Досудебное урегулирование спора с застройщиком в 2019 году

🕒

Досудебное урегулирование спора с застройщиком начинается с составления юридически грамотной и обоснованной претензии по договору долевого участия.

Судебные разбирательства между дольщиками и застройщиками по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) – это одна из самых распространенных категорий дел в практике российских судов. Причинами для такого рода споров могут быть:

  1. Несоблюдение сроков ввода здания в эксплуатацию.
  2. Нарушение в процессе строительства санитарно-гигиенических норм и эксплуатационных.
  3. Банкротство застройщика.
  4. Отказ застройщика выплатить неустойку из-за срывов сроков.
  5. Неудовлетворительное качество строительства.

Решить спор, согласно ГК РФ, можно двумя способами:

Рассмотрим наименее сложный вариант – мировое урегулирование спора. В этом случае судебные органы к разбирательству не привлекаются, стороны могут договариваться лично или привлечь к переговорам профессиональных юристов. Самый частый предмет спора – взыскание неустойки из-за просроченного обязательства, а также расторжение ДДУ и полный возврат денег.

Способы досудебного урегулирования спора с застройщиком

Любой спор с застройщиком, как со стороной подписанного ДДУ, может быть разрешен, опираясь на пункты этого договора. Большинство спорных моментов уже рассмотрены в документе, поэтому порядочный застройщик обязан руководствоваться этими пунктами и поступать так, как заранее оговорено с дольщиком. На практике же намного чаще дольщикам приходится самостоятельно добиваться справедливости.

Стандартный порядок досудебного урегулирования предполагает обязательное предъявление компании-застройщику письменной претензии, в которой необходимо подробно изложить суть своих претензий, обязательно опираясь на соответствующие нарушенные пункты ДДУ, а также два основополагающих законодательных акта о долевом строительстве: ФЗ №214 от 30.12.2004 г. и Закон РФ «О защите прав потребителей».

Если устные переговоры не дали результата, тогда в письменной форме претензию отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. С момента получения письма у адресата есть всего 10 дней на то, чтобы удовлетворить перечисленные требования.

Если в отведенный законом срок ответ на претензию так и не последовал, следует обращаться в суд с исковым заявлением, к которому прилагается копия претензии с почтовыми документами об отправке письма и его вручении адресату. В составе исковых требований следует указать сумму неустойки, штраф за просрочку исполнения обязательства, а также перечислить все расходы на судебный процесс.

Как рассчитать неустойку?

Неустойка по ФЗ №214 положена дольщику в случае, когда в указанный в договоре срок он не получает оплаченную квартиру. Сумма неустойки складывается из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день после той даты, когда квартира должна была быть передана дольщику.

Ставка рефинансирования – величина переменная, принимать ее значение следует на тот день, когда составляется письменная претензия в адрес застройщика. Фактически неустойка является компенсацией покупателю квартиры за то, что в течение всего времени строительства застройщик пользовался полученными деньгами. Инфляция и рост цен на недвижимость за это время «съели» первоначальную сумму, поэтому купить на нее точно такое жилье по истечении нескольких лет с начала строительства уже не получится.

Формула расчета неустойки проста:

Неустойка = Сумма договора * 1/300 ставки рефинансирования * число дней просрочки.

Важно: когда договор подписан с дольщиком – физическим лицом, полученный результат следует умножать на 2.

Если дольщик требует расторгнуть ДДУ, тогда застройщик обязан выплатить ему все полученные деньги, плюс неустойку в полном размере.

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ >>

Незаконное привлечение средств дольщика

Согласно ФЗ №214, именоваться застройщиком вправе юридическое лицо, на чье имя зарегистрирован участок под строительство или арендован, а также на него оформлено разрешение на строительство в муниципалитете.

Однако, в практике нередки случаи, когда дольщики заключают ДДУ с лицом, фактически застройщиком не являющимся, поскольку:

Закон защищает дольщика и в этом случае. Мнимый застройщик обязан полностью вернуть полученные от дольщиков деньги и выплатить неустойку, а также возместить все убытки.

