Главные условия для переустройства и перепланировки жилого помещения в 2019 году

🕒

Желание жить комфортно присуще каждому человеку. Приобретая жилье, владелец в первую очередь хочет обустроить его согласно своим взглядам, чтобы удобно было отдыхать в кругу семьи, заниматься личными делами.

Предприниматели или предприятия, которые приобретают помещения для бизнеса, ставят для себя целью получение от него наибольшей выгоды. Им приходится обустраивать нежилое пространство под офис или магазин, производственный цех, в зависимости оттого, чем занимается фирма.

Проводить перепланировку необходимо только по утвержденному проекту, в котором специалисты должны учесть все нюансы конкретного здания и расположенного в нем помещения.

Если собственник или наниматели муниципального жилья проведут изменения, которые впоследствии будут признаны незаконными, то их обяжут вернуть помещение к первоначальному виду. Разрешается также узаконить перепланировку после ее проведения. Но для этого придется сначала уплатить штраф, а затем все также получить согласование.

Центральные моменты

Инициатор переоборудования помещения должен понимать, что это такое разрешенные и запрещенные работы, перечень которых законодатель устанавливает определенными нормативными актами. Положениями закона также установлен перечень видов работ, которые могут относиться к понятию переоборудования, и список документов, необходимых для получения окончательного разрешения.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

Обзор понятий и видов

Понятие о переустройстве помещения и полном переоборудовании (перепланировке) изложены в Жилищном кодексе:

Переустройство Изменения, которые в результате проведения работ должны коснуться оборудования, инженерных сетей, встроенной мебели. Это может быть замена газовой плиты на электрическую, косметический ремонт, прокладка электропроводки, перенос сантехнических приборов, установка душевой кабины, демонтаж с последующим оборудованием новыми материалами дверных и оконных проемов. К переустройству можно отнести и демонтаж/возведение легких ненесущих перегородок внутри помещения.
Перепланировка Касается конфигурации помещения, конечно при этом затрагиваются и коммуникации. Например, собственник может принять решение, что требуется увеличить или уменьшить количество комнат. С этой целью придется переносить ненесущие перегородки и, если будет возможно, затрагивать несущие, заделывать старые дверные проемы и обустраивать новые. В процессе перепланировки может измениться размещение в квартире или доме подсобных помещений, кухни, ванной и санузла.

Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения можно разбить на определенные категории, когда, к примеру:

Перепланировка обязательно отображается в технической документации на квартиру и документах на собственность, тогда как элементы переустройства туда вносить не требуется.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Основания для изменений

Основания, которые законодатель называет законными для проведения переоборудования, указаны им в ЖК, гл. 4:

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Указания в статьях закона

Порядок переустройства и перепланировки жилых помещений законодатель указывает в 4-й главе ЖК.

В ее статьях говорится:

К дополнительным отдельным нормативным актам относятся правила:

Образец проекта перепланировки квартиры:

Как подать заявление

В Жилинспекцию по месту расположения объекта недвижимости собственнику требуется подать заявление на перепланировку по установленному образцу. Но предварительно потребуется в БТИ получить план жилого помещения, он является частью техпаспорта. Потребуется также поэтажный план всего здания, если это многоквартирный дом.

К этим бумагам необходимо приложить такие документы:

Основному нанимателю муниципального жилья необходимо предварительно согласовать свои действия с собственником (местной администрацией) и получить от него разрешение.

Документы на рассмотрение будут приняты под расписку.

Сразу отказать заявителю могут, если:

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Самовольное вмешательство в конфигурацию жилого помещения может привести к негативным последствиям, это и обрушение перекрытий, аварийные ситуации из-за неправильно установленного оборудования или прокладки коммуникаций. На нарушителя могут заявить соседи, если он затронет общедомовое имущество или нанесет ущерб жильцам дома.

В другом случае неузаконенные действия собственника, если для осуществления переоборудования действительно требуется согласование с компетентными органами, рано или поздно будут выявлены одной из контролирующих служб.

Самовольно собственники чаще всего проводят изменения в помещениях из-за нежелания тратить деньги и время на узаконивание процедуры. В другом случае они не осведомлены о нормах закона.

Инициатор перепланировки может и не задумываться, что должен будет понести наказание за свои действия. Согласно действующему законодательству собственник обязан узаконить перепланировку до проведения вмешательства в помещение или после.

Пакет документов и процедура согласования в этом случае не отличаются, за исключением того, что придется оплатить административный штраф. Если же по результатам согласования будет выявлено, что перепланировку нельзя узаконить, помещение не отвечает нормам законодательства, Жилинспекция потребует его возвращения к первоначальному виду и выделит для этого определенный срок. Это требование будет предъявлено к собственнику помещения или основному нанимателю, который совершил несанкционированные действия.

Когда новый собственник обнаруживает неузаконенную перепланировку в помещении, которое приобрел или получил в результате участия в иной правовой сделке, он должен понимать, что вместе с переходом прав собственности к нему приходит и ответственность согласно ЖК РФ.

