нормативная
информация


это данные земельного, градостроительного
и других кадастров, нормативы затрат
на строительство, инженерное
обустройство территории, а также систему
коэффициентов, источни­ками которых
являются органы исполнительной власти,
БТИ, земельные комитеты,
Государственный фонд имущества, городские
строительные организации,
Комитет по архитектуре, оценочные и
риэлторские фирмы и другие организации.

Объект
кадастровой
оценки земель городских и сельских
поселений – это земли
в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая
оценка городских земель является
массовой оценкой, которая
одновременно выполняется на всей
территории города и может включать
следующие этапы:

1-й
этап


подготовительные работы, сбор и обработка
исходной рыночной
и нормативной информации;

2-й
этап


функциональное зонирование территории
города;

3-й
этап


исчисление стоимостных показателей
кадастровой оценки земель;

4-й
этап


ценовое зонирование территории города;

5-й
этап


оформление результатов кадастровой
оценки городских земель (цифровых и
графических).

Результатом
кадастровой оценки является получение
кадастровой
стоимости земли оценочной зоны,

т.е.
рыночной стоимости единицы площади
типичного для данной зоны земельного
участка, установленной по уровню
текущих рыночных цен на аналогичные
земельные участки.

Показатели
кадастровой стоимости не должны превышать
уровня рыночных
цен или предельных значений базовой
стоимости на земельные участки
аналогичного целевого использования,
устанавливаемых органами власти субъекта
федерации по оценочно-территориальным
зонам, различным
городам и поселкам.

Рассмотрим
более детально основные этапы проведения
кадастровой оценки
земель населенных пунктов.

Этап
I.
Подготовительные
работы, сбор и обработка исходной
рыночной
и нормативной информации:

Этап
II.
Функциональное
зонирование территории города, т.е.
дифференциация
территории городов, поселков, сельских
населенных пунктов
на отдельные зоны в зависимости от
функционального использования
земли. В соответствии с Градостроительным
кодексом РФ, утвержденным
Федеральным законом от 7 мая 2019 г
. № 73,
выделяются следующие
основные зоны:

В
качестве границ оценочных зон могут
использоваться:

На
территории оценочных зон устанавливаются
параметры типичных земельных участков
по общей площади, площади застройки,
уровню инженерного
обустройства и местоположению относительно
границ кварталов,
автомагистралей, улиц.

Этап
III.
Расчет
кадастровой стоимости земель в каждой
оценочной зоне
проводится как усредненная величина
по конкретному виду использования или
как максимальное значение из возможных
видов использования.
Основными методами обработки исходной
рыночной информации являются регрессионный
корреляционный анализ и статистический
метод
группировок.

Рыночные
цены в расчете на единицу площади земли
типичных земельных участков устанавливаются:

В
зависимости от реальной ситуации на
рынке недвижимости для оценки
применяются и другие методы массовой
оценки недвижимости.

Если
оценочная стоимость земли в пределах
одной оценочной зоны для
различных видов использования существенно
различается, то выделяются
оценочные микрозоны.

Этап
IV.
Ценовое
зонирование территории города, т.е.
полученные стоимостные
значения земельных участков наносятся
на кадастровую карту
города для ценового зонирования
территории города, а именно формирования
на основе полученных показателей
кадастровой стоимости отдельных
оценочных зон.

При
расчете показателей кадастровой
стоимости земли для каждой городской
зоны учитывается влияние определенных
групп факторов. Например, для жилой и
общественно-деловой зон первостепенное
значение имеют
следующие группы факторов:

  1. транспортная
    доступность населения к центру города,
    объектам
    культуры
    и бытового обслуживания общегородского
    значения;

  2. обеспеченность
    централизованным инженерным оборудованием
    и благоустройство
    территории;

  3. уровень
    развития сферы культурно-бытового
    обслуживания населения;

  4. историческая
    ценность застройки, эстетическая и
    ландшафтная ценность
    территории;

  5. состояние
    окружающей среды, санитарные условия;

  6. инженерно-геологические
    условия строительства;

  7. рекреационная
    ценность территории;

  8. престижность
    территории.

Для
производственной зоны и зоны инженерной
и транспортной инфраструктур
большое значение имеют следующие
факторы:

  1. уровень
    развития производственной инфраструктуры,
    наличие транспортных
    путей, удаленность от основных
    транспортных магистралей;

  2. условия
    обеспечения трудовыми ресурсами и
    удаленность от жилых массивов;

  3. градостроительные
    условия и ограничения, обусловленные
    зонированием,
    разрешенным использованием земельных
    участков и т.п.

В
заключение проводится логический и
сравнительный анализ полученных
результатов. Логический анализ состоит
в том, что кадастровая стоимость
земли, как правило, должна снижаться от
центра к периферийным районам города.
При отклонении от этой тенденции
устанавливаются
причины сложившегося положения.

Сравнительный
анализ производится путем установления
зависимости между кадастровой стоимостью
земли по каждой оценочной зоне города
и рыночными
ценами продаж земельных участков и
объектов недвижимости.

Этап
V.
Оформление
результатов кадастровой оценки, т.е.
результаты проведенной кадастровой
оценки обобщаются в отчете и предоставляются
на утверждение органам исполнительной
власти субъектов Российской Федерации.
Органы местного самоуправления публикуют
результаты кадастровой стоимости земель
по ценовым зонам в открытой печати с
рекомендациями по дальнейшему
использованию этих данных. После
обсуждения
опубликованных результатов кадастровой
оценки они утверждаются и
вносятся в Государственный земельный
кадастр
. Внесенные в Государственный
земельный кадастр значения кадастровой
стоимости земельного участка не подлежат
изменению в течение года.

Результаты
кадастровой оценки городских земель
как составной части
комплексной программы кадастровой
оценки недвижимости могут использоваться
для следующих целей:

Итак, в результате
проведения государственной кадастровой
оценки получена реальная картина
стоимости земель (земельных участков)
на территории Российской Федерации,
что позволяет осуществлять более
эффективное управление земельными
ресурсами и связанных с ними объектами
недвижимости, а также проводить
сбалансированное планирование доходной
части бюджетов всех уровней (в пределах
платежей, поступающих от земельного
налога и арендной платы), стимулировать
развитие инвестиционных процессов и
развитие экономики в целом.

Государственная
кадастровая оценка земель проводилась
ФАКОН (Федеральное агентство кадастра
объектов недвижимости), его территориальными
органами, а также находящимися в их
ведении предприятиями и организациями.
К указанным работам привлекались лица,
имеющие лицензию на осуществление
оценочной деятельности (на территории
Иркутской области – ФГУП «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА
– ВИСХАГИ»).

Результаты
государственной кадастровой оценки
земель утверждаются органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации.
Пример
кадастровой оценки по г. Иркутску
представлен в табл
. 4.1. (Постановление
губернатора Иркутской области от 28
февраля 2003г
. N 87-п «О результатах
государственной кадастровой оценки
земель поселений Иркутской области»).

Таблица
1