Ненадлежащее исполнение ДДУ

ДДУ обязательно содержит полную информацию о том, что именно получит дольщик по окончании строительства. Вариантов много. Кто-то предпочитает получить квартиру заявленной планировки только с черновой отделкой, а кому-то нужно полностью готовое к проживанию жилье. Нарушение указанных в ДДУ обязательств дает право дольщику:

  1. Требовать устранения в разумные сроки всех обнаруженных недостатков за счет и силами застройщика.
  2. Требовать снижения цены договора из-за несоблюдения нормативов и других существенных условий.
  3. Требовать возмещения затрат, которые понес дольщик на устранение обнаруженных недостатков.

Не потребуется согласие застройщика на расторжение ДДУ в том случае, если в течение 2 месяцев с момента передачи квартиры дольщику не устранены все недостатки, и не обеспечено взятое обязательство поручительством банка (ч. 3 ст. 1.1 ФЗ №214). Срок возврата денег – 20 дней, после истечения срока на устранение недостатков.

Важно: в такой ситуации неустойка рассчитывается со дня, когда застройщик получил деньги от дольщика и до дня фактического возврата указанной в ДДУ суммы. Ставка рефинансирования принимается на дату возврата денег по ДДУ.

Исходя из вышеизложенного, дольщику есть за что бороться. Суммы неустоек – значительные, поэтому не стоит поддаваться на уговоры юристов компании-застройщика, и после истечения оговоренных законом сроков следует сразу подавать иск в суд.

Заказать юридически грамотную претензию застройщику по ДДУ вы можете через форму ниже, либо перейдя по этой ссылке.

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу [email protected]

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Не все дела стоит решать через суд, до подачи иска у дольщика есть возможность провести досудебное урегулирование спора с застройщиком.

В последние годы стало популярным явление, позволяющее приобретать жилье еще на этапе его постройки. Покупатели имеют возможность приобрести квартиру по существенно низкой цене. Но главным достоинством этого явления – это покупка нового жилья, в котором ранее никто не жил. Договор, который подписывается между застройщиком, сокращается как ДДУ, и он содержит в себе всю информацию относительно срока сдачи недвижимости в использование и другие немаловажные данные. Но как показывает практика, не все застройщики могут оказаться честными. Для некоторых прибыль становится важнее собственного дела, что и приводит к неурядицам между дольщиком и застройщиком.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи жилья

Наиболее распространенной причиной, по которой сторона начинает проведение разбирательств – несоблюдение сроков сдачи жилья. Причина этого очевидна, так как жильцам, планировавшим переехать в новое жилье в срок, приходится и дальше терпеть неудобства. Часто семье приходится жить на съемной квартире или у родственников, до получения собственной квартиры, поэтому просрочка для них переносится наиболее остро.

ВАЖНО !!! Застройщик имеет возможность перенести срок сдачи недвижимого имущества, если него есть на это все основания. Но для этого компания, занимающаяся строительством должна сообщить своих клиентов об этом не позднее, чем за 60 дней до конечной даты сдачи жилья. И даже в этом случае, клиенты имеют право, как пойти на уступки, так и отказаться, и требовать плату за неустойку. Так как данные договора основывается исключительно на добровольном согласии.

Но если клиент не был предупрежден, и квартира не была передана в срок, значит стоит переходить к активным действиям. Пускать ситуацию на самотек или ждать вестей от компании не стоит, так как чем больше времени пройдет, тем выше вероятность совсем не получить собственную квартиру.

У двух сторон есть договор, на основании которого практически любая сложившаяся проблема может быть решена, но только при условии, если застройщик готов идти на контакт. В противном случае придется обращаться за справедливостью в суд.

ВНИМАНИЕ !!! Первоначально решение проблемы может иметь устный характер. Дольщик может предъявить свои претензии и компанию должна найти выход из сложившейся ситуации, если она предусмотрена договором. Если переговоры в устной форме не принесли плоды, стоит переходить к следующему этапу – составлению письменной претензии. Она оформляется самостоятельно или при помощи специалиста. Образец письма можно взять скачать с сети или же попросить на приеме у юриста.

С момента вручения письма застройщику на предоставление ответа у него есть 10 дней. Если по его истечению ответа так и не последовало, можно сразу же подавать иск в суд. При подаче документов необходимо обязательно приложить копию претензии и справку, доказывающую вручение письма лично в руки, которая выдается почтой.

