Главные черты ипотеки на земельный участок в 2019 году

🕒

По
договору об ипотеке могут быть заложены
земельные участки, если такие участки
не исключены из оборота или не ограничены
в обороте.

Если
земельный участок передан по договору
аренды гражданину или юридическому
лицу, арендатор земельного участка
вправе отдать арендные права земельного
участка в залог в пределах срока договора
аренды земельного участка с согласия
собственника земельного участка.

Залог
прав аренды на земельный участок,
находящийся в государственной или
муниципальной собственности, арендатором
такого земельного участка допускается
в пределах срока договора аренды с
согласия собственника земельного
участка. При аренде земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, на срок
более чем пять лет залог права аренды
допускается без согласия собственника
земельного участка при условии его
уведомления.

При
общей долевой или совместной собственности
на земельные участки, ипотека может
быть установлена только на принадлежащий
гражданину или юридическому лицу
земельный участок, выделенный в натуре
из земель, находящихся в общей долевой
или совместной собственности.

Решения
об ипотеке земельных участков, находящихся
в муниципальной собственности принимаются
органами местного самоуправления.

Земельные
участки, не подлежащие ипотеке

Ипотека земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности, в соответствии с настоящим
Федеральным законом не допускается (по
общему правилу).

Не
допускается ипотека части земельного
участка, площадь которой меньше
минимального размера, установленного
нормативными актами субъектов Российской
Федерации и нормативными актами органов
местного самоуправления для земель
различного целевого назначения и
разрешенного использования.

При
ипотеке земельного участка право залога
распространяется также на находящиеся
или строящиеся на земельном участке
здание или сооружение залогодателя.

Если иное не предусмотрено федеральным
законом или договором, земельный участок,
приобретенный с использованием кредитных
средств банка или иной кредитной
организации либо средств целевого
займа, предоставленного другим юридическим
лицом на приобретение этого земельного
участка, считается находящимся в залоге
с момента государственной регистрации
права собственности заемщика на этот
земельный участок.

Если
соответствующий земельный участок взят
в аренду, возникает ипотека в силу закона
на право аренды, если иное не установлено
федеральным законом или договором
аренды.

Залогодержателем
по данному залогу является банк или
иная кредитная организация либо другое
юридическое лицо, предоставившие кредит
или целевой заем на приобретение
земельного участка или права аренды
земельного участка.

22. Правовое регулирование ипотеки предприятий.

При
ипотеке предприятия как имущественного
комплекса право залога распространяется
на все входящее в его состав им-во.

Передача
предприятия в ипотеку допускается при
наличии согласия собственника им-ва,
относящегося к предприятию, или
уполномоченного им органа. Договор,
заключенный с нарушением этого требования,
ничтожен.

Если
предметом ипотеки является предприятие
и иное не предусмотрено договором, в
состав заложенного им-ва входят
относящиеся к данному предприятию
материальные и нематериальные активы,
в том числе здания, сооружения,
оборудование, инвентарь, сырье, готовая
продукция, права требования, исключительные
права.

Состав
передаваемого в ипотеку относящегося
к предприятию им-ва и оценка его стоимости
определяются на основе полной
инвентаризации данного им-ва. Акт
инвентаризации, бухгалтерский баланс
и заключение независимого аудитора о
составе и стоимости им-ва являются
обязательными приложениями к договору
об ипотеке
. В случаях, если проведение
оценки является обязательным в силу
закона, отчет об оценке им-ва также
является обязательным приложением к
договору.

Ипотекой
предприятия может быть обеспечено
обяз-во, сумма которого составляет не
менее половины стоимости им-ва,
относящегося к предприятию.

Ипотекой
предприятия обеспечивается денежное
обяз-во, подлежащее исполнению не ранее
чем через год после заключения договора
об ипотеке.

