Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья в России в 2019 году

🕒

Договор пожизненного содержания за право наследования имущества (договор ренты) является одним из законных вариантов улучшения жилищных условий. Чтобы получить жилое помещение, плательщик ренты обязуется выделять денежные средства и оказывать по содержанию на весь период жизни собственника. В этом материале можно узнать, какие особенности нужно учесть при составлении указанного договора, и как происходит наследование после смерти получателя ренты.

Что это такое

Договор пожизненного содержания является разновидностью возмездной гражданской сделки, а также может сочетать в себе элементы купли-продажи, дарения и наследования. Заключить указанный договор может только собственник жилого помещения, а его предмет характеризуется следующими нюансами:

  1. стороны договора могут предусмотреть постоянную (бессрочную) ренту, либо содержание до момента смерти рентополучателя;
  2. помимо условия о регулярном пожизненном содержании, передача жилого помещения может осуществляться возмездно или безвозмездно;
  3. если предметом ренты является недвижимость, договор вступит в силу только после его удостоверения в нотариальной конторе и регистрации в службе Росреестра;
  4. право собственности на объект недвижимости оформляется на плательщика ренты сразу после подписания договора, однако одновременно регистрируется обременение в пользу получателя.

Сторонами договора пожизненного содержания являются получатель и плательщик ренты. Получатель должен являться собственником на момент оформления договора, этот факт должен подтверждаться выпиской ЕГРН.

Если указанный договор заключается с условием пожизненной выплаты ренты, обременение будет снято только после смерти получателя. Это позволяет рассматривать такой вариант ренты как разновидность наследования, при котором обе стороны заранее оговаривают все условия и форму содержания.

Наличие обременения не лишает права продать недвижимость третьим лицам, однако у нового собственника также возникает обязанность содержать получателя на тех же условиях. В качестве дополнительной гарантии ГК РФ предусматривает возникновение субсидиарной ответственности у первоначального плательщика и последующего собственника.

Как заключить договор

Статья 584 ГК РФ содержит перечень требований к форме договора пожизненного содержания:

В чем необходимость нотариального удостоверения указанного типа договоров? Дело в том, что пожизненная рента является способом материального обеспечения и содержания граждан, которые в силу возраста или жизненных обстоятельств не могут делать этого самостоятельно, либо не имеют иных родственников. По этой причине они могут быть введены в заблуждение относительно правовой природы договора и его условий, а у плательщика ренты может возникнуть желание получить жилье бесплатно или с минимально возможным содержанием. Также договор ренты нередко используется преступниками, планирующими сразу после перерегистрации права собственности «ускорить» смерть получателя.

Нотариус обязан проверить законность совершения сделки, для этого устанавливаются следующие факты и обстоятельства:

  1. наличие свободного волеизъявления у собственника на заключение договора;
  2. отсутствие фактов принуждения, угрозы, насилия или введения в заблуждение со стороны плательщика;
  3. дееспособность собственника, а также его способность объективно воспринимать, понимать и оценивать происходящее.

Только при соблюдении этих условий договор может быть удостоверен нотариусом. После этого стороны обращаются в МФЦ или службу Росреестра для регистрации перехода права собственности и залога. Сведения о договоре и возникшем обременении вносятся в реестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку.

После смерти получателя обременение будет снято.

Условия договора

Стороны могут самостоятельно определять условия договора, однако они должны соответствовать нормам ГК РФ. Выделим наиболее важные пункты договора, которые нужно согласовать плательщику и получателю:

Стороны могут согласовать любой вариант содержания, однако должны соблюдать требование закона — размер ежемесячного содержания не может быть ниже двух МРОТ. В условия содержания может входить не только передача денег в наличной или безналичной форме. В зависимости от потребностей получателя, могут предусматриваться оплата следующих услуг:

  1. обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде;
  2. приобретение лекарственных препаратов, оплата медицинской помощи или санаторно-курортного лечения, оплата средств реабилитации для лиц с ограниченными возможностями и т.д.;
  3. покупка продуктов на сумму, оговоренную в договоре, а также их доставка из магазина до жилого помещения;
  4. оплата услуг сиделки или социального работника для лиц пожилого возраста или больного человека;
  5. оказание иных услуг, которые могут быть оценены в стоимостном выражении.

Условия, закрепленные в договоре, останутся неизменными до момента смерти получателя, а изменить их в одностороннем порядке нельзя. Совокупность всех оказываемых услуг и передаваемой денежной суммы фиксируется путем установления объема ежемесячного содержания. Зафиксированный в договоре объем ежемесячного содержания подлежит индексации, если на законодательном уровне вырос МРОТ. Указанный показатель МРОТ утверждается на территории каждого субъекта РФ. Если в регионе размер МРОТ не утвержден, применяется аналогичный федеральный показатель.