Ему придется узаконивать действия бывшего владельца, а если это будет невозможно, то делать ремонт за свой счет. Нередко на рынке недвижимости можно встретить жилье с неузаконенной перепланировкой, из-за отсутствия документов цена на него становится ниже примерно на 20%.

Следует также учесть, что процесс реализации жилищных прав будет значительно затруднен. Мало того что для продажи такой квартиры будет трудно найти покупателя, ее станет невозможно быстро перевести из жилого объекта в нежилой. Административная ответственность для нарушителей наступает согласно КоАП, ст. 7.21.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Собственник-физлицо может уплатить штраф в размере 2−5 тыс. руб., а к юридическому лицу могут предъявить требования на сумму 40−300 тыс. руб. Последствия самовольного вмешательства усугубляются, если пострадает кто-либо из соседей или его имущество. Придется не только возместить потери, но и отвечать перед судом.

Образец согласия соседей на перепланировку

Важные замечания

Собственнику необходимо подготовиться к тому, что придется не только соблюсти порядок процедуры по узакониванию перепланировки, но и отказаться от своих желаний, если их нельзя реализовать по закону.

Законодатель также позволяет различным контролирующим органам время от времени проверять переустройство и согласование перепланировки жилого помещения. Если будут выявлены несоответствия техпаспорту, проверяющие обязаны сообщить в Жилинспекцию.

Что могут потребовать

Управляющие компании (ЖЭКи) имеют право и обязаны:

Сотрудник Жилинспекции или администрации города может:

Помещение, в отношении которого есть основания полагать, что оно было переоборудовано незаконно, может быть осмотрено в принудительном порядке. Для этого потребуется разрешение суда, куда обратиться с иском может муниципалитет или Жилинспекция.

Общий порядок

Работа по отделке помещения не входит в перепланировку или переустройство и должна следовать за ними. Поэтому время, которое она займет, не может быть включено в отводимый контролирующим органом срок.

Разрешение для проведения перепланировки выдается на 1 год с последующим продлением. Приложить к заявлению в Жилинспекцию разрешается в отельных случаях не проект, а эскиз, если требуется провести несложную перепланировку, но в то же время ее необходимо согласовать.

Законодательство требует, чтобы проект по проведению сложных работ был согласован не только с Жилинспекцией, но и другими контролирующими службами (СЭС, МЧС, Энергонадзор, Горгаз и др.) После того как Жилинспекция выдаст свое разрешение, и будут собраны иные заключения, необходимо обратиться в межведомственную комиссию (МВК), на которую возложена ответственность по выдаче окончательного согласования.

После получения разрешения можно приступать к ремонту, когда он завершится, потребуется снова вызвать инспектора из Жилинспекции для составления акта о завершении строительных работ. В завершение процедуры следует в БТИ получить новый техпаспорт, а с ним отправиться в Росреестр и внести необходимые сведения о помещении в базу данных и правоустанавливающие документы.

Образец разрешения на перепланировку квартиры

Соответствие нормам

В отношении видов строительных работ законодатель установил достаточно много ограничений не только технического характера, но и санитарно-гигиенического.

По общим правилам в результате проведенных работ нельзя:

Судебные споры

Решение муниципалитета или Жилинспекции, заключающееся в отказе собственнику узаконить самовольную перепланировку, может быть опротестовано в судебном порядке. Регламент подачи заявления в суд включает сбор необходимых документов, которыми можно будет доказать, что законодательные нормы и интересы жильцов не нарушены.

Судебные разбирательства по узакониванию перепланировки приходится проводить, когда имел место факт самовольных действий со стороны собственника помещения или нанимателя.

Если даже инициатор строительных работ обратится в суд в кратчайшие сроки после их проведения и получения отказа, то он не избежит уплаты штрафа. В большинстве случаев суды удовлетворяют просьбы истцов по признанию перепланировки законной, если конечно будет доказано, что жилье отвечает всем установленным нормам. Отличие иска собственника помещения от того, который подает муниципалитет или Жилинспекция в том, что во втором случае доказать законность действий никак невозможно.

Контролирующий орган в свое время потребовал от собственника вернуть помещению первоначальный вид и дал для этого определенный срок. Владелец отказался выполнить требования, поэтому по решению суда его должны лишить прав на собственность, а помещение реализовать на публичных торгах.

По окончании работ по возращении помещению первоначального вида ему вернут его стоимость за минусом затрат на ремонт. Если речь идет о нанимателе, то с ним будет расторгнут договор соцнайма.

В чём разница

Перепланировку часто путают с реконструкцией. Последнее понятие включает в себя проведение строительных работ, в результате чего меняются параметры здания или отдельные его части, а несущие конструкции укрепляются или восстанавливаются, что приводит к улучшению эксплуатационных свойств.