Залогодатель
вправе продавать, обменивать, сдавать
в аренду, предоставлять в заем им-во,
относящееся к предприятию, переданному
в ипотеку, и иным образом распоряжаться
указанным им-вом, а также вносить
изменения в состав данного им-ва, если
это не влечет уменьшения указанной в
договоре об ипотеке общей стоимости
им-ва, относящегося к предприятию, а
также не нарушает других условий договора
об ипотеке.

Без
разрешения залогодержателя залогодатель
не вправе передавать им-во, относящееся
к предприятию, в залог, совершать сделки,
направленные на отчуждение недвижимого
им-ва, относящегося к предприятию, если
иное не установлено договором об ипотеке.

В
случае непринятия залогодателем
предприятия мер по обеспечению сохранности
заложенного им-ва, неэффективного
использования этого им-ва, что может
привести к уменьшению стоимости
предприятия, залогодержатель вправе
обратиться в суд с требованием о досрочном
выполнении обеспеченного ипотекой
обяз-ва или введении ипотечного контроля
за деятельностью залогодателя.

Решением
суда залогодержатель в порядке ипотечного
контроля может быть уполномочен:

требовать
от залогодателя регулярно представлять
бухгалтерские и иные отчетные документы,
предварительно согласовывать вопросы,
связанные с заключением сделок с
относящимся к предприятию им-вом;

обращаться
к собственнику им-ва, относящегося к
предприятию, или уполномоченному им
органу с требованием о расторжении
контракта с руководителем предприятия;

предъявлять
в суд иски о признании сделок, заключенных
залогодателем, недействительными;

осуществлять
иные права, предусмотренные ипотечным
контролем за деятельностью залогодателя.

Взыскание
на заложенное им-во может быть обращено
только по решению суда.

Приветствуем! Итак, сегодня у нас – земельная ипотека. Вы узнаете особенности ипотеки земельных участков: выгоды и альтернативы. Среди городских жителей набирает обороты тенденция выкупать пригородные участки и строить там дома на свой вкус. Разбираемся: выгодно ли брать земельный участок в ипотеку, даже если очень хочется.

Особенности

Земельная ипотека в России бывает двух видов:

От целей оформления ипотеки на земельные участки зависят требования банка к собственно приобретаемой земле.

На сегодняшний день немногие банки предлагают такую услугу, как ипотека на землю. Учитывая высокую стоимость земли, пригодной для жилья, любому банку становятся интересны только ликвидные варианты. Иными словами, банк скорее одобрит ипотеку на землю в строящемся коттеджном поселке, чем в диком поле на берегу неизвестной речки, например. Поэтому банку будет интересно даже то, какой конкретно дом вы собираетесь строить – садовый, дачный, жилой…

Прежде чем окончательно определиться с выбором участка, нужно сначала понять для чего он вам нужен. От этого будет зависеть итоговый выбор ипотечной программы. Так, если вы планируете купить дачу, то стоит рассмотреть ипотеку на дачу, если коттедж, то почитайте наш пост про ипотеку на коттедж, ну а если это таунхаус в ипотеку, то тогда будут совсем другие условия.

Особенности ипотеки земельных участков: ряд важных нюансов: 

Основное отличие ипотеки на землю от обычной – перевернутый порядок действий. Если вы задумали купить квартиру, то, прежде чем идти в банк, вы присмотрите несколько подходящих для вас вариантов жилплощади, и только потом отправитесь подавать заявку. Но если вы планируете покупку в кредит земельного участка, разумнее будет сначала выбрать банк, ознакомиться с его требованиями и только потом подбирать землю под эти условия. Такой способ поиска земли поможет вам сократить сроки покупки.

Второе важное отличие от ипотеки на квартиру или готовый дом – возможность строить на купленном участке что угодно без разрешения банка, в том случае, если это не прописано в кредитном договоре.

Выделяют также ряд других особенностей ипотеки под залог земельных участков:

Ипотека земельного участка на сегодняшний день достаточно популярна: активно покупаются участки в садовых и дачных кооперативах, коттеджных и прочих загородных поселках. Увеличивается количество предложений по такой ипотеке от российских банков.