Стороны могут выбрать альтернативные варианты ренты — ежемесячные платежи или содержание с иждивением. В любом случае, плательщик и получатель должны придерживаться правила о соблюдении двукратного размера МРОТ при определении объема содержания.

Все пункты договора, которые согласовали стороны, должны неукоснительно соблюдаться. Если рента выплачивается с нарушением сроков, плательщик будет обязан выплатить проценты. Они рассчитываются по условиям договора, а если такой пункт отсутствует — исходя из 1/300 учетной ставки Центробанка РФ за каждый день просрочки.

Скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением

Можно ли расторгнуть договор?

​Заключая договор ренты, каждая из сторон вправе рассчитывать на его безусловное исполнение надлежащим образом. Если существенные условия выплаты содержания или оказания услуг в натуре не соблюдаются, можно потребовать расторжения договора. Вот какие нюансы могут возникать при существенном нарушении условий договора со стороны плательщика:

Существенное нарушение может заключаться в неоднократном несоблюдении сроков передачи денежных средств, оставление получателя без содержания на протяжении нескольких месяцев, оказание услуг в неполном объеме и т.д. Если у сторон возник спор относительно признания нарушений существенными, он будет рассматриваться в судебном порядке.

Расторжение договора может происходить в судебном порядке по иску о недействительности сделки. Подать иск может не только сам получатель, но и любое иное заинтересованное лицо (например, прокурор, родственник и т.д.). Основаниями для обращения в суд могут выступать следующие обстоятельства:

  1. нарушение требований к форме и удостоверению договора;
  2. недееспособность рентополучателя на момент заключения договора (этот факт должен подтверждаться судебным решением о недееспособности);
  3. выявление фактов угрозы, насилия, мошенничества и иных аналогичных противоправных действий (например, в рамках уголовного дела);
  4. включение в предмет договора объекта недвижимости, не принадлежащего получателю ренты на праве собственности;
  5. иные обстоятельства, указанные в ГК РФ.

Если договор признается недействительным, стороны возвращаются  в исходное состояние, т.е. объект недвижимости будет возвращен первоначальному собственнику. Обязанность по доказыванию таких фактов возложена на истца. Если недействительность сделки была обусловлена недобросовестными или противоправными действиями плательщика, он не сможет компенсировать понесенные затраты за весь период действия договора.

Договор пожизненного содержания за право наследования жилья – это один из законных методов получить в собственность дом или квартиру. Такой способ используется всё чаще, однако в процедуре оформления ренты можно выделить как плюсы, так и минусы. Разберём нюансы, а также рассмотрим условия заключения и расторжения сделки.

Что это такое?

Нередки ситуации, когда пожилые люди проживают в одиночестве и нуждаются в постоянном уходе. Часто решением вопроса становится поиск человека, готового обеспечивать их до конца жизни при условии, что после смерти квартира пенсионера перейдёт в собственность ухаживающего. Согласно закону, такая сделка официально закрепляет правоотношения, сторонами которых является получатель и плательщик ренты.

В обязанности будущего получателя могут входить следующие:

В отличие от стандартного договора ренты, в котором условия выражены в цифрах, договор пожизненного содержания содержит более полный список обязанностей. Недобросовестное исполнения принятых положений может привести к расторжению сделки. Снизить риски сторон можно качественным составлением соглашения.

Оформление

Договор пожизненного содержания составляется в письменном виде. Установленной официальной формы документа нет, поэтому при составлении пользуются услугами нотариуса.

Условия

Договор не будет одобрен, если не указан хотя бы один из этих пунктов:

В качестве предмета выступает жильё. В тексте указывают адрес помещения и иные параметры, а также прикладывают паспорт БТИ, кадастровый паспорт, выписку о праве собственности, информацию о стоимости.

Особое внимание нужно уделить пункту, касающегося порядка предоставления содержания. Этот момент нужно детализировать для того, чтобы в последствии можно было проверить добросовестность выполнения обязанностей. Необходимо описать виды услуг и высчитать суммарную стоимость содержания.

В пункте «права и обязанности» документируют каждое право даже в случае, если оно кажется банальным. Прописывают и ответственность, которая последует за нарушением договорённостей. Завершают договор информацией о сроках действия, необходимости нотариального заверения и регистрации, акте приёма-передачи и т. п.

