Что входит в общее имущество многоквартирного дома по закону в 2019 году

🕒

Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам. Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

  1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
  2. Крыша.
  3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
  4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
  5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
  6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
  7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
  8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
  9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Важно! Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями (ЖК РФ, ч. 1, ст. 36). Это правила действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД.

Права жильцов многоквартирного дома

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

Совет! Если деятельность УК или ТСЖ больше не устраивает проживающих, необходимо созвать общее собрание и сменить УК или переизбрать ответственных сотрудников ТСЖ.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

Весь перечень мероприятий должен быть прописан в договоре, заключенном с УК или уставе ТСЖ. Это является обязательным условием, так как на их проведение будут взиматься денежные средства с жильцов.

Кто несет ответственность за сохранность общего имущества

Несмотря на то, что общедомовое достояние в определенной части принадлежит каждому из собственников недвижимости, распоряжаться им по своему усмотрению нельзя. В список незаконных действий входит:

Ответственность за сохранность общедомового достояния несут сами владельцы недвижимости, нанятая управляющая компания или ТСЖ, а также органы местного самоуправления.

Проживая в многоквартирном доме, нельзя отгородиться от общества стенами своей квартиры. Многоэтажное строение является собственностью всех жильцов, поэтому нуждается в их защите и финансовой помощи.

Полемика об общем имуществе, его составе в МКД и об ответственности за состояние оного, не редкость. Порой сами собственники не знают о своих правах и обязанностях.

Что в 2019 году причисляется к общему имуществу МКД и как оно содержится? В многоквартирном жилом доме все помещения, так или иначе, имеют владельца, в лице физического или юридического лица либо государства.

И именно владелец должен содержать свое имущество. Но содержания требует и само здание. А это требует познаний о том, кто и за что ответственен. Что в 2019 году охватывает термин общего имущества в отношении МКД?

Основные моменты

Мнения относительно принадлежности имущества в МКД, не являющегося личной собственностью, разделяются.

В частности имеет место теория о том, что содержание данного имущества не может признаваться долгом собственников помещений.

Аргументируется это тем, что до приватизации весь жилой фонд относился к государственной собственности.

Квартиры приватизировались и обретали хозяина, а общее имущество передаче в частные руки не подлежало и значит, осталось в принадлежности государства.

Исходя из того, что ОИ принадлежит государству, владельцы квартир не обязаны платить за его содержание.

Поборники данной теории считают противозаконными нормы о том, что плата за жилье охватывает и оплату за содержание общедомового имущества в МКД.

Безусловно, приведенная теория не может почитаться верной, не только юридически, но и логически. Единого собственника ОИ в многоквартирном доме нет и быть не может.

Хозяева помещений в МКД сообща обладают этим имуществом и обязаны о нем заботиться. Но что же надлежит понимать под имуществом общего назначения?

Что это такое

В МКД общее имущество это все составные элементы здания, за исключением личных помещений.

Признак ОИ в том, что применяется таковое с целью обслуживания больше одного помещения, то есть не является чьей-то собственностью.

Доля в общем имуществе многоквартирного дома соразмерна объему принадлежащей площади в доме.

При этом данная доля не может выделяться в натуре и соответственно запрещено получать на нее единоличное право собственности.

Появляется право совместной долевой собственности в МКД синхронно с обретением права владения помещением в доме.

Наряду с этим появляются и обусловленные обязанности относительно ОИ. Значит, право в ОИ не может выступать объектом сделок или передаваться от одного лица к другому.

Получение права на помещение в МКД автоматически делает владельца участником общей собственности, при этом от воли его эта норма абсолютно не зависит.

Что сюда входит

Состав имущества признаваемого общим в МКД, раскрывается в Правилах содержания ОИ в многоквартирном доме:

По некоторым элементам МКД могут зарождаться споры. Например, является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома?

Домофоны причислены к совместному имуществу согласно ст.290 ГК РФ. Но жильцы вправе сами назначать, как исполнять их содержание.

Это может быть обслуживание со стороны УК, заключение договора со сторонней организацией или вызов специалистов по мере необходимости.