Как написать претензию застройщику на неустойку

Точных правил относительно написания претензии нет, есть только рекомендации, которые могут поспособствовать тому, чтобы у суда сформировалось понимание ситуации. Пишется данный документ в свободной форме, но при использовании деловой формы общения.

Представленный документ ни в коем случае не может содержать нецензурную речь или же угрозы. Преувеличивать и приукрашать ситуацию также не стоит. Лучше всего использовать готовый бланк, где нужно заполнять строки.

Для того, чтобы увеличить шансы на получение положительного ответа, стоит проконсультироваться со специалистом, который поможет с написанием претензии. Это также нужно потому, что все предоставленные претензии должны иметь законные основания. Причина в том, что вторая сторона также имеет юристов, которые не будут рассматривать претензию, если она оформлена как попало.

Поэтому при составлении документа стоит придерживаться некоторых рекомендаций:

Основания для требования неустойки

Составлять претензию можно лишь тогда, когда на это есть законные основания. Основной причиной, по которой составляется данный документ – просроченный срок сдачи квартиры.

Кроме нее выделяют следующие причины:

ВНИМАНИЕ !!! В случае наличия одного или более пунктов, можно потребовать от застройщика компенсации. Вместо денежного перевода компанию может сделать предложение чистовой отделки или проведение других работ, которые удовлетворят заказчика.

Расчет неустойки в досудебной претензии застройщику

Для установления суммы, которая станет компенсацией нужно обращаться к официальным данным. За каждый просроченный день застройщиком он должен выплатить клиенту пеню, равную 1/300 банковской ставки на момент выполнения условий. Высчитывается эта сумма относительно общей суммы договора. Если речь идет о физическом лице, то эта ставка равна 1/150.

Чтобы в претензии указать сумму неустойки, ее необходимо подсчитать. Если это будет делаться самостоятельно, клиент нужны следующие данные:
Если рассматривать, что данная ставка равна 9 процентов и клиентом является физической лицо. Расчеты будут выглядеть следующим образом.

Так как ставка для данных лиц равна 1/150, значит коэффициент, на который стоит умножать стоимость квартиры, равен 0,06 процентов (9 процентов поделить на 1/150).

Если представить, что общая сумма жилья 3 миллиона рублей, то сумма неустойки равна 180 тысяч за каждый день (3 000 000 на 0,06). Полученное число нужно умножить на количество просроченных дней.

Кроме просроченного срока, клиент может потребовать уплату за убытки, которые были им понесены. Например, семье приходилось на больший срок снимать квартиру, что не входило в их планы. Для этого стоит приложить документ, подтверждающий продление срока аренды и квитанцию об уплате. Также дольщик может потребовать оплату морального ущерба.

Бесплатный вопрос юристу

 

Коллеги, добрый день! Предлагаю обсудить специфику судебных споров по искам дольщиков в рамках Закона № 214-ФЗ. О том, какие ошибки чаще всего допускают участники долевого строительства, чем им руководствоваться и какую тактику избрать, чтобы победить, в чем судебная практика на их стороне — читайте в этой статье. 

Один в поле – воин!

«Один в поле не воин» — говорят многие и нанимают юристов и адвокатов. Однако, как показывает практика, не всегда юристы и адвокаты должным образом ведут дела. Причём, статус адвоката совсем не гарантирует вам качество оказания услуг. Мне и моим коллегам, защищающим застройщика, часто встречались адвокаты, которые довольно бледно выглядели в суде только потому, что были незнакомы с этой категорией споров. И наоборот: бывало, даже не юрист, но знающий специфику спора, успешно бился с нами в процессе. Будучи докой в одном, можно быть профаном в другом.

Важно учитывать, что явка в суд самого истца облегчает работу судей, ведь только в случае явки самого истца судья может в деталях узнать обстоятельства дела, которые в преобладающем большинстве случаев не знают представители истцов, поскольку, например, как это часто бывает, не были осведомлены самим дольщиком. К тому же, явка в суд самого истца оказывает определённое психологическое воздействие на суд, а в суде общей юрисдикции это важный аспект в стратегии спора.

И наконец, профессиональные юристы и адвокаты неизбежно страдают профессиональной деформацией — эмоциональным выгоранием, вызванными частыми стрессами. Это не что иное, как безразличие к проблемам дольщика. Причём, проблема усугубляется выдачей значительного аванса в оплату труда адвоката, что часто демотивирует.