Заключив и заверив соглашение, а также зарегистрировав его в МФЦ или в Росреестре, плательщик вступает в право собственности, однако обязан выполнять обязательства вплоть до смерти получателя. В случае, если новый собственник решит продать или подарить недвижимость, то нотариус известит об этом вторую сторону и узнает о том, было ли выдано разрешение. Со смертью получателя с плательщика снимают обязательства.

Стоимость заключения и порядок налогообложения

Стороны освобождают себя от оплаты в случае, если договор они составляли сами. Если документы будет составлять и заверять нотариус, то он возьмёт оплату, размер которой законодательно не закреплён. Нужно также учитывать, что для удостоверения документа придётся предоставить квитанцию об уплате государственной пошлины, сумма которой составляет 2019 рублей, и заплатить 1,5% от стоимости жилья, установленной в результате оценки.

Сумма, которая будет передаваться на содержание от плательщика получателю, считается доходом, а потому облагается налогом. Гражданин, получающий средства, должен предоставлять ежеквартальную декларацию и оплачивать высчитанный налог, равный 13% от дохода. Плательщик, передающий деньги другой стороне, налоги платить не должен, так как получаемое жильё доходом не признаётся.

Как оспорить?

У стороны, выступающей в качестве владельца, часто возникает вопрос о том, смогут ли родственники пожилого человека оспорить договор и отменить все обязательства. На деле любой документ может быть опротестован в суде, однако результат такого дела зависит от следующих факторов:

В качестве дополнительных факторов, нарушение которых позволит оспорить договор, можно назвать следующие:

Действие договора прекращаю одним из этих способов:

Во избежание возможных проблем необходимо чётко знать и понимать следующие моменты:

К составлению договора нужно относиться максимально ответственно для того, чтобы заинтересованные стороны в последствии не могли оспорить сделку (например, предполагаемые наследники).

Нюансы

Разберём «подводные камни», с которыми можно столкнуться при оформлении договора о пожизненном содержании:

  1. Отношения с плательщиком. Гражданин, желающий получить пожизненное содержание, должен иметь хорошие отношения с будущим плательщиком, поскольку их сотрудничество будет долгосрочным. Нельзя заключать сделку с первым встречным.
  2. Финансовые проблемы. Обе стороны могут столкнуться с денежными проблемами. Например, плательщик может неожиданно потерять работу и лишиться возможности выполнять возложенные на него обязательства.
  3. Время. Получатель должен трезво подходить к вопросу того, насколько реальна возможность получения жилья в будущем. Нередки ситуации, когда плательщик умирал раньше.
  4. Переселение. Для исключения возможности возникновения проблем нужно сразу прописать в документах информацию о том, может ли получатель содержания переезжать в другую квартиру.
  5. Расторжение. Получатель, добровольно подписавший юридически верный договор, не сможет расторгнуть его при добросовестном выполнении плательщиком своих обязанностей. Плательщик, в свою очередь, рискует тем, что вторая сторона сделки может умышленно не принимать ренту и запретить оплату коммунальных услуг, чтобы получить основание для расторжения сделки. В связи с этим любую оплату нужно фиксировать в тетради учёта с подписями сторон.
  6. Невыполнение положений. Если одна из сторон отказывается выполнять свои обязанности, то второй следует сразу обращаться в суд и расторгать сделку.
  7. Родственники. Часто родственники пожилого человека недовольны его решением и пытаются оспорить договор на основании того, что наследодатель был невменяем или недееспособен. Чтобы исключить такую возможность, нужно предварительно попросить у гражданина справки о состоянии здоровья.

В большинстве случаев помогает именно нотариальное заверение договора, так как такую сделку оспорить сложно.

Преимущества и недостатки

Ключевыми достоинствами сделки для получателя становятся следующие:

Недостатком можно назвать риск попасться на недобросовестного человека, желающего обмануть получателя и вписать в договор минимальный набор услуг.

Преимуществом для плательщика является то, что жильё он получит по цене, которая намного ниже реальной стоимости. При этом выплаты, касающиеся содержания, являются умеренными, фиксированными и беспроцентными.

Среди недостатков можно выделить следующие:

Обе стороны добровольно принимают на себя риски, связанные с заключением подобного соглашения, в связи с чем нужно предварительно всё проанализировать.

Итоги

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья – это один из доступных способов обеспечить пожилому гражданину беззаботную старость. Особенно услуга актуальна для тех, за кем больше некому ухаживать. При оформлении соглашения нужно выполнить все требования законодательства. Логичным решением является обращение к специалисту, способному подготовить качественный договор.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже.

Перспектива получить хорошую прибавку к пенсии всегда заманчиво выглядит для пожилого человека. В таких случаях возможность заключить договор пожизненного содержания с правом наследования жилья, особенно если такое жилье единственное, является выгодным делом для его владельца.