Для проведения реконструкции также требуется специальное разрешение, она может быть связана с:

Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство
жилого помещения — это установка, замена
или перенос инженерных сетей,
санитарно-технического, электрического
или другого оборудования, требующие
внесения изменения в технический паспорт
жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых
помещений может включать в себя:

— установку бытовых электроплит вместо
газовых плит или кухонных очагов;

— перенос нагревательных сантехнических
и газовых приборов;

— устройство вновь и переоборудование
существующих туалетов, ванных комнат,
прокладку новых или замену существующих
подводящих и отводящих трубопроводов,
электрических сетей и устройств для
установки душевых кабин, джакузи,
стиральных машин повышенной мощности
и других сантехнических и бытовых
приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения — это
изменение его конфигурации, требующее
внесения изменения в технический паспорт
жилого помещения. Перепланировка
проводится с сохранением функционального
назначения помещений, а переоборудование
— для приспособления помещений к новому
функциональному назначению; реконструктивные
работы, в том числе выполняемые в
комплексе с работами по перепланировке
и переоборудованию помещений,
предусматривают частичные изменения
в несущих конструкциях и (или) в
архитектурном облике здания. При
перепланировке и переустройстве в жилых
домах не допускаются мероприятия и
способы их реализации, нарушающие
требования строительных,
санитарно-гигиенических, экологических
и эксплуатационно-технических нормативных
документов, действующих для жилых
зданий; запрещены мероприятия, влияющие
на архитектурный облик жилых домов
(устройство балконов, козырьков, эркеров,
превращение в эркеры существующих
лоджий и балконов, устройство мансардных
помещений) и подлежащие оформлению и
реализации в порядке, установленном
для реконструкции жилых домов (Комментарий
к Жилищному кодексу Российской Федерации
(постатейный)/Под ред
. Н.М. Коршунова.
М.: Эксмо, 2005. С. 84).

Перепланировка жилых помещений может
включать в себя:

— перенос и разборку перегородок;

— перенос и устройство дверных проемов;

— разукрупнение или укрупнение
многокомнатных квартир;

— устройство дополнительных кухонь и
санузлов;

— расширение жилой площади за счет
вспомогательных помещений;

— ликвидацию темных кухонь и входов в
кухни через квартиры или жилые помещения;

— устройство или переоборудование
существующих тамбуров. Согласно
пункту 3.7.4 Методического пособия по
содержанию и ремонту жилищного фонда
МДК 2-04.2004, переоборудование и
перепланировка жилых и подсобных
помещений в квартирах многоквартирных
домов могут проводиться для повышения
уровня благоустройства и комфортности
проживания.

Порядок и условия переустройства и
перепланировки, согласно части 1 статьи 26
ЖК РФ, определяются актами органов
государственной власти Российской
Федерации, в связи с чем с 1 марта 2005 г.
акты субъектов Федерации в этой части
утрачивают свою силу. Например, признан
утратившим силу Закон г. Москвы от
29 сентября 1999 г
. N 37 «О порядке
переустройства помещений в жилых домах
на территории города Москвы». Ранее
вопросы переустройства и перепланировки
жилого помещения регулировались
статьей 84 ЖК РСФСР, в соответствии
с которой переустройство, перепланировку
жилого помещения и подсобных помещений
можно было производить только в целях
повышения благоустройства квартиры и
лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних
членов его семьи и наймодателя и с
разрешения исполнительного комитета
местного Совета народных депутатов.

Согласно пункту 1.6 постановления
Госстроя России от 27 сентября 2003 г.
N 170 «Об утверждении Правил и норм
технической эксплуатации жилищного
фонда», собственники жилищного фонда
или их уполномоченные лица должны
своевременно вносить изменения в
исполнительную документацию по планировке
помещений, конструктивным элементам и
инженерному оборудованию, возникающие
в результате ремонтов, реконструкции,
модернизации, перепланировки и повышения
благоустройства с корректировкой
технических паспортов домов, строений
и земельных участков.

Субъекты Федерации устанавливают свои
правила переустройства и перепланировки
жилых помещений. В соответствии с
постановлением Правительства Москвы
от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП «О порядке
переустройства и (или) перепланировки
жилых и нежилых помещений в жилых домах
на территории города Москвы»*(102)разрешения на переустройство жилых
помещений (кроме случаев, отнесенных к
ведению префектов административных
округов) выдают главы районных управ
по заключениям межведомственных комиссий
районов. Срок действия разрешения
устанавливается на основании заключения
такой комиссии
. Разрешения на переустройство
нежилых помещений в жилых домах,
приспособление переданных в установленном
порядке жилых помещений для использования
в нежилых целях, а также на сложные
случаи переустройства жилых помещений
(объединение нескольких квартир по
горизонтали или вертикали) выдают
префекты административных округов по
представлениям межведомственных
комиссий административных округов.
Срок действия разрешения устанавливается
на основании заключения межведомственной
комиссии округа
. Жалобы на решения,
принятые на уровне районов и округов,
рассматриваются Городской межведомственной
комиссией Правительства Москвы. Решения
районных управ о переустройстве помещений
в жилых домах могут быть обжалованы в
судебном порядке.