Ипотека на покупку земли имеет ряд значительных преимуществ:

Требования

Банк признает земельный участок прибыльным и выдаст на него ипотеку в том случае, если будут удовлетворены его требования. У разных банков они могут отличаться друг от друга, но мы приведем список стандартных характеристик земли по ипотеке.

Требования к земельному участку, приобретаемому в ипотеку:

  1. Расположение земельного участка: как далеко он находится от ближайших населенных пунктов, поселков, крупных городов и т.д.
  2. Наличие транспортных развязок и коммуникаций рядом
  3. Хорошо развитая инфраструктура.
  4. Земля принадлежит к территории населенного пункта с разрешением использовать его для строительства? Хорошо, если выбранный вами вариант находится в черте города: российские банки очень не любят сельскохозяйственные земли.
  5. Не должен находиться вблизи от экологически опасных предприятий.
  6. Банк не выдаст ипотеку на земельный участок, который находится в природоохранной или резервной зоне.
  7. Желательно, чтобы выбранная вами земля находилась недалеко от отделения банка, выдавшего вам ипотеку. Многие банки даже указывают предельное расстояние, на котором может располагаться участок – обычно оно не превышает 70-ти км от населенного пункта, где располагается отделение банка.
  8. Банки очень любят земельные участки, к которым реально подъехать на машине, так что наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей будет только плюсом.
  9. Площадь земли должна быть не меньше той, которую установил в требованиях банк.
  10. У земельного участка должны быть четко зафиксированные границы.
  11. Земля должна уже стоять на кадастровом учете.
  12. На выбранном вами земельном участке не должно быть никаких обязательств: ареста, аренды или уже оформленного на него залога.
  13. Продавец должен являться собственником земельного участка.

Самыми востребованными земельными участками сейчас считаются участки в коттеджных поселках, поэтому банки всегда отдают предпочтение именно им.

Однозначный запрет, установленный законодательством России, стоит только на приобретение с помощью ипотеки двух видов земель:

Если вам понравился определенный участок, но вы не знаете все ли с ним в порядке, с юридической точки зрения, или вам нужно поменять категорию земельного участка или целевое назначение, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему онлайн-юристу в специальной форме внизу. Он оперативно поможет.

Кому с большей вероятностью одобрят

Вы можете заключить кредитный договор на ипотеку с банком, только если вы:

Как оформить

Ипотека на земельный участок может быть оформлена в несколько простых шагов:

  1. Выбор отделения банка, где вы собираетесь брать ипотеку, и ознакомление с требованиями банка к земельному участку.
  2. Выбор земельного участка (а лучше – нескольких), удовлетворяющего все требования банка.
  3. Подача заявки и одобрение банком земельного участка и в целом заявки на ипотеку.
  4. Подготовка и сбор документов на земельный участок, проверка их банком.
  5. Если никаких нареканий документы у банка не вызвали – получение кредитных средств и приобретение земельного участка.

Основные документы, которые понадобятся вам для получения ипотеки на землю:

Предложения от банков

Сбербанк

Сбербанк выдает самую большую сумму за счет учета дополнительных доходов без подтверждения документами. Кредитует пенсионеров и может выдавать заем до наступления заемщику 75 лет. Достаточно лоялен к заемщикам.

Россельхоз Банк

Надежный государственный банк. Действует программа «Молодая семья», которая позволяет снизить ставку и ПВ до 10%. Разрешено использовать материнский капитал как первый взнос.

Только два этих государственных банка дают классическую ипотеку на покупку земельного участка, при котором он идет в залог. Остальные предложения банков подразумевают ипотеку под залог имущества.