Второй стороной соглашения обычно становятся те, у кого есть желание иметь собственную квартиру, но финансовых возможностей не хватает.

По такому договору собственник передаёт свою недвижимость другому лицу, которое обязуется обеспечивать ему все необходимые жизненные условия (потребности). При этом объем содержания получателя ренты и все основные обязательства оговариваются в условиях сделки (ст. 601 ГК России).

Соглашение о пожизненном содержании предполагает обременение жилья с условием материального обеспечения предыдущего собственника. На практике договор чаще всего заключается пожилыми людьми, но законодательных ограничений по возрасту сторон не установлено.

Общие понятия

Договор пожизненного содержания является одним из способов передачи имущества от собственника приобретателю и имеет ряд особенностей. Основу сделки составляет обязанность выплаты ежемесячного содержания (ренты) ее получателю и обеспечение ухода взамен на передачу имущества. При этом рентополучатель (лицо, передающее объект недвижимости и получающее обеспечение) сохраняет право пользоваться переданным жильем.

Данный тип договора небезосновательно путают с договором ренты. Суть этих сделок схожа. Но главное отличие заключается в том, что по договору ренты, как устанавливают положения ст. 583 ГК России, рентополучатель может рассчитывать лишь на денежное обеспечение, тогда как по договору пожизненного содержания получателю должны обеспечивать его жизненные потребности.

Например, это может быть медицинский уход, приготовление пищи, уборка в доме и т. д. Все зависит от договорённости сторон.

Важно: основное отличие ренты от наследования по завещанию заключается в том, что какое-либо благо в наследстве передаётся безвозмездно и предполагает передачу права на имущество уже после смерти его правообладателя. Тогда как рента носит возмездный характер и право передается пусть и под обременением, но в момент заключения договора. Такая сделка считается реальной и возмездной.

Ренту можно назвать набором материальных благ, которые предоставляются рентополучателю (предыдущему собственнику имущества) в обмен на передачу жилья. По закону минимальный размер в месяц предоставляемого содержания не должен быть менее двух прожиточных минимумов.

Сделка предполагает передачу в собственность принадлежащего правообладателю жилья при условии, что приобретатель будет обеспечивать его до конца жизни в объёме, установленном в договоре, но не меньше установленного законом (ст. 597 ГК России).

Образец договора пожизненного содержания с иждивением:

Скачать образец договора в формате docx

Форма договора

Правила, касаемо формы договора, устанавливаются законодательно и обязательным является соблюдение ряда требований:

Любая передача права собственности на недвижимость считается реализованной только после государственной регистрации. Не является исключением и договор пожизненного содержания. Поскольку речь идет о передаче недвижимости в рамках встречного исполнения обязательств, несоблюдение письменной формы и отсутствие госрегистрации переданного права на недвижимость влекут недействительность соглашения (ст. 584 ГК России).

Договор пожизненного содержания за право наследования имуществом

Пожизненное содержание часто путают с наследованием, но сделки имеют ряд принципиальных отличий:

  1. Наследование носит безвозмездный характер, тогда как пожизненное содержание является коммерческой сделкой.
  2. При наследовании право собственности переоформляется на наследника уже после смерти наследодателя. А вот обязанность, связанная с содержанием получателя ренты, предполагает переоформление недвижимости на плательщика ренты при жизни сторон.
  3. Наследство не предполагает обременения имущества, а при пожизненном содержании договор может прямо содержать такое условие.

При этом пожизненное содержание предполагает полное завершение сделки либо в момент её расторжения, либо после смерти рентополучателя, поэтому и рассматривается как один из вариантов наследования, но с определёнными оговорками.

Момент прекращения сделки

Моментом возникновения обязательств считается регистрация сделки, но прекращаются права и обязанности сторон в следующих случаях:

Соглашение будет считаться исполненным только после кончины получателя ренты. В этом случае, если сделка не оспаривается третьими лицами, собственник получает возможность снять обременение и распоряжаться объектом так, как посчитает нужным, так как будет являться уже полноценным собственником.

Оспорить сделку очень сложно. Если заключался договор ренты под денежное обеспечение, то требуется доказать, что средства не передавались вообще, или это происходило не в оговоренном объеме, что несколько проще.

Сложнее доказать при заключенном договоре пожизненного содержания, что обеспечение не осуществлялось. Это может заключаться не только в отсутствии обеспечения рентополучателя продуктами или медикаментами, но и в помощи по хозяйству, уборке квартиры и т. д.