Поэтому дольщик может проиграть дело, если доверяет вести дело не тем юристам. В ряде случаев дольщик может проиграть дело только потому, что не явился лично в процесс.

Если вы заключаете договор с юристом, убедитесь в том, что вашим представителем будет человек, имеющий опыт в таких делах, о чём будут свидетельствовать копии судебных актов. До заключения договора с юридической фирмой требуйте представления вам для ознакомления копий  таких решений судов, требуйте указания в договоре оказания юридических услуг оговорки, что ваши интересы будет представлять именно этот человек, с подменой других, также имеющих опыт в этом.

Иск дольщика можно составить самому

Даже не обладая профильным юридическим образованием, а равно любым другим высшим образованием,  можно успешно выигрывать такие споры и экономить деньги (по Москве это 15-30 000 руб.), что является немалой тратой для рядовых граждан. Куда важнее для дольщика располагать временем для сбора и анализа информации, терпением и здравой жизненной логикой.

Как правило, споры по искам дольщиков весьма обсуждаемы в сети, многие щедро делятся опытом и образцами документов. Поэтому не будет проблемой составить иск о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и взыскании вместе с неустойкой сопутствующих требований: штрафа и морального вреда за нарушение прав потребителя. Наберите в поисковике «иск о взыскании неустойки с застройщика» или «образец иска о взыскании неустойки с застройщика по долевому участию» — и робот вам предложит широкий выбор образцов исков. К слову, уважающие себя консалтинговые фирмы довольно часто размещают образцы таких документов; от этого клиентов меньше не становится.

Также для понимания особенностей вам потребуется прочитать, как минимум:

Эти документы есть во вложенном файле.

Положения договора о подсудности и о претензионном порядке блокируются особым статусом таких споров как потребительских

Спецификой споров по искам дольщиков является их квалификация, как споров о защите прав потребителей. Это весьма важно, поскольку означает, что дольщику даны привилегии как слабой стороне договорных отношений, а нормы Закона о защите прав потребителей в этих спорах будут иметь довлеющее значение над нормами других законов (Гражданского кодекса, Закона № 214-ФЗ) и над договором. 

Во-первых, блокируются договорные положения о договорной подсудности. Даже если в подписанном вами договоре указана договорная подсудность (какой-то конкретный суд общей юрисдикции), или исключительная подсудность (по месту нахождения новостройки), всё это игнорируется императивными (обязательными) правилами п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, о том, что потребитель вне зависимости от того, что написано в договоре, вправе подавать иск в суд общей юрисдикции по месту своего жительства (не путать с мировыми судьями, которые не вправе рассматривать споры, связанные с 214-ФЗ).

Ссылаясь на п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, вы можете грамотно отбить доводы юристов застройщика о том, что вами (истцом) подан иск не в тот суд.

Во-вторых, блокируются договорные положения о претензионном порядке. Даже если в подписанном вами договоре указано, что перед подачей в суд вы должны соблюсти претензионный порядок, вы можете проигнорировать это и направить иск не соблюдая претензионный порядок, поскольку  пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что для потребителей (дольщиков) обязательный претензионный порядок урегулирования споров предусмотрен только для трёх договоров:

Ссылаясь на пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17, вы можете грамотно отбить доводы юристов застройщика о том, что вами (истцом) не соблюдён претензионный порядок. Вместе с тем, я бы не рекомендовал игнорировать претензионный порядок и рекомендовал бы, напротив, при наличии возможности отправлять претензии.  Своевременно подавая претензию – отсылая её ценным письмом (с описью вложения) и уведомлением о вручении, вы показываете себя с лучшей стороны и даёте возможность суду опереться на претензию и присудить в вашу пользу штраф в размере 50% от взысканной суммы, а кроме того, не исключено, и более весомые суммы неустойки. Поэтому дольщик проигрывает, когда не отправляет претензию. Не ленитесь отправлять претензию заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении. 

Права дольщика

У участника долевого строительства есть ряд особых прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей. 

1. Право требовать взыскания штрафа в размере 50% от присужденной суммы 

Пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей устанавливает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В этой связи суды интересуются, а отправил ли дольщик претензию. Если претензия не отправлена, во взыскании штрафа суд скорее всего откажет.