При переустройстве помещений не
допускаются:

— переоборудование и перепланировка
помещений, ведущие к нарушению прочности
или разрушению несущих конструкций
здания, ухудшению сохранности и внешнего
вида фасадов, нарушению противопожарных
устройств, затрудняющие доступ к
инженерным коммуникациям и отключающим
устройствам;

— перепланировка квартир, ухудшающая
условия эксплуатации и проживания всех
или отдельных жильцов дома или квартиры;

— установка или переустройство перегородок,
если в результате образуется комната
без естественного освещения или без
приборов отопления;

— перепланировка, в результате которой
образуется комната площадью менее 9 кв.
м или шириной менее 2,25 м;

— увеличение подсобной площади квартир
за счет жилой;

— переоборудование и перепланировка
без согласия всех заинтересованных
совершеннолетних жильцов квартиры и
ее собственников;

— переоборудование и перепланировка
помещений, состоящих на учете штаба по
делам гражданской обороны и чрезвычайных
ситуаций, без разрешения начальника
штаба; строений, предназначенных к сносу
в ближайшие три года и включенных в
соответствующие решения и распоряжения,
если такое переоборудование не необходимо
для обеспечения безопасности проживания;

— перепланировка смежных помещений без
предварительного внесения поправок в
паспорт домовладения на основании
решения межведомственной комиссии.

Ограничения на отдельные мероприятия
по переустройству помещений в жилых
домах типовых серий, обусловленные их
конструктивными особенностями,
устанавливаются Правительством Москвы.

Согласно части 2 статьи 23 Закона
г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6
«Основы жилищной политики города
Москвы», переоборудование, переустройство,
перепланировка, перевод в нежилой фонд,
реконструкция жилища осуществляются
в порядке и на условиях, установленных
законодательством. Таким образом, этот
закон разделяет такие понятия, как
переоборудование, переустройство и
перепланировка
. Однако, согласно Закону
г. Москвы от 29 сентября 1999 г
. N 37
«О порядке переустройства помещений
в жилых домах на территории города
Москвы», понятие «переустройство»
включает в себя перепланировку помещений,
их переоборудование или перестановку
оборудования, устройство (заделку)
проемов в стенах, перекрытиях и
перегородках
. Под переустройством
помещения понимается проведение в нем
мероприятий (работ), связанных с изменением
места расположения или размеров
помещения, его состава и (или) функционального
назначения, а также инженерного
оборудования.

В соответствии с распоряжением мэра
Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ «О
Положении о едином порядке предпроектной
и проектной подготовки строительства
в городе Москве», проектная документация
— обязательное условие для перепланировки
помещений.

В состав документации входят:

1) технический паспорт БТИ;

2) пояснительная записка (кроме жилых
зданий) по архитектурно-планировочным,
конструктивным, технологическим
решениям, внутреннему инженерному
оборудованию, охране окружающей среды
(при необходимости), противопожарным
мероприятиям;

3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых
зданий) и сводный план инженерных сетей
(при необходимости), план этажа М 1:100
(М 1:50) с указанием предполагаемых к
сносу и устанавливаемых перегородок,
мест пробития проемов во внутренних
стенах;

4) план этажа М 1:100 (М 1:50) с
переоборудованием внутренних инженерных
коммуникаций (при необходимости), с
размещением технологического оборудования
(при необходимости);

5) строительный генеральный план (при
устройстве стройплощадки);

6) чертежи узлов и деталей, рабочие
чертежи строительных и монтажных работ
в соответствии с государственными
стандартами СПДС (при необходимости);

7) техническое заключение о состоянии
объекта. Основанием для оформления
документации является обращение
собственника (или управомоченного им
лица), пользователя объекта или предписание
органов власти, контроля и надзора.
Например, если с заявлением обращается
наниматель по договору социального
найма, то он должен представить документ
о предоставлении ему наймодателем таких
полномочий. Полномочие может быть
выражено путем согласия на переустройство
или перепланировку
. Если жилое помещение
принадлежит сособственникам на праве
общей долевой собственности, то необходимо
заявление всех сособственников либо
один из сособственников вправе действовать
по доверенности
. Согласие супруга, если
жилое помещение является общей совместной
собственностью и зарегистрировано на
имя другого супруга, презюмируется
. От
имени несовершеннолетних, недееспособных,
ограниченных в дееспособности лиц
выступают их законные представители;
от имени юридических лиц и публичных
образований — их органы на основании
учредительных документов, доверенностей
(Комментарий к Жилищному кодексу
Российской Федерации (постатейный)/Под
ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 87,
88).