Подводные камни

При заключении сделки стоит учесть ряд особенностей, которые могут существенно повлиять на правовое положение сторон:

  1. Договор предполагает, что недвижимость, которая передаётся приобретателю, будет находиться под обременением. Это означает, что владелец не сможет её продать, подарить или распорядиться до снятия этого обременения. Снять его можно будет только после смерти рентополучателя, обратившись в Росреестр с заявлением.
  2. Пожизненное содержание может выражаться по-разному. По закону общий размер обязательств в месяц не должен быть меньше двух прожиточных минимумов, но на практике рассчитывать данный параметр достаточно сложно. Договор часто содержит конкретный объём услуг и помощи, которую плательщик ренты должен оказывать, но в некоторых случаях такой перечень не включается в текст сделки. В случае возникновения конфликтных ситуаций у сторон могут возникнуть сложности с доказыванием своих позиций.
  3. Договор нельзя полностью отождествлять с наследованием, так как он имеет совершенно иной характер, хотя цели сделки схожи — передача полных прав на объект после смерти лица.

Важно: заключение, расторжение и изменение условий договора в каждом случае требует не только соблюдения письменной формы, государственной регистрации, но и заверения документа у нотариуса.

Сторонам нужно внимательно изучать ситуацию перед заключением договора. Это касается как приобретателя, так и отчуждателя жилья. Определённые риски есть для каждой стороны, в зависимости от конкретных обстоятельств и целей.

Риски приобретателя

Приобретатель права на недвижимость обязательно должен учесть ряд моментов, чтобы в будущем не оказаться в невыгодном положении:

Это самый серьёзный риск для плательщика ренты и в такой ситуации у плательщика образуются только убытки.

Риски отчуждателя

Отчуждатель имущества считается «слабой» стороной сделки, поскольку жилье он передает фактически, а получение содержания для него лишь перспектива. И он также имеет некоторые риски при заключении договора. Основное возможное негативное последствие — невыполнение своих обязанностей приобретателем квартиры.

В такой ситуации, учитывая особый характер договора пожизненного содержания, отчуждателю имущества будет трудно доказать, что не выполняется оговоренный перечень услуг. В некоторых случаях перечень конкретных действий не оговаривается вовсе, а указывается лишь финансовый эквивалент, что ещё более осложняет ситуацию. Это значит, что восстановление права для получателя ренты будет связано с судебными тяжбами.

Для уменьшения рисков, в образец договора включаются подробные условия осуществления его условий, то есть перечисляются все работы и действия, которые должен выполнить плательщик ренты. Также рекомендуется добавить особые ситуации, как меняются права и обязанности сторон в зависимости от их наступления, например, как увеличиваются расходы при болезни стороны.

Можно ли оспорить договор пожизненного содержания?

Любой договор может быть оспорен в гражданско-правовом порядке. В данном случае процедура также возможна, но есть некоторые особенности, на которые стоит обратить внимание:

Получатель ренты может требовать от плательщика возврата жилья только при условии существенного нарушения им обязательств. В суде необходимо будет доказать, что плательщик не осуществлял уход, не выполнял оговоренные действия и не выплачивал сумму обеспечения. В качестве доказательств можно использовать любые подтверждающие документы, а также свидетельские показания.

Получатель может требовать не только возвратить имущество, но и выплатить выкупную стоимость жилья. При этом вторая сторона вправе требовать зачёта осуществлённых ею платежей или выполненных действий, оказанного ухода.

Договор пожизненного содержания заключается на добровольной основе. Он предполагает передачу имущества в пользу плательщика ренты в обмен на осуществляемый им уход или выплачиваемое вознаграждение. В течение срока действия сделки передаваемый объект будет находиться под обременением, что служит целью защитить права получателя.

Прочтите также: Как лучше оформить наследство: завещание или дарственная?

Гражданину РФ можно воспользоваться несколькими вариантами, чтобы на законном основании получить жилье. Имея денежные средства, можно оформить куплю-продажу и приобрести себе квартиру или дом.

Если гражданин не обладает большими суммами денег, то ему можно заключить договор пожизненного содержания за право наследования имуществом. Это достаточно заманчивая альтернатива, которая становиться все более популярной.

Однако получение жилья через оформление ренты с пожизненным содержанием имеет свои плюсы и минусы, в которых необходимо тщательно разобраться. В этой статье будут рассмотрены основные нюансы относительно договора о пожизненном содержании на 2019 год, а также условия оформления и расторжения документа.

Что такое договор о пожизненном содержании?

Суть договора заключается в том, что гражданин-получатель согласен передать во владение свое имущество гражданину-плательщику на определенных условиях. Плательщик обязывается со своей стороны обеспечивать всем необходимым получателя до его смерти. Притом что он может оплачивать содержание получателя различными способами: покупать продукты, медикаменты, выплачивать назначенную сумму денег и т.д.