2. Право требовать взыскания компенсации морального вреда, который в среднем оценивается до 20-30 000 руб

Мы не Америка, и с моральным вредом у нас в России всё плохо. В силу сложившейся практики, размер компенсации за моральный вред по искам дольщиков зависит не столько от самочувствия дольщика, сколько  от характера нарушения (например, периода просрочки передачи квартиры) и степени наглости (недобросовестности) застройщика. Во всяком случае компенсация не может превышать (для совсем уж вопиющих случаев) размера в 50 000 руб. Практика показывает, что суды презюмируют наличие морального вреда одним фактом нарушения прав потребителя и взыскивают компенсацию за моральный вред автоматически, без документальных подтверждений о наличии морального вреда. Документальные подтверждения редко когда меняют мнение суда о размере присуждаемой компенсации морального вреда. В основном, суды взыскивают до 30 000 рублей.

3. Право расторгнуть договор в одностороннем порядке

Прописанные в договоре неустойки за досрочное расторжение договора не должны применяться. Расторжение ДДУ — споры сложные, со многими нюансами, часто сопряжены со экспертизой; такие споры часто не любят многие судьи, поскольку заставляют судей тратить гораздо больше времени, чем по обычным спорам по неустойке за просрочку передаче квартиры, и при этом рисковать отменой принятых решений. В силу ст. 32 Закона о защите прав потребителя, неустойки (штрафы) за одностороннее расторжение договора дольщиком — ущемляют права потребителя и не могут быть взысканы, даже если в договоре указано такое право застройщика. Кроме того, правовая природа этого платежа раскрыта в п.3 ст.310 ГК РФ, т.е. не является неустойкой и применима только в договорах b2b (то есть между коммерсантами). Необходимо учитывать, что с января 2019 г. статья 9 дополнена пунктом 1.2., согласно которой, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Особенности дел по взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры

Дольщик проигрывает тактически, если подаёт иск о взыскании неустойки, отягощённый прочими исковыми требованиями.Такие дела достаточно просты и являются поточными для судей. Это значит, что отягощение четырёх исковых требований (неустойка, штраф, моральный вред, судебные издержки) другими требованиями будет означать для судьи необходимость выхода из режима конвейера, трату времени, что при большом количестве однотипных дел может справедливо раздражать суд. И наоборот, два идущих подряд дела улучшают статистику количества дел судьи. Я бы не рекомендовал в одном иске о взыскании неустойки требовать также уплаты разницы между договорной площадью квартиры и площадью по кадастровому паспорту (свидетельству о праве собственности), либо взыскивать убытки, связанные с вынужденной арендой жилья и проч, тем более что требования по таким убыткам  в большинстве случаев не удовлетворяются. 

Обычно суды снижают размер неустойки, как минимум, в два раза. 50% от правильно рассчитанной неустойки – это негласный консенсус между судами – как регулятора от имени государства, и застройщиками. Это в определённой мере объяснимо;  масштабно взыскивая неустойки в значительных размерах, суды способствуют банкротству застройщиков. Обычно финансовая модель проекта не предусматривает расходов на уплату неустоек, а подача иска одним дольщиком обычно влечёт лавинообразное нарастание исков. Чем больше квартир в доме с просрочкой, тем больший кумулятивный эфект по расходам на неустойки. Некоторые суды понимают это. А непонимающие это суды сами впоследствии бывают завалены такими исками, причём, не в последнюю очередь в результате альтернативной подсудности по месту жительства. Некоторые продвинутые консалтеры знают статистику решений по отдельно взятым судьям и предлагают дольщику временно зарегистрироваться по нужному адресу. Однако, если судья оказывается завален такими исками, то такой ход может вызвать резко негативную реакцию судьи и значительное занижение неустойки. В этой связи, могу предположить, что дольщик может проиграть в размере взысканной неустойки, если манипулирует с альтернативной подсудностью и незадолго до суда регистрируется по временному месту жительства. В случае, если неустойка снижена более чем в два раза, можно попробовать обжаловать это решение. И если правильно рассчитанный размер неустойки снижен более чем в три-четыре раза, высоковероятно, что суд второй инстанции увеличит неустойку. Вместе с тем, нужно учитывать, что на обжалование может уйти не один месяц (по Москве до полугода) и вы ещё долго не получите исполнительного листа.