Правовые нормы

П.1 ст.290 ГК РФ предопределяет, что в многоквартирном жилище относятся к совместной собственности владельцев помещения коллективного пользования, несущие конструкции здания, оборудование, применяемое для обслуживания дома.

Более подробно перечень ОИ прописан в ст.36ЖК РФ и в п.1-9 Правил содержания ОИ в МКД (Постановление Правительства РФ № 491).

Ч.2 ст.36 ЖК РФ закрепляет за обладателями помещений в МКД право безусловного владения и пользования.

Право распоряжения базируется на правилах, определенных ЖК РФ и ГК РФ относительно управления общедомовым имуществом.

Использование общего имущества многоквартирного дома по ЖК РФ

Владельцы помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества. Доля неизбежных расходов собственника на содержание определяется объемом участия в праве общей собственности на ОИ.

На практике это выглядит так. Все жильцы МКД имеют одинаковые права на пользование общим имуществом, и все они обязаны принимать участие в его содержании.

Величина расходов для каждого отдельного владельца определяется площадью принадлежащего лично ему помещения.

Основные правила содержания

Под содержанием ОИ разумеется:

Что касается содержания дверей и окон помещений, принадлежащих собственникам, то, поскольку в состав ОИ эти помещения не входят, то забота о них осуществляется непосредственными владельцами.

Так, например, является ли балкон общим имуществом? Если речь идет о ремонте балкона, как составной части фасада, то да.

А вот если нужно утеплить балкон, застеклить и как-то улучшить, то это личная забота собственника квартиры.

Кто занимается управлением ОИ

Содержание общедомового имущества является обязанностью жильцов-собственников. Но понятно, что необходимо как-то организовать процесс содержания и назначить ответственных лиц.

Достигается это посредством заключения договора с управляющей организацией.

Общим собранием собственников выбирается подходящая УК, и после заключения надлежащего договора ей делегируются все обязанности по содержанию ОИ.

Управляющая организация, представляя собственников, заключает договора с ресурсопоставляющими компаниями и организациями, оказывающими услуги и выполняющими работы по ремонту и содержанию дома, а также выполняет распоряжение, принимаемое общим собранием.

Услуги УК также оплачиваются жильцами. Но владельцы могут осуществлять управление общедомовым имуществом самостоятельно или через образование ТСЖ (товарищества собственников жилья).

Такое сообщество состоит их владельцев помещений в МКД.

ТСЖ решает все вопросы, касающиеся содержания дома, в том числе осуществляет взаимодействие со сторонними организациями при необходимости услуг таковых.

Собственники, не вошедшие в состав ТСЖ, заключают договор о содержании и ремонте ОИ с товариществом.

Способ управления дома выбирается самими жильцами на общедомовым собрании. Для утверждения решения достаточно двух третей голосов от совокупного количества.

Откуда выделяются расходы на содержание

Расходы по содержанию оплачиваются собственниками, исходя из размера их доли в общем имуществе соразмерно метражу помещения.

Затраты на содержание ОИ включаются в состав квартплаты и относятся к перечню обязательных платежей.

Размер оплаты определяется УК или ТСЖ на основании составленной сметы и разделения суммы пропорционально меж собственниками.

Дополнительным способом получение средств на содержание ОИ может становиться сдача общего имущества (общих помещений, земельной территории) в аренду. Решение также принимается общим собранием.

Согласно ст.165 ЖК РФ управляющая организация или ТСЖ обязаны по запросу граждан предоставлять информацию о том, на какие нужды тратятся собранные средства, об установленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту дома, об объеме и перечне оказываемых услуг.

Если оказываются услуги ненадлежащего качества, то исполняющая организация обязана понизить размер оплаты за содержание общедомового имущества.

Факт ненадлежащего оказания услуг должен фиксироваться соответствующим актом, составленного выборной комиссией собственников.

Если требования жильцов относительно снижения платы или улучшения качества услуг не удовлетворяются, то они вправе обратиться в суд.

Также общим собранием собственников может приниматься решение о смене управляющей организации.