Альтернативные варианты

При кажущихся многочисленных плюсах (возможность быстрого приобретения земли, большой срок погашения кредита, большие суммы, обеспечиваемые банком), земельная ипотека – не самый выгодный вариант приобретения земли. Дело здесь в том, что участок земли – это нестандартный залоговый объект, вполне вероятно, что еще и неликвидный. Любому финансовому учреждению просто невыгодно выдавать заемщику круглую сумму, учитывая, что банк может не окупить для себя это вложение. Поэтому достаточно распространенным исходом любых попыток обратиться в банк с просьбой выдать ипотечный кредит на неликвидный участок земли, будет слишком маленькая сумма ипотеки.

Чтобы обезопасить себя, банки используют повышенный коэффициент для определения суммы займа: вам может не хватить и половины средств на покупку земли, которые придется добывать без помощи банка. Здесь у вас будут только три способа выйти из ситуации:

  1. Предложить банку дополнительный залог, например, квартиру.
  2. Оформить потребительский кредит.
  3. Взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

Для любого банка самым выгодным будет вариант под номером один – они охотно примут в залог еще и квартиру. Но это будет иметь смысл только в том случае, если кредитные средства покрывают не только покупку земли, но и строительство на нем дома.

Потребительский кредит станет настоящим спасением в ситуации, когда выбранный вами надел не подходит под требования банка, стоимость такой земли сравнительно небольшая, и вы спокойно можете выплатить долг по кредиту в срок до 5-ти лет. Тогда вы не только не переплатите, но и избавите себя от нужды возиться с документами на залог.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости может помочь в том случае, если земельный надел банк не одобрил, а средств потребительского кредита для покупки земли и строительства на нем дома недостаточно. Конечно, процентная ставка по такой ипотеке будет выше, чем при ипотеке под залог приобретаемого имущества, но даже в целом переплата и размер ставки будет ниже или равен тому, что предлагается банком в том случае, если земля не подходит или не совсем подходит под установленные требования.

Ждем ваших вопросов в комментариях. Подпишитесь на обновления проекта и поддержите пост – нажмите кнопки социальных сетей.

Автор bankir На чтение 5 мин.

Несмотря на то, что ипотека земельных участков значительно труднее и дороже в сравнение с кредитом на жилье, спор на нее растет. Многие жители не против выкупить земельные участки в пригороде для строительства дома или других целей. Однако прежде чем идти в банк нужно изучить особенности ипотеки земельных участков.

Виды земельной ипотеки

Тонкостей и нюансов достаточно много. Очень многое зависит от региона проживания клиента, так как муниципальные службы значительно влияют на ряд ограничений. В частности, минимальный размер земельного участка, доступные участки и так далее. Разобраться в процессе и требованиях важно. Особенности ипотеки земельных участков отличаются от жилищных кредитов.

В зависимости от целей приобретения участка могут значительно отличаться условия. В России на сегодняшний день есть два варианта ипотечного кредитования:

В зависимости от целей, требования финансово-кредитного учреждения могут быть разными. Это стоит учитывать. Сегодня ситуация на рынке складывается таким образом, что не все банки могут предложить ипотеку на землю.

Что такое ипотека под залог квартиры, земельного участка и правила пользования

Ликвидные вариации гораздо интереснее для таких организаций. То есть, учреждение готово одобрить кредит на земельный участок в уже строящемся объекте. Иначе выглядит ситуация, когда клиент планирует приобрести голый участок земли. По этому причине банк может затребовать планы, какого типа будет возводиться постройка. Это является одной из особенностей ипотеки земельного участка.

Эксперты рекомендуют заранее определиться с тем, как будет реализован полученный участок. Именно этот фактор влияет на ипотечную программу, под которую попадет клиент. Если это будет дача – то и кредит должен браться под соответствующие цели. Коттедж или таунхаус имеют уже иные требования и программы.

Особенности кредитования

В отличие от стандартного кредитования на жилье, в данном случае алгоритм действий сильно меняется. Например, при оформлении ипотечного договора на квартиру, клиент первым делом выбирает подходящее жилье и, уже потом направляется в банк.

В случае с земельным участком ситуация другая. В первую очередь необходимо выбрать организацию, которая сможет выделить средства, ознакомиться с требованиями и уже после этого искать землю, подходящую под условия. Особенности ипотеки земельных участков стоит учитывать перед началом действий.