Дольщики проигрывают, потому что необоснованно не подписывают акт. Право не подписания акта возникает у дольщика только тогда, когда есть какое-либо существенное нарушение в качестве объекта; дыра в стене, глубокая трещина в полу и т.д. Когда нарушение незначительно, это не даёт права отказываться от подписания акта. Причём нужно учитывать, что акт-приёмки передачи подаётся в Росреестр для регистрации права собственности, а регистратор не вправе принимать документы, имеющие надписи исправления, подчиски, помарки. Поэтому, если нарушение незначительное, то дольщик должен принять квартиру по акту, но одновременно с актом составить и подписать вместе с представителем застройщика в двух экземплярах протокол или акт замечаний, один экземпляр передать под роспись представителю застройщика.

Неустойку могут присудить по периоду просрочки, заканчивающимся датой одностороннего акта. Односторонний акт застройщик вправе составить тогда, когда на извещение о передаче квартиры дольщик не явился к застройщику. По умолчанию, т.е. по закону, этот акт составляется в течение двух месяцев после окончания срока приёмки квартиры. Однако, норма пункта 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ является диспозитивной, поэтому застройщик вправе изменять этот срок, что указывает в договоре.

Дольщик будет в проигрышной ситуации, если не получает письма от застройщика. Поэтому, если Вам выслали письмо с извещением о приёмке квартиры, и Вы его получили, или не стали получать, хотя оно было доставлено в отделение почты, то скорее всего будет составлен и выслан Вам двусторонний акт. Если Вас интересует каждая копейка, которую Вы будете взыскивать с застройщика, и не горят сроки с приёмкой квартиры, то составление одностороннего акта может быть даже выгодно, если срок в два месяца и вы уверены, что по исполнительному листу вы сможете взыскать деньги. Важная деталь – односторонний акт для Вас является правоустанавливающим документом, на основании которого вы будете регистрировать свою собственность. Для регистрации необходимо предоставить не менее чем два оригинала этого акта. Отделы продаж застройщиков нередко высылаю либо просто ксерокопии, либо один оригинал акта, что влечёт проблемы в регистрации права собственности. 

Подскажу небольшой лайфхак. Если вы в напряжённых отношениях с застройщиком, целесообразно вскрывать почтовый конверт в присутствии нотариуса — т.е. удостоверяя факт под нотариально удостоверенный протокол. В ряде случаев, это даст возможность суду установить факт нарушения Ваших прав и присудить более значительные суммы. Например, в упомянутом случае, когда односторонний акт выслан в виде копии или в одном экземпляре.

За датой одностороннего акта могут взыскать, только если суд установит, что квартира фактически не могла быть передана по тем или иным причинам, например, если её по факту не передавали, либо квартиру передавали, но имелся спор о недостатках квартиры.

Дольщик проигрывает, если подписывает дополнительное соглашение о продлении сроков строительства и передачи квартиры. Такие дополнительные соглашения выгодны только одной стороне – застройщику. Строго говоря, подписание такого соглашения является подарком застройщику, ведь дольщик в дальнейшем уже не сможет взыскать неустойку за этот период. Обсуждая с юристом перспективы дела, обязательно уведомляйте его о наличии такого дополнительного соглашения. Также необходимо учесть свежайшую практику Верховного Суда РФ (Определение СКГД Верховного Суда РФ от 27.09.2016 года № 4-КГ16-37): если после того, как застройщик пропустил предусмотренные договором участия в долевом строительстве сроки окончания строительства и передачи квартиру участнику долевого строительства, сторонами было подписано соглашение об изменении указанных сроков, это не отменяет право участника долевого строительства требовать взыскания неустойки за просрочку за период с момента просрочки и до момента подписания такого соглашения, если в последнем освобождение застройщика от ответственности прямо не оговорено.

Как доказать, что застройщик не передал квартиру?

Обычно, факт того, что дольщик несвоевременно передаёт квартиру, остаётся не задокументированным дольщиком. Позднее, доказывая просрочку в суде, дольщик не может предоставить суду внятных доказательств, кроме смс, распечатки электронных писем, фотографий. Строго говоря, всё это не является допустимыми доказательствами, хотя при определённом количестве, даже такие недопустимые доказательства принимаются во внимание и эффект может быть в пользу дольщика. Самым простым и дешёвым способом доказать, что вам не передали квартиру, это представить свидетельские показания (конечно, до этого необходимо прийти в офис продавца вместе с двумя-тремя свидетелями, не состоящими в родстве с дольщиком).