Составление акта осмотра

Осмотр МКД должен проводиться регулярно в целях проверки технического состояния здания. При необходимости может осуществляться и осмотр внеплановый.

В комиссию входят собственники дома и представители УК. Иногда могут привлекаться различные специалисты со стороны, если требуется получение экспертного мнения.

По итогам проверки составляется акт. В акте технического осмотра МКД указываются сведения о действительном состоянии строительных конструкций, внутреннем техоборудовании и выявленных изъянах.

Видео: общее имущество многоквартирного дома, его земельный участок

В результате технического осмотра дома своевременно выявляются дефекты здания и порча отдельных его элементов, определяется причина их возникновения, разрабатывается перечень и состав необходимых работ по устранению.

Кроме того акт технического осмотра позволяет управляющей организации определить план работ в ближайшей и будущей перспективе.

Руководствуясь актом, УК подготавливает предложения о сроках, когда нужен текущий ремонт, требуемом объеме работ, порядке финансирования ремонта, стоимости материалов и прочем.

Разработанная программа предоставляется на утверждение собственникам. В план могут вноситься корректировки исходя из мнения жильцов.

И уже на основе утвержденного плана определяется размер оплаты за содержание ОИ. Как образец акт осмотра общего имущества МКД:

Если нужен капитальный ремонт

Проведение капитального ремонта МКД регулируется специальными региональными программами.

Местными органами самоуправления составляется перечень домов, нуждающихся в капремонте и данные объекты включаются в общий план.

Для каждого отдельного дома определяется объем работ, сроки их проведения и размер оплаты.

С этого момента плата за капремонт включается в состав квартплаты и в назначенное время будут выполнены необходимые мероприятия.

Но решение о необходимости капитального ремонта приниматься может и общим собранием собственников. Обычно основанием становятся неудовлетворительные итоги технического осмотра.

Жильцы решают, каким способом будет формироваться фонд капремонта (на счету регионального оператора или на специальном банковском депозите) и каким должен быть размер платы.

Решение общего собрания оформляется протоколом, который передается региональному оператору. В протоколе отображается такая информация:

Важно, что размер оплаты при принятии самостоятельного решения о капремонте собственники устанавливают сами.

Но он не может быть меньше минимального значение, установленного на уровне соответствующего субъекта РФ.

При наличии в фонде суммы, достаточной для проведения ремонта, капремонт может быть проведен досрочно. Для этого собственники направляют соответствующее решение региональному оператору.

Общее собрание может принять решение и о самостоятельном ремонте дома со сбором средств на специальном счете ТСЖ или УК.

Но сделать это можно в течение шести месяцев с момента утверждения региональной программы капремонта.

Общее имущество МКД это практически такая же собственность, как и квартиры. Время, когда можно было надеяться на государство в этом вопросе, прошло.

Сейчас только от самих собственников будет зависеть, в каком состоянии будет находиться их дом.

Состав общего имущества многоквартирного дома регламентирован нормами ЖК РФ. Всем собственникам объектов в МКД предоставлены равные права по пользованию, управлению и распоряжению таким имуществом. В этом материале разберем, что входит в общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ, и какие полномочия предусмотрены режимом совместного пользования.

Состав общедомового имущества

Покупая жилье в МКД, граждане и организации автоматически приобретают права на часть общедомового имущества. Это не означает, что происходит фактическое выделение доли на придомовой территории или передача какой-либо части конструкций дома. Однако правообладатель сможет определять судьбу общего имущества наравне с остальными владельцами квартир и нежилых помещений.

По ст. 36 ЖК РФ под режим общедомового имущества подпадают:

  1. помещения МКД, не входящие в состав квартир и используемые для обслуживания более 1 помещения (лестничные площадки, лифтовое оборудование и шахты, коридоры, этажи и чердаки, и т.д.);
  2. иные объекты в МКД, оборудованные для обеспечения бытовых и социальных нужд жильцов, организации досуга, детского творчества и занятия спортом;
  3. несущие и ненесущие элементы МКД, ограждающие конструкции, крыши, электрическое и сантехническое оборудование, механизмы и т.д.;
  4. оборудование для обеспечения доступа лиц с ограниченными возможностями, если они расположены за пределами отдельных квартир;
  5. территория, на которой расположено многоквартирное здание, прилегающий участок с включением элементов благоустройства, озеленения, эксплуатационных объектов и т.д.