Однако важно учесть, что денежные взыскания должны быть не меньше двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ).

Как оформить?

Договор пожизненного содержания должен быть составлен в письменном виде. Однако определенной формы такого документа нет. Поэтому наиболее оптимальным вариантом было бы обратиться к нотариусу, который помог грамотно и законно оформить договор пожизненной ренты.

В договоре необходимо будет указать следующую информацию:

Важно помнить! Если какой-либо пункт не будет учтен в документе, то его могут признать недействительным.

Для законности договора о пожизненном содержании его необходимо заверить у нотариуса, который вас отправит в отдел юстиций для регистрации. После заключения договора плательщик является собственником имущества, однако до смерти получателя он должен выполнять свои обязательства. Если плательщик желает провести какие-то манипуляции с оформленным имуществом, то нотариус, в первую очередь, извещает об этом получателя и узнает его разрешение на их проведение.

После смерти гражданина-получателя с плательщика снимаются все возложенные ранее обязанности.

Сколько стоит договор пожизненного содержания?

Договор пожизненного содержания заключается между двумя сторонами. За самостоятельно составленный договор платить нет необходимости, но если вы боитесь допустить ошибки, то составление документа можно доверить нотариусу.

За оформление и заверение документа необходимо будет заплатить нотариусу. В законодательстве не прописаны строгие рамки относительно стоимость услуг нотариуса, поэтому в разных городах сумма оплаты будет различаться.

Однако следует помнить, что перед удостоверением документа необходимо будет уплатить государственную пошлину, а также 1.5% от оценочной стоимости имущества.

Налогообложение договора

Получатель, оформляя договор с пожизненным обеспечением, указывает сумму денежных взносов со стороны плательщика. Эта сумма является доходом, который по закону облагается налогом.

Согласно законодательству гражданин-получатель должен оформить декларацию и сдать ее в налоговое отделение за каждый квартал. Если получатель сдал декларацию в апреле, то оплатить ее он должен не позже середины июля того же года. Налоговая ставка составляет 13% от дохода по НДФЛ.

Со стороны плательщика нет необходимости платить налог, так как имущество, которое передается ему в собственность, не является доходом. Плательщик, можно сказать, выкупает имущество у своего рентополучателя, поэтому оно является его «купленной» собственностью.

Можно ли оспорить договор пожизненного содержания?

Гражданин-плательщик, который заключает договор с получателем, может задаваться вопросом: могут ли родственники оспорить договор пожизненного содержания? Стоит отметить, что любой заключенный документ можно попробовать опротестовать в судебном порядке, однако конечный результат будет зависеть от таких факторов:

Если договор не соответствует определенным правилам и условиям, а также не имеет нотариального удостоверения и регистрации в отделе юстиций, то его можно легко оспорить в судебном порядке.

Важно учесть еще один нюанс: условия подписания договора. Если рентополучатель был введен в заблуждение или являлся недееспособным, то договор будет признан недействительным. Также если плательщик пользовался тяжелым положением получателя, то договор может быть оспорен.

В суде достаточно подробно рассматривается поведение гражданина-плательщика:

Эти факторы очень важны, так как к перечню «существенных нарушений договора» относят:

  1. Регулярное уклонение от исполнения прописанных обязанностей в договоре.
  2. Нарушение одного или нескольких пунктов изложенных в документе о пожизненной ренте.

Однако если все вышеуказанные пункты строго соблюдены с обеих сторон, то оспорить договор о пожизненном содержании почти невозможно.

Видео: Договор пожизненного содержания с иждивением в программе «Нотариус для вас»

Возможные «подводные камни» договора

Договор пожизненной ренты с содержанием имеет свои преимущества и недостатки. Перед тем как составить такой документ необходимо знать, с чем придется столкнуться гражданину-получателю и плательщику.

Рассмотрим семь «подводных камней» договора о пожизненном содержании:

1. Выбор плательщика. Гражданину, который выбирает себе человека для содержания, необходимо учесть не только решение финансовых проблем, но и межличностных отношений. На протяжении долгого времени необходимо будет тесно сотрудничать с плательщиком, поэтому важно, чтобы этот человек устраивал вас в отношении характера, привычек и уклада жизни.

2. Финансовые трудности. Денежные проблемы могут возникнуть, как у получателя, так и у плательщика. К примеру, плательщик может временно потерять работу, из-за чего не сможет своевременно уплатить сумму, указанную в договоре. С другой стороны, получатель может заболеть и расходы на его содержание могут увеличиться.