Разница площадей

Разница площадей и взыскание с застройщика соответствующей разницы – животрепещущая тема! Ведь, инвестиционная стоимость одного квадратного метра довольно высока, и расхождение в площадей даже в десятые доли несёт в себе необходимость доплаты той или иной стороны договора. Так оно должно быть при сбалансированных договорных условиях. На практике, многие застройщики, устанавливая себе в договоре право требовать от дольщика оплаты разницы, блокируют такую возможность для дольщика. Почему в договоре одна площадь, а в кадастре и свидетельстве о праве собственности другая? Является ли расхождение площадей нарушением качества? Как быть дольщику?

Об этом в следующий раз.

Сегодня интересы дольщика нарушаются не только когда компания-застройщик не сдает вовремя жилой объект, но и в более распространенной ситуации.

Например, когда после осмотра новой квартиры без пяти минут владельцу жилья в новостройке предъявляют счет за лишние квадратные метры, которые намерили приглашенные застройщиком инженеры БТИ. И даже если дольщик самостоятельно, своей рулеткой, произвел замеры площади квартиры, которые не сошлись с данными БТИ, строители, как правило, не идут навстречу будущему владельцу недвижимости. По крайней мере я не знаю еще ни одного случая. Более того, в личной беседе один из руководителей строительного холдинга, работающего в подмосковном Пушкино, признался, что, несмотря на вал обращений о повторной инвентаризации, ему не выгодно создавать прецеденты и идти на поводу у каждого дольщика. А ведь для будущего собственника каждый лишний сантиметр в итоге оборачивается весомыми суммами доплаты.

В итоге покупателю остается внести оплату, которая идет на счет компании-застройщика, подписать акт приема-передачи объекта недвижимости и только потом, если не остынет пыл и не жалко денег, заказать инвентаризацию в БТИ. С застройщиком можно встретиться потом только в суде. Как выяснилось, у нас нет досудебного механизма урегулирования подобных споров. Почему сегодня сложилась ситуация, когда невозможно договориться, что называется, «на берегу» застройщику и дольщику-соинвестору, пыталась разобраться «Российская газета».

— Это незаконно, — считает депутат Госдумы, инициатор законопроекта о дольщиках Александр Хинштейн. — Договор долевого участия (ДДУ) заключается между застройщиком и гражданином на условиях фиксированной цены. В документе фиксируется метраж новостройки. В случаях, если застройщик требует у дольщика доплатить за набежавшие метры, это является нарушением прав гражданина. В этом случае человеку следует обратиться в прокуратуру, в Роспотребнадзор и в Госстройнадзор.

Акцент: Договор долевого участия заключается между застройщиком и гражданином на условиях фиксированной цены

По словам депутата, у дольщика есть еще один рычаг — он может не подписывать условия, выдвинутые строительной компанией, и пойти в суд, потребовав заплатить ему неустойку за то, что застройщик самовольно изменил требования федерального законодательства.

И даже, если в своем ДДУ вы обнаружите пункт о том, что указанная в договоре сумма является не окончательной, это еще ничего не значит. Как сообщил Хинштейн, сегодня не существует типового договора с дольщиками. «Мы только недавно договорились с коллегами из минстроя, что такой документ необходимо разработать во избежание возможных разночтений и недопущении ущемления интересов дольщиков, — отметил «РГ» депутат. — Сейчас форма договора застройщика с дольщиком является произвольной, и компании, пользуясь этим, порой вносят в документ любые добавления. Хотя в 214-ФЗ четко указано, что сумма заключаемого договора является фиксированной».

Считается, что в среднем россиянин занимается вопросами недвижимости лишь раз в жизни. При покупке жилья в новостройке покупатели осознают, что ввязываются в капиталозатратное предприятие, но хочется, чтобы этот процесс был максимально понятным и прозрачным. Если возникла разница между заявленной и фактической площадью, есть ли перспективы благополучного выхода из этой ситуации для будущего собственника?