Согласно статье 12 Закона г. Москвы
от 29 сентября 1999 г. N 37 «О порядке
переустройства помещений в жилых домах
на территории города Москвы»,
контролируют соблюдение порядка
оформления и проведения переустройства
помещений в жилых домах управляющие
жилыми домами и органы государственной
жилищной инспекции совместно с органами
исполнительной власти и районными
управами.

Управляющие жилыми домами вправе и
обязаны:

— проверять наличие установленных
разрешений на переустройство помещений;

— вести учет продолжительности работ
(регистрировать их начало и окончание);

— следить за соблюдением согласованных
условий вывоза строительного мусора;

— принимать не противоречащие закону
меры для поддержания нормальных условий
проживания и предупреждения ущерба
жилому дому, его инженерному оборудованию,
а при необходимости обращаться за
содействием к органам государственного
контроля.

Должностные лица органов исполнительной
власти, районных управ и государственной
жилищной инспекции в пределах своих
полномочий вправе и обязаны:

— требовать доступа в переустраиваемые
помещения при проведении проверок,
обращаться за содействием к
правоохранительным органам;

— обеспечивать рассмотрение обращений
граждан и юридических лиц в связи с
проводимыми работами (неправомерность
мероприятий или их несоответствие
выданным разрешениям, нарушение режимов
ведения работ, причинение ущерба смежным
помещениям, конструкциям и инженерным
системам жилых домов);

— выдавать обязательные для исполнения
предписания о приостановлении
(прекращении) работ, осуществляемых без
разрешительных документов, с отступлением
от проектной документации или с
привлечением исполнителей, не имеющих
лицензий, а также применять к нарушителям
меры экономического и административного
воздействия в соответствии с
законодательством;

— осматривать с согласия собственника
переустраиваемые помещения в согласованные
с ним сроки и в присутствии его
представителя, предупредив о дате такого
осмотра арендатора или нанимателя
помещения не позднее, чем за неделю до
даты осмотра. Если собственник помещения
в течение месяца не согласовал дату
осмотра, уполномоченные органы городской
администрации или местного самоуправления
вправе обратиться в суд с исковым
требованием о принудительном осмотре
помещения, в отношении которого имеются
достаточные основания полагать, что
оно было переустроено или переустраивается.

Что касается ответственности, то в
отношении самовольного переустройства
и перепланировки действует гражданское
законодательство о самовольной постройке.
Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ,
самовольной постройкой считается жилой
дом, другое строение, сооружение или
иное недвижимое имущество, построенное
на земельном участке, не отведенном для
этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами, либо
созданное без получения необходимых
разрешений или с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм
и правил. Лицо, осуществившее самовольную
постройку, не приобретает на нее право
собственности и не вправе распоряжаться
постройкой — продавать, дарить, сдавать
в аренду, совершать другие сделки. Право
собственности на самовольную постройку
не может быть признано за указанными
лицами, если сохранение постройки
нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц либо создает угрозу
жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу
осуществившим ее лицом либо за его счет,
кроме одного исключения: согласно
части 3 статьи 222 ГК РФ, право
собственности на самовольную постройку
может быть признано судом за лицом,
осуществившим постройку на не принадлежащем
ему земельном участке, при условии, что
данный участок будет в установленном
порядке предоставлен этому лицу под
возведенную постройку. Помимо сноса
предусмотрено и более мягкое наказание
— штраф. Согласно статье 7.21 КоАП РФ
от 30 декабря 2001 г
. N 195-ФЗ, порча
жилых домов, жилых помещений, их
оборудования, самовольное переоборудование
жилых домов и (или) жилых помещений либо
использование их не по назначению влечет
предупреждение или наложение
административного штрафа на граждан в
размере от 10 до 15 минимальных размеров
оплаты труда
. Самовольная перепланировка
жилых помещений в многоквартирных домах
наказывается наложением административного
штрафа на граждан в размере от 20 до 25
МРОТ.

Каков порядок переустройства и перепланировки жилого помещения?

В Жилищном кодексе РФ содержатся разъяснения терминов переустройство и перепланировка жилого помещения. В соответствии со статьей 25 Жилищного Кодекса РФ переустройством жилого помещения является установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В свою очередь, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилых помещений может включать установку бытовых электроплит вместо газовых; перенос нагревательных и сантехнических приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электросетей и др.

Перепланировка может заключаться в переносе и разборке перегородок, переносе и устройстве дверных проемов; устройстве кухни, санузлов и других помещений; расширении жилой площади за счет других помещений. Перепланировка, которая может привести к ухудшению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и т.п., а также ухудшающая условия эксплуатации и проживания в квартире или доме, не допускается.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, осуществляющим такое согласование.

Основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке помещения в жилом доме является решение органа местного самоуправления (поселковой администрации, администрации города, района в городском образовании), который осуществляет такое согласование.

Для получения решения о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения представляет:

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности) на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• подготовленный и оформленный в установленном порядке специалистами проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявителю выдается расписка в получении документов. На основании представленных документов принимается решение о согласовании или об отказе.