Прежде чем выбрать земельный участок, необходимо получить одобрение в банке и ознакомиться с условиями кредитования

Еще одно серьезное отличие от стандартных программ на жилье – заемщик может выполнять любые строительные работы на своем участке без ведома банка. То есть разрешение учреждения на работы не требуется. Исключение может быть только в индивидуальных случаях. Все зависит от договора. Основные особенности ипотеки земельного участка выглядят так:

Несмотря на то, что спрос в данной сфере начинает расти, банки не очень охотно идут навстречу тенденциям. Возможно, со временем ситуация изменится, но пока, для организаций это слишком большой риск. Особенности ипотеки земельных участков могут разниться в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Но не значительно.

Требования к участку

Для положительного ответа от банка, земельная территория должна соответствовать требованиям:

В основном банки требуют под залог земельный участок, уже находящийся в собственности, поэтому предоставляя документы потребуется и документ на собственность

На сегодняшний день наиболее предпочтительный вариант для финансово-кредитных организаций – это коттеджные поселки. Оформить ипотеку в строящемся поселке будет гораздо проще. Особенности ипотеки земельных участков в целом не сильно отличаются в разных банках. Но некоторые учреждения могут составить дополнительные требования.

Необходимые документы

Стандартный набор документов практически не отличается. Клиенту потребуется:

На сегодняшний день только Сбербанк и Россельхозбанк готовы оформить ипотеку под залог приобретаемого участка. Все остальные учреждения требует в виде залога уже имеющееся имущество.

Заключение

Особенности ипотеки земельных участков значительно отличаются от кредитования на жилье в новостройках. Однако даже в этой области существуют программы, с помощью которых может быть понижена процентная ставка. Данные нюансы уточняются индивидуально.

Ипотечные кредиты на приобретение земли, несмотря на достаточно жесткие условия такого кредитования, становятся в России все популярнее. Многие граждане предпочитают купить участок земли и на нем уже строить дом. Кроме того, в последнее время покупка участков земли активно используется и как средство для инвестирования и сохранения сбережений.

Ипотека участков земли, так же как и иной недвижимости, регулируется законом РФ от 2019 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», российскими Гражданским и Земельным кодексами.

Правовые особенности ипотеки участков земли

Одной из основных особенностей ипотеки участка земли, которая вытекает из специфики земельных правоотношений, является то, что залог, а, следовательно, и ипотечное кредитование, участка возможны, если соответствующая земля не исключена федеральным законодательством из оборота или не ограничена в обороте.

На ипотеку участков земли также есть некоторые законодательные ограничения. Так, не допускается ипотечное кредитование участков земли, относящихся к государственной собственности или собственности муниципалитетов. В качестве исключения названы земли под жилищное строительство, переданные для обеспечения кредита на обустройство инженерной инфраструктурой.

Кроме того, законодатель запретил ипотечное кредитование части участка земли, если площадь этой части меньше установленного минимума. Такой минимум определяется региональными и муниципальными властями самостоятельно путем принятия соответствующих нормативных актов. При этом регионы и муниципалитеты устанавливают допустимые минимумы площади земельного участка, учитывая различное целевое назначение земли и ее разрешенное использование.

К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства. Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог. Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ.

Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику. При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре. Это означает, что расположение нового земельного участка должно согласовываться с другими участниками общей собственности. Кроме того, необходимо проведение межевания и осуществление кадастрового учета с последующей регистрацией права.

Если участок земли передан собственником по соглашению аренды физическому или юридическому лицу, арендатор этого участка вправе передать свои арендные права на землю банку в залог. Основными условиями ипотеки в названной ситуации являются срок залога, не превышающий срока договора аренды участка земли, и наличие согласия собственника отчуждаемого земельного участка.