Обратившись за разъяснениями в БТИ, там только руками разводят. По словам гендиректора Московского областного БТИ Владимира Денисова, с 2019 года в российском законодательстве отсутствует нормативная база для осуществления государственного технического учета. Это означает, что теперь здания, строения, сооружения и помещения подлежат кадастровому учету, для осуществления которого требуется не технический паспорт БТИ, а технический план. «Разница между этими документами существенная: техплан может быть составлен по проектной документации застройщика без фактических обмеров, — пояснил «РГ» Владимир Денисов, — техпаспорт БТИ же изготавливается по результатам обследования и содержит на порядок больше характеристик объекта недвижимости».

В БТИ уверены, что отсутствие государственного технического учета жилищного фонда может иметь куда большие последствия для собственников, чем предполагалось раннее. Ведь подобные завышения площади — это не только единовременные доплаты застройщику сейчас, но и завышенные коммунальные платежи и налоговая нагрузка в будущем.

— Действительно, между застройщиком и участниками долевого строительства иногда возникают споры о внесенных в технический паспорт данных о площади помещений: если будущий собственник убежден, что квартиру необоснованно «увеличили» при инвентаризации, возникает вопрос — почему кто-то из-за чужой ошибки должен переплачивать порой сотни тысяч рублей за сантиметры, которые существуют только на бумаге? — недоумевает Денисов. — Прийти к консенсусу в подобных ситуациях возможно и в досудебном порядке, однако при соблюдении определенных условий. Если акт приема-передачи квартиры покупателем еще не подписан, инициатива проведения технической инвентаризации может исходить исключительно от строительной компании — как лица, которое располагает необходимыми документами на объект капитального строительства. На практике строители не всегда «залезают в бутылку», отвечая категорическим отказом.

Причем юристы в один голос заявляют, что застройщиков нельзя обвинять в злом умысле и тем более мошенничестве. «Неправильно утверждать, что застройщик всегда «ошибается в свою пользу», — рассказала «РГ» руководитель юридического департамента «Национальной юридической службы» Юлия Галуева. — В моей практике нередко встречались случаи, когда фактическая площадь построенного объекта получалась меньше планируемой, и тогда именно застройщик обязан вернуть дольщику разницу в цене. Изменение общей площади объекта, возникшее в процессе строительства, бывает связано с рядом причин, например, с использованием разных материалов или технологий строительства».

Судебная практика по этому вопросу сегодня не на стороне дольщиков. «Если ты подписал договор, в котором предусмотрена возможность изменения конечного метража квартиры и обязанность дольщика оплатить разницу, то пенять ты должен сам на себя, — говорит глава Союза третейских судов РФ Алексей Кравцов. — Свобода договора в таких спорах становится во главу угла при разрешении их судами. Если же в договоре нет таких положений, то дольщик может расторгнуть его и вернуть предоплату с компенсацией убытков. В случае судебного изменения результатов замеров дольщик может возвратить доплату от застройщика, а тот в свою очередь может требовать компенсации понесенных убытков от БТИ».

Видимо поэтому так редко в судебной практике встречаются иски дольщиков о возврате денежных средств в связи с фактическим уменьшением общей площади принимаемого от застройщика помещения. «Напротив, куда большее количество дел, когда застройщик через суд требует взыскать доплату в связи с передачей дольщику помещений, фактическая площадь которых больше площади, указанной в первоначальном ДДУ, — считает управляющий партнер юридической компании LexProf Татьяна Гончарова. При оспаривании дольщиком замеров БТИ, суд по требованию дольщика назначает производство повторных обмеров, которые также выполняются работниками БТИ. «Никакие сведения о замерах помещения, выполненные с помощью подручных средств, судом не принимаются в качестве доказательства, — добавляет Татьяна Гончарова. — В то же время, если собственник помещения считает, что работниками БТИ действительно совершена грубая ошибка, он вправе отстаивать свои интересы и отказывать застройщику в оплате.

Однако юристы предупреждают ярых борцов за справедливость, чтобы они трезво взвешивали риски такого отказа: если застройщик в судебном порядке докажет, что первоначальные обмеры произведены правильно, дольщик заплатит не только доплату за дополнительную площадь, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.

кстати

По данным Росстата, за восемь месяцев 2019 года было построено 590 тысяч новых квартир общей площадью 45 миллионов метров жилья