3. Временной промежуток. Очень важно при заключении договора проанализировать реальные возможности получить имущество в собственность. Бывали случаи, когда плательщик быстрее умирал, чем получатель.

4. Переселение получателя. Важно заранее предусмотреть этот риск. В договоре должно быть прописано, можно ли переселять гражданина-получателя. Если переезды будут исключены, то при нарушении такого условия можно обратиться в суд.

5. Расторжение договора. Получатель не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор, если плательщик тщательно выполняет все условия.

В связи с этим граждане-получатели могут прибегнуть к хитрости. К примеру, они могут какой-то период не брать рентную плату или же не разрешать оплачивать коммунальные платежи. После этого на законном основании они могут подать заявление в суд, то плательщик не выполняет своих обязанностей.

Если в судебном порядке получатель докажет правомерность своих доводов, то плательщик лишается имущества и средств, которые были уплачены на ренту жилья.

Во избежание подобных ситуаций необходимо будет вести тетрадь учета, в которой будут зафиксированы все проплаты. При этом следует, чтобы получатель ставил свою подпись после каждой уплаты ренты или коммуналки. Такая привычка поможет не потерять свое право на получение имущества.

6. Неисполнение условий. Плательщик может намеренно не выполнять свои обязанности, надеясь, что получатель ничего не сможет сделать. Если такое происходит, то гражданину-получателю следует в срочном порядке писать заявление в суд на расторжение договора.

7. Недовольные родственники. По договору имущество переходит в собственность плательщику после смерти получателя. Оспорить такое решение могут родственники, которые могут настаивать, что их наследователь не был дееспособным или невменяемым на момент подписания договора.

Исключить подобную ситуацию можно, если перед составлением договора взять справку из медицинского и психиатрического отделения о состоянии здоровья гражданина-получателя. Также договор следует заверить у нотариуса, что придаст ему законное основание.

Даже если родственники заходят сделать посмертную экспертизу и соберут свидетелей, то оспорить нотариально правильно оформленный документ будет чрезвычайно сложно, и, чаще всего, безрезультатно.

Скачать:

Читайте также:

Главная > Аренда недвижимости > Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

02.10.2018

Аренда недвижимости

В настоящее время стать собственником квартиры достаточно сложно: на это нужно слишком много денег. Однако по закону можно оформить специальное соглашение, по которому человек обязуется пожизненно ухаживать за пенсионером, а после его кончины получает жилье умершего в порядке наследования. Данный вариант является неплохим как для тех, у кого никак не получается накопить на свою квартиру, так и для пожилых людей, родственники которых им никаким образом не помогают. Подобная сделка оформляется через договор пожизненного содержания с правом наследования. Рассмотрим подробнее, как это происходит.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Законодательное закрепление

Данное соглашение считается разновидностью сделки ренты. Поэтому на него распространяются все указания третьего параграфа 33 главы Гражданского Кодекса. Так, в соответствии с дефиницией, приведенной в ст.601, указанный договор закрепляет правоотношения, которые возникают между одной стороной – получателем ренты, передающим квартиру или дом в собственность другой стороне. Она именуется плательщиком ренты. Последнему в обязанности вменяется содержание получателя до его кончины. То есть он может:

Условия заключения и расторжения сделки

Поговорим о сторонах данного соглашения. Так, получателем ренты может быть только гражданин, то есть физическое лицо. Чаще всего это тяжелобольные, одинокие или беспомощные пожилые люди, а также малоимущие. При этом в качестве плательщика могут выступать даже государственные органы и структуры местного самоуправления. От их лица услуги оказывают социальные службы. Представители этих организаций делают уборку жилых помещений пенсионеров, готовят им еду, организуют получение медицинской или иной помощи.

В письменном соглашении обязательно должно быть отражено следующее:

Оформление происходит в нотариальной конторе. Ее работник проверяет, что собственник жилья действует по своей воле, он полностью понимает и осознает происходящее, является дееспособным и адекватным. Только при соблюдении всех этих условий возможно удостоверение договора нотариусом. После этого стороны должны обратиться в МФЦ или непосредственно Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности и обременения в виде залога. Последний полностью снимается после кончины получателя ренты.

Обратите внимание! Условия соглашения нужно тщательно обдумать, поскольку изменить их в одностороннем порядке запрещается.