Согласно пункту 4 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ, органы местного самоуправления обязаны в течение 45 календарных дней со дня получения документов принять решение о разрешении или об отказе согласования переустройства или перепланировки.

Решение об отказе в переустройстве или перепланировке помещения в обязательном порядке должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения, предусмотренные Жилищным кодексом или другими законодательными актами.

Согласно статье 27 Жилищного Кодекса РФ, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается лишь в предусмотренных законом случаях, а именно:

• при непредставлении определенных частью 2 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ и перечисленных выше документов; представлении документов в ненадлежащий орган;

• несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 29 Жилищного Кодекса РФ, лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законом ответственность (в соответствии со статьей 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ — нарушение правил пользования жилыми помещениями) и обязано привести такое жилье в прежнее состояние в разумный срок. На основании решения суда такое жилое помещение может быть сохранено в измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не влечет угрозы их жизни и здоровью. После завершения переустройства или перепланировки помещения должен быть составлен акт приемочной комиссии.

материал предоставлен

прокуратурой Нижегородской области

Переустройство и перепланировка жилого помещения подразумевает изменение его конфигурации с внесением корректив в инженерные конструкции. Типовые постройки уже давно перестали удовлетворять потребности жильцов, а потому нередко возникает потребность в определенных изменениях. Стоит отметить, что, несмотря на то что значительная часть помещений находится в частной собственности, это не дает владельцам права самовольно изменять их технические и эксплуатационные характеристики.

Переустройство и перепланировка жилого помещения — что это такое

В соответствии с Жилищным кодексом, переустройство включает в себя следующие действия:

Что касается перепланировки, то это понятие подразумевает изменение конфигурации с сохранением основного предназначения помещения. Это корректировка или полная переработка первоначального проекта с внесением корректив во внутреннее или внешнее пространство.

Условия перепланировки (переустройства) жилого помещения находят свое отражение в законодательстве. Если требования не будут соблюдены, то по решению суда может быть назначено наказание вплоть до изъятия помещения из собственности. Чаще всего, если это возможно, лицо, совершившее подобные противоправные действия, обязывают вернуть строению первоначальное состояние.

Переустройство и перепланировка жилого помещения: понятие и виды

Решаясь на изменения в своем жилище, далеко не все владельцы знают, какие именно действия требуют соответствующего разрешения. Жилищный кодекс определяет перечень работ, которые можно отнести к такой категории, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Понятие и виды могут быть описаны следующим перечнем:

Переустройство, перепланировка, переоборудование жилых помещений регламентировано законодательством. Данные действия нельзя совершать самовольно, а следует согласовывать их с соответствующими органами с целью обеспечения безопасности и соблюдения интересов жильцов.

Отличие перепланировки и переоборудования от реконструкции

Понятие переустройства, перепланировки жилого помещения достаточно часто путают с реконструкцией, что является недопустимым. Последний термин означает изменение параметров здания или его отдельных частей, а также восстановление несущих конструкций с целью улучшения эксплуатационных и эстетических показателей.

Такое понятие, как реконструкция, может быть охарактеризовано следующим образом:

Таким образом, можно сказать, что о реконструкции может идти речь в том случае, когда речь идет об изменении технических и эксплуатационных показателей жилого дома в целом. Что же касается перепланировки, то данное понятие может входить в предыдущее. При этом вносятся обязательные отметки и изменения в технический паспорт помещения.

Запрет на перепланировку

В соответствии с законодательными нормами, переустройство и перепланировка жилых помещений недопустимы в следующих случаях:

Стоит отметить, что запрет на перепланировку в первую очередь бывает вызван соображениями безопасности жильцов помещения. Особенно тщательно проверяются случаи, когда затрагивается целостность несущих конструкций и перекрытий, а также значительно увеличивается нагрузка на них.

Заявка на перепланировку

Если планируется переустройство и перепланировка жилого помещения, то данный вопрос ни в коем случае нельзя решать самовольно. Для начала в соответствующий орган по месту жительства стоит подать следующий перечень документов:

В течение 45 дней будет принято решение о разрешении или запрете перепланировки. Вторая ситуация может быть связана с ненадлежащим оформлением документов или прочими причинами, установленными законодательством.

Стоит отметить, что условия перепланировки (переустройства) жилого помещения не всегда требуют предоставления столь широкого пакета документов. Так, например, если речь идет о ликвидации встроенного шкафа-купе, который был предусмотрен изначально, или же монтировался предыдущими собственниками, достаточно письменного согласия со стороны всех нынешних жильцов помещения (квартиры или дома).

Самовольная перепланировка

Стоит отметить, что перепланировка является достаточно деликатным вопросом, ведь она может значительно повлиять на состояние жилого помещения. Именно поэтому данный процесс требует таких длительных подготовительных процедур и получения множества разрешений. И даже если изменения были несанкционированными, инициаторы часто пытаются их быстро легализовать уже после проведения строительных работ.

Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения заключаются не только в наступлении ответственности согласно законодательству. Это может привести к аварийным ситуациям, среди которых затопления, обрушения и прочие неприятные моменты. Достаточно часто собственников обязывают вернуть помещению его первоначальный вид.

Узаконить самовольную перепланировку можно через суд. Для этого собственник помещения подает иск, в котором указываются следующие данные:

Для того чтобы в судебном порядке узаконить такие преобразования, как переустройство и перепланировка жилого помещения нанимателем, необходимо приложить к иску следующий перечень документов:

Стоит отметить, что на самовольную перепланировку люди решаются не только из-за неосведомленности о нормах законодательства, но также из-за нежелания тратить время и денежные средства на официальные процедуры. Важно понимать, что вы рискуете не только понести наказание, но также причинить вред жизни и здоровью жильцов и собственников помещения.

Судебные споры

Судебные споры по перепланировке (переустройству) жилых помещений возникают тогда, когда данные действия были произведены самовольно. При этом, согласно законодательству, лицо должно доказать, что данные действия не затронули интересы и права других жильцов данного строения. Кроме того, должны быть представлены четкие доказательства с обеих сторон о том, что имел место факт перепланировки (важно отличать от самовольной постройки, которая несет за собой другие юридические последствия). Истцом по таким делам может выступать непосредственный владелец жилого помещения, его сожители или соседи, прочие собственники, а также органы городской администрации.

Достаточно часто владельцы недвижимости выступают с иском о сохранении изменений, которые возникли в результате таких действий, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Судебная практика показывает, что решение оказывается положительным в том случае, когда документально доказано, что ничьи законные права и интересы данным действием не были нарушены (постановление суда выносится на основании статьи 29 Жилищного кодекса).

Для того чтобы сохранить за собой право на перепланированное помещение, стоит предоставить широкий пакет документов, которые выдаются следующими инстанциями:

Если лицо, самовольно совершившее перепланировку, в кратчайшие сроки обратится в соответствующие инстанции, чтобы придать своим действиям официальный статус, вполне возможно избежать штрафа, а также более серьезных наказаний.

Нормы законодательства

Основной нормативный документ, который регулирует такие вопросы, как переустройство (перепланировка) жилых помещений, – Жилищный кодекс. Он базируется на таких основных постулатах:

Каждый ответственный владелец жилого помещения, прежде чем приступать к перепланировке, должен ознакомиться с данным документом, чтобы определить необходимость получения разрешения на те или иные виды работ.

Прочие законодательные акты

Любые изменения, которые вы хотите привнести в свое жилище, стоят достаточно дорого и занимают много времени. Это связано как с бюрократическими процедурами, так и с непосредственными строительными работами. Многие недобросовестные владельцы стремятся сэкономить на таких вопросах, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Законодательство, которое регулирует данный вопрос, помимо Жилищного кодекса, представлено также следующими нормативно-правовыми актами:

Стоит отметить, что список нормативно-правовых актов, которые регулируют любые изменения, вносимые в конструкцию жилых помещений, постоянно обновляются и дополняются с целью соблюдения интересов и обеспечения безопасности жильцов.

Выводы

Наиболее распространенным действием, которое владельцы квартир или домов совершают с целью улучшения условий проживания, является ремонт. Переустройство, перепланировка жилого помещения – это более сложные процедуры, которые приводят к изменению технических и эксплуатационных характеристик, а потому к ним выдвигаются особые требования.

Достаточно часто перепланировку и переоборудование путают с реконструкцией, тем не менее это не так. Последнее понятие подразумевает улучшение внешнего вида и укрепление прочности здания. Но оно никоим образом не влияет на эксплуатационные характеристики, заявленные в техническом паспорте помещения изначально.

Для того чтобы осуществить перепланировку (переустройство), следует подать в соответствующие органы целый пакет документов. Среди них заявление, а также документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение. Также стоит подать заранее разработанный проект с точными расчетами, в соответствии с которым и будут вноситься изменения в планировку. В соответствующие органы подается первичный технический паспорт, а также письменное согласие всех жильцов на проведение данных мероприятий.

Решение о выдаче разрешения на перепланировку выносится в течение 45 дней. Стоит понимать, что далеко не всегда оно является положительным. Если комиссия сочтет, что по результатам преобразований ухудшатся чьи-либо жилищные условия, то может быть вынесен отказ. Также это возможно в случае затруднения доступа к коммуникациям, выведения помещения из жилого фонда, увеличение площади подсобных помещений. Особое внимание при проверке уделяется состоянию несущих конструкций. Недопустима чрезмерная нагрузка на них или же нарушение целостности, которое впоследствии может привести к обрушению.

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищные споры » Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Решение о необходимости переустройства – это самостоятельная инициатива гражданина-собственника недвижимости.