Те же самые правила залога относятся и к аренде государственных или муниципальных участков земли. Залог прав аренды на соответствующие участки земли, находящиеся в собственности муниципалитета либо государства, заемщиком-арендатором таких участков земли допускается также в пределах срока соглашения аренды с обязательным получением согласия собственника земли – государства или муниципалитета. Если арендатор берет по договору аренды участок земли, относящийся к государственной или муниципальной собственности, на период более пяти лет, залог права аренды для получения ипотечного кредита допускается даже без согласия собственника участка земли при условии его уведомления.

Несмотря на законодательное закрепление возможности арендатора предоставлять в качестве залога по ипотеке свои права аренды, на практике, банки чаще всего отказывают физическому лицу в такой ситуации в выдаче ипотечного кредита. Большинство кредитных организаций все же требует, чтобы участок земли, передаваемый в залог банку, принадлежал продавцу на праве собственности.

У продавца должно иметься соответствующее регистрационное свидетельство на отчуждаемую землю, а также выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие на продаваемом земельном участке обременений. Если свидетельство отсутствует, кредитные организации требуют оформить (перерегистрировать) названный документ о собственности на землю до момента выдачи ипотечного кредита.

Стоит также учитывать, что банк не возьмет у заемщика в залог участок земли, уже находящийся под обременением (к примеру, при залоге или ренте). Приобретаемый заемщиком участок земли не может территориально располагаться на землях закрытого административно-территориального образования, на территории водоохраной, резервной или охранной зоны, а также зоны национального парка.

Для оформления ипотеки и одобрения требуемой суммы важно и то, как оформлен приобретаемый участок земли.

Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.

Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор. В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе. Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.

В этом случае заемщик, приобретающий земельный участок в ипотеку, получает одобрение на ипотечный кредит в отделении банка, расположенном в регионе по месту регистрации заемщика, а денежные средства – уже в филиале этого банка по месту расположения земли. Помимо этого у банков есть менее обязательные требования для выдачи ипотеки на участки земли. Например, некоторые кредитные организации, рассматривая возможность одобрения ипотеки, обращают внимание на наличие подведенных к приобретаемому участку земли коммуникаций. В зависимости от правил банка могут различаться и требования к минимальному размеру покупаемого участка земли.

Оценка земли и определение суммы ипотеки

Оценка участка земли, приобретаемого за счет заемных средств, проводится оценщиками в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок оценочной деятельности в России. Сама залоговая стоимость участка земли, передаваемого в залог по ипотеке, определяется по соглашению заемщика с кредитной организацией.

Кредитование покупки участка земли сопряжено для кредитных организаций с гораздо более высокими рисками в сравнении с аналогичными операциями с жильем, поэтому оценке земли банки уделяют существенное внимание. Риски ипотечного кредитования под залог земельных участков увеличиваются из-за невозможности точно определить ликвидность этого участка.

Как правило, для реализации участка земли банку требуется больше времени, чем для продажи квартиры. Обычно земля продаются долго, а конечная сумма сделки с ней нередко значительно отличается от цены предложения. В случае вынужденной продажи земли при невыполнении заемщиком обязательств перед банком-кредитором часто имеются определенные ограничения по времени. Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка.

Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке. Кроме того, сумма заемных средств по ипотеке в процентном отношении к реальной стоимости приобретаемого участка земли будет ниже по сравнению с кредитованием жилья.

Решения кредитной организации о возможности ипотечного кредитования покупки земли и о сумме ипотечного кредита, зависят и от ликвидности залога, и от платежеспособности заемщика, и от наличия у него иных ликвидных активов.

Ипотека на землю с зданиями и сооружениями

По общему правилу, при ипотечном кредитовании участков земли право залога распространяется и на расположенные или строящиеся на этой земле здания или сооружения залогодателя. Иные правила залога могут быть предусмотрены в указанной ситуации самим соглашением об ипотеке.