Договор может перестать действовать в нескольких случаях:

Стоимость оформления и налоговое бремя

Чтобы правильно составить документ, желательно обратиться к квалифицированным юристам. Стоимость их услуг зависит от города. Обычно она равна от 5 до 10 тысяч рублей. За нотариальное заверение документа нет фиксированной расценки, на нее влияет оценочная стоимость квартиры или дома. В дальнейшем необходимо будет также оплатить госпошлину в Росреестр. Сейчас ее размер составляет 2019 рублей. Однако до смерти получателя ренты в выписке о праве собственности будет стоять отметка об обременении.

Получатель содержания при оформлении договора указывает сумму денежных средств, которые ему дает плательщик. По закону это признается его доходом и облагается налогом. Согласно требованиям актуального законодательства, получатель содержания обязан раз в квартал сдавать налоговую декларацию и оплатить 13% от прибыли (НДФЛ). Если же говорить о другой стороне сделки, то у нее нет никаких обязательств перед налоговой, поскольку полагающаяся ему квартира не считается доходом.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Возможность оспаривания

Любое соглашение может быть оспорено заинтересованными лицами. Обычно это происходит, если при заключении допущены какие-либо юридические неточности или нарушены чьи-либо законные права. Договор пожизненного содержания не является исключением. Так, на территории Москвы деятельность ведет организация под названием «Социальная гарантия», которая целенаправленно занимается оказанием помощи инвалидам с выплатой ежемесячной ренты. В обмен на это указанные граждане оставляют им после смерти свое жилье. Данная организация уже не раз являлась фигурантом исковых заявлений и судебных процессов, поскольку порой договоры пожизненной ренты подписывались с теми, кто был недееспособен в момент их заключения. По гражданскому законодательству, подобные соглашения должны быть признаны недействительными.

Обратите внимание! Нужно понимать, что если владелец жилья отправил документы на регистрацию договора ренты, но право перехода собственности не успели оформить в Росреестре, сделка не будет признана недействительной.

Такой позиции придерживается Верховный Суд РФ. Поводом стал иск наследников умершей пожилой женщины, которая по договору ренты отписала свою недвижимость сиделке. По заявлениям претендентов на квартиру переход права собственности был зарегистрирован уже после смерти пенсионерки. Они считают, что это произошло незаконно, поскольку с ее кончиной недвижимость автоматически стала владением наследников. Районный и городской суды согласились с этим, однако ВС решил по-другому. Несмотря на то, что перерегистрация квартиры не осуществилась при жизни умершей, она успела подать заявление и необходимый пакет документов. Соглашение о ренте пенсионерка не расторгала, поэтому сиделка действительно является полноправной и законной владелицей жилья.

Проблемные ситуации и рекомендации

При заключении договора стоит обратить внимание на некоторые проблемные моменты:

  1. Порой плательщик ренты исполняет обязанность не лично, а нанимает для этого третьих лиц. Однако не всегда получатель согласен с такой ситуацией. Поэтому судебная практика показывает, что вариант, когда обязательства плательщика исполняет другой человек, возможен лишь, если другая сторона не против. Кроме того, желательно прописать это в тексте письменного соглашения.
  2. Важным является и наличие обременения на жилом помещении. То есть сдать квартиру, продать ее можно только с согласия получателя ренты. Оно должно быть нотариально заверенным и оформленным письменно. При этом покупатель жилья автоматически становится плательщиком ренты, даже если он не знал о ней до приобретения недвижимости. Иными словами, это происходит автоматически.
  3. Несмотря на тот факт, что соглашения о ренте не подлежат государственной регистрации, обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре переход права на недвижимость от одного лица к другому. Это можно поручить нотариусу.
  4. В договоре подробно обозначается круг обязанностей плательщика, и они действительно должны исполняться. Несколько лет назад соглашение было расторгнуто в судебном порядке, поскольку получатель доказал, что другая сторона только осуществляла уход за ним во время болезни, но не обеспечивала продуктами и одеждой.

Интересным является то, что договор пожизненного содержания упоминается и в ФЗ №38, регулирующем вопросы рекламы. Так, ст.30 говорит, что реклама услуг ренты не может содержать осуждение близких родственников пенсионера или инвалида, которые отказываются ухаживать за ним. А также в ней не должно быть обещаний каких-либо подарков потенциальным клиентам организации.

Договор пожизненного содержания является одним из способов обеспечить себе достойную старость, особенно, когда пенсионеру не на кого больше рассчитывать: родственники отсутствуют или не находятся в постоянном контакте с ним. Однако нужно понимать, что составлять данное соглашение нужно правильно, точно ориентируясь и выполняя требования актуального законодательства, чтобы потом сделку не смогли оспорить в суде заинтересованные лица, например, настоящие наследники умершего. В большинстве случае рекомендуется доверить оформление договора профессионалам.

Понравилась статья? Вы можете поделиться ей в соцсетях:

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.