Требования для проведения перепланировки или переустройства

Жилищный Кодекс РФ – основной нормативный акт, в котором изложен перечень требований и условий, необходимых для переустройства жилого помещения. В статье 26 указаны два емких ограничения для проведения изменений в квартире.

Любая перепланировка или переустройство помещения должно вписываться в рамки действующего по отношению к жилищному фонду законодательства.

Данное требование затрагивает нормы строительного, санитарного, коммунального порядка. Таким образом предполагается, что предстоящее изменение:

Перечень законных и подзаконных актов, регламентирующих технические и прочие требования к состоянию жилого помещения достаточно объемный.

Второе условие – наличие предварительного согласования перепланировки с органами местного самоуправления, процедура которого расписана в следующих статьях кодекса.

Решение о необходимости переустройства – это самостоятельная инициатива гражданина-собственника недвижимости, которая требует согласования с органом местного самоуправления.

Органы, осуществляющие согласование мероприятий по переустройству или перепланировке

В тексте ЖК РФ органы, осуществляющие согласование мероприятий по переустройству и (или) перепланировке упомянуты как органы местного самоуправления. Заявления на согласование перепланировки квартиры и обязательные приложения адресуются и передаются в территориальный исполнительный орган, в составе которого создается специальная комиссия для рассмотрения поданных документов в указанные сроки. Поэтапный порядок согласования перепланировки, изложенный в ст. 26 ЖК РФ является основным нормативным актом, регламентирующим деятельность комиссии.

Какие документы нужны для согласования перепланировки или переустройства

В целях защиты прав граждан Жилищным Кодексом установлен строгий регламент, согласно которому происходит переустройство жилого помещения. Процесс согласования перепланировки начинается со сбора документов, указанных в регламенте.

Полный и конечный перечень состоит из следующих наименований:

Для переустройства недвижимости, оформленной по акту соцнайма, представляется письменно оформленное заявление от каждого члена семьи, в том числе и от тех, которые временно проживают по другому адресу или отсутствуют.

Для жилых помещений, расположенных в зданиях, имеющих архитектурную, культурную или историческую ценность, требуется заключение от соответствующего органа.

Если на момент начала процедуры сбора документов для согласования разрешения на самостоятельное переустройство жилья, объект внесен в базу Единого государственного реестра прав на недвижимость, то технический паспорт, правоустанавливающие документы и разрешение от организации по охране памятников, не прилагаются к заявлению. Комиссия, соблюдающая правила согласования перепланировки, обязана запросить их самостоятельно и приложить к рассматриваемому заявлению.

Все перечисленные документы и акты передаются в органы местного самоуправления самостоятельно, направляются по почте или через многофункциональный центр или Единый портал государственных и муниципальных услуг.

Согласно регламенту согласования, гражданину выдается расписка о получении, от даты которой отсчитываются сроки согласования.

Проект переустройства или перепланировки

Один из обязательных документов, который требует регламент согласования переустройства и перепланировки – это проект изменений объекта недвижимости.

Проектные документы исполняются на основании технической задачи, поставленной заказчиком, и составленного договора в определенные сроки. Проект требует согласования в ряде инстанций, отвечающих за архитектурные вопросы, пожарную и санитарную безопасность.

Существуют специальные нормативные акты, определяющие какие документы должны содержаться в проекте перепланировки. В перечень документов входят:

Средние сроки изготовления проекта и необходимых актов и документов к нему составляют от 5 до 10 дней. Сроки, в течение которых проектная документация считается действительной, 12 месяцев от даты выполненной и согласованной работы.

Для наиболее простых вариантов переустройства предусмотрено согласование перепланировки по эскизу, который является упрощенной формой проектной документации. Данный акт действителен в случаях, когда не производятся изменения в несущих стенах, инженерных коммуникационных системах и не изменяется конструкция пола.

Стоит отметить, что существуют виды перепланировки без согласования. К ним относятся такие работы, как замена электрической разводки, установка железной двери, перестановка электроплиты и другие работы, не затрагивающие основные коммуникации.

Технический паспорт жилого помещения

Нормативные акты жилищного законодательства, в частности Жилищный Кодекс РФ, предусматривают наличие у владельцев и пользователей квартир такого документа как технический паспорт жилого помещения.

Форма и правила составления данного документа отвечают требованиям и принципам государственного учета жилищного фонда. Паспорт является свидетельством проведенной технической инвентаризации объекта жилого фонда и содержит техническую информацию об основных параметрах помещений (размеры, планировку комнат, расположение окон и дверных проемов, строительный материал, расположение в многоквартирном доме и так далее).

Сроки согласования перепланировки

Порядок согласования перепланировки квартиры устанавливает сроки, которые обязаны соблюдать органы, отвечающие за согласование.

Предусмотрены следующие обязательные сроки:

После выполненных работ составляется акт о проведении перепланировки. Делает это комиссия, проводившая согласование.