Если в ипотечном договоре прописано условие, предусматривающее, что расположенные или строящиеся на участке земли постройки, принадлежащие залогодателю, не заложены при оформлении ипотеки на участок земли залогодержателю, залогодатель при обращении банком взыскания на землю сохраняет право на все эти постройки и одновременно приобретает право ограниченного использования (сервитут) той части участка земли, которая нужна для эксплуатации таких зданий или сооружений согласно их назначению.

Конкретные условия использования названной частью участка земли будут определяться соглашением залогодателя и залогодержателя, а в случае спорной ситуации — судом.

Заемщик, выступающий при ипотеке залогодателем участка земли, вправе без согласия кредитной организации (залогодержателя) свободно распоряжаться зданиями и сооружениями на приобретенном участке, не попавшими в залог к банку.

В нашей стране и во многих других сама по себе земельная ипотека не пользуется столь значительной популярностью, как ипотека квартирная.

И это касается как граждан страны, так и самих финансовых учреждений. Поэтому довольно часто возникают те или иные сложности, которые касаются не только оформления, но и выбора подходящего под банковские условия земельного участка.

Постараемся разобраться в том, как именно проходит процедура.

Земельная ипотека: главные особенности

Действующее законодательство Российской Федерации гласит, что взятие земельных участков под ипотечный залог становится возможным, если только оборот участков полностью согласуется с действующими федеральными законами.

К последним относятся положения Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации.

В настоящий момент крупные банки страны реализуют только следующие программы ипотечного залога земельных участков:

Фото по теме: 

Даже если предполагается приобретение земли под жилую постройку, к участку, как предмету залога, будут предъявляться довольно жесткие требования.

В основном в этом и заключаются особенности земельной ипотеки как таковой. Участок может относиться к любым категориям по законодательству.

Но если земля приобретается исключительно для ведения на ней сельского хозяйства – в этом случае следует ожидать трудностей с оформлением. Причина этого заключается в низкой рыночной стоимости, что невыгодно для кредитных организаций.

Важной особенностью является разновидность разрешенного пользования участком.

Под этим подразумевается тот факт, что если банковская организация выявит несоответствие использования с указанными в заявлении на ипотеку целями, то заемщик может получить отказ

Также отказы часто следуют по причине того, что участок может находиться в муниципальной собственности или собственности государства, либо его размер меньше или больше установленного законом.

Еще одна особенность земельной ипотеки заключается в том, что любые расходы, которые будут затрачены на оценку стоимости земли, будут затрачены непосредственно заемщиком.

А оценка земельного участка будет гарантированно стоить существенно дороже, чем оценка квартир. Кроме всего прочего, некоторые банки берут плату за оформление договора.

О том как происходит оценка квартиры читайте в этой статье.

к содержанию ↑

Как выбрать банк для земельной ипотеки

Перед тем как обратиться куда-либо, необходимо четко уяснить, какие именно земельные участки будут для кредитной организации наиболее предпочтительными:

Существует еще несколько условий, которые повышают шансы заемщика на оформление ипотеки на земельный участок в том или ином банке:

  1. Участки с полностью проведенными коммуникациями;
  2. Участки с нормальной инфраструктурой;
  3. Участки с асфальтированными дорогами и в районе транспортных развязок.

Фотогалерея по теме:

Перед обращением в банк стоит четко представлять себе следующий момент. Очень немногие финансово-кредитные организации предоставят заем, если площадь участка будет превышать пятьдесят соток.

Но если площадь менее шести соток, на оформление ипотеки тоже не следует особо рассчитывать. Удаленность от ближайшего населенного пункта будет также иметь важное значение.

Земельные участки, расположенные далеко от городов, дают мало шансов на приобретение их в ипотеку.

Касательно непосредственного выбора банков, то первое, что нужно, чтобы получить кредит на покупку земельного участка – это выбор земли. Однако, как показала практика, это трата лишних денег, сил и времени.

В каждой кредитной организации имеются собственные условия и специфика заключения договора. Всегда стоит рассчитывать на то, что банк откажет по причинам, не зависящим от заемщика. Но можно максимально постараться избежать отказа.