В процессе эксплуатации МКД, состав общедомового имущества может уменьшаться или увеличиваться. Например, в ходе реконструкции может уменьшаться общая площадь лестничных клеток или подвалов. При обустройстве придомовой территории могут размещаться дополнительные объекты благоустройства, оборудоваться общая парковка и т.д. Все эти вопросы должны решаться только на общих собраниях собственников.

Владельцами квартир или нежилых помещений могут являться не только частные лица и предприятия, но и местные органы власти (например, если застройщик выделит часть квартир в муниципальный жилфонд для распределения между очередниками).

Участвовать в общих собраниях, в том числе по вопросам пользования и распоряжения общедомовым имуществом, могут все правообладатели. Количество голосов при принятии решений будет определяться пропорционально занимаемой площади. Эти сведения проверяются по содержанию правоустанавливающих документов.

Особенности пользования  и распоряжения

Все правообладатели объектов в МКД несут равные права по содержанию общего имущества. Минимальный размер тарифов на содержание утверждается нормативными актами субъекта РФ, однако владельцы квартир могут установить повышенные ставки, предусмотреть дополнительные услуги. Для этого проводится общее собрание, где каждое предложение должно получить одобрение большинства правообладателей.

Порядок использования и распоряжения общим имуществом и земельной территорией не должны противоречить нормам закона, интересам иных лиц. Вот какие особенности должны учитывать правообладатели, при принятии решений:

Полномочия по текущему содержанию и управлению имуществом могут передаваться ТСЖ, управляющей компании. Также такие вопросы могут решаться собственниками, если они выбрали формат непосредственного управления.

Полномочия по распоряжению общим имуществом могут осуществляться по следующим направлениям:

  1. передача части имущества в аренду сторонним организациям, если это не ограничивает законные интересы собственников;
  2. размещение на внешних стенах МКД и придомовой территории рекламных баннеров, вывесок и т.д. (размер оплаты утверждается общим собранием, либо руководством ТСЖ);
  3. установление обременений на участок придомовой территории в отношении определенных лиц или организаций;
  4. приобретение дополнительных элементов благоустройства и озеленения за счет общих средств правообладателей;
  5. иные полномочия, не противоречащие нормам ЖК РФ и других нормативных актов.

Для передачи объектов общедомового имущества в пользование другим субъектам, также должно проводиться общее собрание жильцов. На собрании утверждаются все условия передачи прав, в том числе размер платежей. Договор на передачу будет подписываться руководителем ТСЖ или управляющей компании, либо иным лицом, уполномоченным правообладателями.

Государственные или муниципальные органы вправе контролировать соблюдение норм ЖК РФ и иных законодательных предписаний. Например, если собственники решили разместить на своей территории опасное или вредное производство, жилищная инспекция или прокуратура могут вынести представление об устранении нарушений. В отдельных случаях, за ненадлежащее содержание, пользование или распоряжение общим имуществом могут грозить и штрафные санкции.

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Состав и границы общего имущества определяются п. 1—9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2019 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и

ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

К такому имуществу относятся:

— фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома;

— помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

— инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;

— земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности.

1. Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома — несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и

иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы.

Крыша— это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.

Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом:

— конструкции обслуживают более одного помещения;

— конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции — строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:

— ограждающие несущие конструкции;

— ограждающие ненесущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции — конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.

Для справки

Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и /или собственникам, не являющимся членами одной семьи, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

Коммунальная квартира, как и многоквартирный дом, не является самостоятельным объектом права собственности. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения — комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка одним собственником без согласия других не допускается.

Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и ненесущие конструкции дома. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше, — полом, т.е., во-первых, оно ограждаетквартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.

К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые характерны для городских населенных пунктов. Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26 декабря 2019 г. № 359.

Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом. В частности, на свои общие собрания собственники помещений не обязаны, но могут пригласить собственников пристроенных объектов (например, для вступления в ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом.

2. Помещения, не являющиеся частями квартир, — подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Данные помещения будут являться общим имуществом, если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, принадлежащих собственникам и используемых для ведения разрешенных видов деятельности (офисов, аптек и т.п.). Следует отметить, что помещения в соответствии со ст. 36 ЖК РФ признаются общей собственностью, если они не являются частью квартир. При этом ничего не говорится о нежилых помещениях. Но в этом случае получается, что нежилые помещения (аптеки, офисы и т.п.) могут стать объектами общего имущества. Это невозможно, так как нежилые помещения, как и жилые, принадлежат определенному собственнику и, конечно, не обслуживают какое-либо иное помещение.

Но возникают ситуации, когда люди осуществляют предпринимательскую деятельность не в нежилых помещениях, а занимают места общего пользования (например, подвал). В этом случае нужно проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения — является ли оно по проекту местом общего пользования или предназначено под нежилое помещение для индивидуального собственника наравне с квартирами. Таким образом, использование общего имущества не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений. ПРИМЕР из судебной практики ЗАО «Латц» обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения от 24 сентября 2019 г. № 75/2005-381 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7, и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности ЗАО «Латц» на указанное

помещение.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил следующее. ЗАО «Латц» обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение — технический этаж общей площадью 122 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Т., ул. Карпова, 7. В качестве основания возникновения права

собственности на нежилое помещение истец указал акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 30 апреля 2019 г., утвержденный постановлением мэра города Т. от 30 апреля 2019 г. № 716.

Решением от 24 сентября 2019 г. № 75/2005-381 учреждение юстиции отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на основании абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 2019 г. № 122-ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Существенным основанием для отказа является то, что согласно ст. 36 ЖК РФ технический этаж является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, при наличии прямого указания в законе о правовом положении технических этажей в многоквартирных домах представление доказательств, подтверждающих, что они являются общим имуществом

собственников помещений, не требуется.

Итак, для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:

— помещение не должно являться частью квартиры (т.е. это не квартира), а также частью офиса, магазина, аптеки и т.п. нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику;

— помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме.

К помещениям, являющимся общим имуществом, могут относиться:

подъезд — часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой;

тамбур — помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года;

вестибюль — помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям;коридор — помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не имеющее других функций;

лестницы — конструктивный элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями;

лифты — современные подъемные устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме;

технические этажи — вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны собственникам помещений для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах;

чердак — нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое.

Рассмотрим пример про общие лоджии. Лоджия будет являться общим имуществом, если используется двумя, тремя и более собственниками различных помещений. Но является ли индивидуальная лоджия, расположенная в отдельной квартире, общим имуществом?

Площадь лоджии в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит в общую площадь жилого помещения (квартиры). Лоджия не является частью квартиры, так как она обслуживает только одно помещение. Следовательно, отсутствует второй признак общего имущества — обслуживание более одного помещения в доме. Таким образом, если лоджия, расположенная в отдельной квартире, предназначена для обслуживания одного помещения, то она не является общим имуществом, хотя не входит в состав квартиры.

А вот, например, лифтовая шахта в доме является общим имуществом, так как обладает двумя признаками общего имущества: не входит в состав квартиры и обслуживает множество помещений.

3. Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные

коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме данной категории общего имущества можно отнести:

• систему отопления со всеми устройствами;

• внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами;

• сеть газопровода со всеми устройствами;

• сеть канализации со всеми устройствами;

• внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;

• внутренние телефонные и сигнализационные сети;

• вентиляционные устройства общесанитарного назначения;

• подъемники.

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).

Например, стояк в ванной комнате является общим имуществом, так как обслуживает все квартиры, присоединенные к нему. При этом часть трубы, которая соединяет данный стояк непосредственно с краном водоснабжения, находящимся в отдельной квартире, не будет являться общим имуществом, так как обслуживает только данную квартиру.

4. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений.

Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и

элементами благоустройства, расположенная в определенных границах.

Элементы озеленения — это все зеленые насаждения (деревья, кустарники, цветы и др.).

Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, коврови предметов домашнего обихода; оборудование площадки для

отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.

При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2019 г. № 189-ФЗ «0 введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ):

1) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;

2) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Итак, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, — дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п.

Следует заметить, что не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам помещений или возведены ими за свой счет.

Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в общее имущество собственников. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ

третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка.

Итак, было рассмотрено понятие общего имущества собственников в многоквартирном доме и его состав. Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. При этом одни элементы предназначены для защиты дома от холода, дождя, ветра, другие разделяют помещения собственников друг от друга, третьи обслуживают помещения в доме и т.д. Таким образом, становится понятно значение общего имущества и почему собственники помещений должны знать, какое имущество находится в их общей долевой собственности.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2019 г. № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином го-

сударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Как следует из положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017), далее ЖК РФ, собственник квартиры в многоквартирном доме имеет право также на долю в общем имуществе данного дома. В состав общего иммущества входит:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ).

Согласно ст. 37 ЖК РФ размер доли собственника квартиры в общем имуществе пропорционален размеру его жилья.

Согласно ст. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2019 г. № 491 (в ред. от 15.12.2018) «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не надлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются объекты, которые не являются частями квартир и обслуживают более одного жилого помещения, а именно:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с указанными Правилами, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Сведения об объектах общедомового имущества содержатся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, документах технического учета (техпаспорте БТИ), данные о земельном участке – в земельном кадастре. В случае расхождения данных документов технического учета (техпаспорта БТИ), иных документов со сведениями реестра для определения состава общего имущества используются данные реестра.

Повторимся, что внешней границей сетей водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей является внешняя стена дома, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Внешняя граница сети газоснабжения расположена в месте соединения первого запорного устройства и внешней газораспределительной сети. Подробнее об установке и эксплуатации электросчетчиков можно ознакомиться в статье: «Приборы учета энергопотребления, внутриквартирные и общедомовые. В чем различия и кто должен оплачивать замену или поверку счетчиков».

Если для целей реконструкции, переустройства или перепланировки помещений необходимо присоединение к ним общедомового имущества, то необходимо согласие всех собственников квартир в многоквартирном доме.

Обязанность по содержанию общедомового имущества несут собственники квартир за свой счет в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Размер участия каждого собственника в расходах пропорционален размеру его доли в общем имуществе. При заключении договора с управляющей компанией она поддерживает надлежащее состояние именно объектов, входящих в общедомовое имущество.

Коммунальной является квартира, комнаты которой принадлежат разным собственникам. Как правило, они не являются членами одной семьи. Помещения, которые используются для обслуживания более одной комнаты (фактически все остальные помещения в квартире), принадлежат указанным собственникам на праве долевой собственности. Бремя расходов на содержание общих помещений несут собственники комнат в коммунальной квартире.

Стоит обратить внимание на Федеральный закон от 27.12.2018 N 522-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с развитием систем учета электрической энергии (мощности) в Российской Федерации».

Так, согласно этому закону, гарантирующие поставщики (сетевые организации) в ходе обеспечения коммерческого учета электрической энергии (мощности) на розничных рынках и для оказания коммунальных услуг по электроснабжению обязаны осуществлять приобретение, установку, замену, допуск в эксплуатацию приборов учета электрической энергии и (или) иного оборудования, а также нематериальных активов, которые необходимы для обеспечения коммерческого учета электрической энергии (мощности), в отношении многоквартирного дома и помещений в многоквартирных домах, электроснабжение которых осуществляется с использованием общего имущества, при отсутствии, выходе из строя, истечении срока эксплуатации или истечении интервала между поверками приборов учета электрической энергии и (или) иного оборудования, которые используются для коммерческого учета электрической энергии (мощности), в том числе не принадлежащих гарантирующему поставщику, а также последующую их эксплуатацию.

С образцами необходимых Вам исковых заявлений и документов, справочной информацией, можно ознакомиться здесь: Главная страница.

*«При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна» Copyright «iskoved.com» © 2019.