Полезное видео:

Для этого:

Для того чтобы ознакомиться с условиями банков, необходимо зайти на сайт определенного банка, найти подходящую услугу — ипотека на земельный участок. И прочитать все требования и условия банка.

Несмотря на то, что банки принимают положительное решение довольно редко, даже в случаях, когда участок приобретается под строительство дома, эксперты рекомендуют следующую схему обращения, использование которой дает больше шансов на положительный результат.

Действовать нужно следующим образом:

Согласно этой схеме, земля выбирается в последнюю очередь. И загородный участок будет иметь больше шансов быть купленным в земельную ипотеку.

к содержанию ↑

Сбербанк России: самый популярный вариант

Сбербанк России, как и ВТБ24 и ряд других крупных банков, предлагает более жесткие условия по земельной ипотеке, если сравнивать с ипотекой квартирной.

Это связано с тем, что в Сбербанке сама по себе программа приобретения земельных участков в ипотеку появилась всего несколько лет назад.

Политика Сбербанка такова, что земельная собственность официально признается активом с низкой ликвидностью.

Причина такого решения заключается в следующем:

  1. Сложность оценки земельного участка;
  2. Сложность оформления в собственность;
  3. Сложность проведения земельных сделок.

На данный момент земельную ипотеку предоставляет меньшинство банков.

Однако в Сбербанке действуют две полноценные программы:

По первой программе существует возможность получить заем на следующие нужды:

Читайте также: Как взять ипотечный кредит на покупку собственной дачи?

Сбербанк, в отличие от многих других банков, не берет плату за рассмотрение заявки, а также не берет ее за оформление. Банк отличатся и особым подходом к каждому заявителю, ряд которых будет иметь особые льготы. В качестве примера льготников можно привести участников зарплатных проектов.

Полезное видео:

Вторая программа подразумевает ипотечный заем под вложение средств в строительство дома жилого типа. Здесь также не предусмотрена комиссия за рассмотрение и оформление. Важно отметить, что существуют определенные группы льготников.

Ниже представлена таблица, где можно сравнить условия обеих программ.

Суть условия Программа 1 Программа 2
Валюта займа RUB RUB
Размер начального взноса 0.15 15%/10% (для льготников)
Процентная ставка 0.13 13.5%
Максимальный срок выдачи 30 лет 30 лет
Минимальная сумма 45000 45000
Максимальная сумма 8 500 000 /85% оцен.стоимости 8 500 000/85% оцен.стоимости
Обеспечение Залог/поручительство Залог/поручительство
Привлечение созаемщиков Да Да
Страхование (обязательное) Да Да
Способ погашения Аннуитетные платежи Аннуитетные платежи

Как можно понять из таблицы, условия программ мало чем отличаются друг от друга. Единственное отличие заключается в процентной ставке и первоначальном льготном взносе. Причем десятипроцентный первоначальный взнос по второй программе возможен только для молодых семей.

О том каким бывает первоначальный взнос по ипотеке читайте здесь.

к содержанию ↑

Кто имеет больше шансов на получение земельной ипотеки

В этом пункте подразумевается применение на практике условий большинства банков, в которых действует программа земельной ипотеки. Для наглядности опишем существующую ситуацию в виде небольшой таблицы:

Условие Статус
Гражданство Граждане Российской Федерации
Возраст От 18 лет до пенсионного возраста
Наличие регистрации Регистрация по месту приобретения жилого участка и по месту подачи заявления на ипотеку
Занятость Только постоянная занятость
Уровень дохода Стабильный доход, достаточный для погашения займа
Кредитная история Только хорошая кредитная история.

В заключение следует сказать, что оформление земельной ипотеки в России – это реально. Но по-настоящему реальным это становится, если земельный участок полностью соответствует всем условиям, при соблюдении которых банки соглашаются выдавать заем.

Также стоит обратить внимание на собственный статус гражданина и на собственную кредитную историю.

к содержанию ↑

Видео от эксперта