Что такое предварительный договор ипотеки? в 2019 году

🕒

Обращаясь в банковское учреждение за согласованием оформления и выдачи ипотечного кредита, клиент должен быть уверен, что сделка купли-продажи по заранее выбранной им жилой площади не сорвется. Именно для этого юристы рекомендуют оформлять предварительный договор ипотеки, на основе которого и будет выдаваться банковский ипотечный кредит.

Необходимость заключения предварительного договора ипотеки

После того, как клиент подобрал себе жилье, оговорил исключительно все нюансы предполагаемой сделки, он должен осознать, что любые устные договоренности не несут в себе никакой юридической силы. В данном случае, отсутствует уверенность в том, что недвижимость не будет продана раньше или же не изменятся условия внесения за нее оплаты. Следовательно, наиболее благоразумный выход из данной ситуации – это оформление предварительного договора ипотеки.

Этот документ выступает в качестве своеобразной гарантии того, что в прописанные сроки одна сторона внесет требуемый размер средств, а вторая сторона полностью передаст право на владение недвижимостью. Настоятельно рекомендуется в момент оформления ипотеки оформлять данное соглашение, поскольку в дальнейшем это позволит избежать возникновения разного рода проблем.

В некоторых случаях клиент уверен, что оплата задаточной части средств станет гарантией дальнейшего приобретения жилья. Однако данное действие выполняется совершенно на личный страх и риск покупателя, так как предварительное соглашение не предусматривает в себе подобный пункт. В том случае, если покупатель все-таки внес задаток, необходимо потребовать расписку и прописать это действие в договоре. Если же продавец не исполняет свои обязательства и совершение сделки стоит под вопросом, он обязан в полном объеме вернуть денежные средства. В ином случае, если покупатель не сдержал своих обязательств и соглашение потеряло силу, получить обратно средства он уже не вправе.

Пункты предварительного договора по ипотеке

Следует отметить, что предварительный договор включает в себя обязательное заполнение следующих пунктов:

Отметим, что заключение договора должно осуществляться в полном соответствии с действующим законодательством. Непосредственно обе стороны несут полную ответственность за законность и правомерность совершения сделки. Предварительный договор ипотеки выступает в качестве основы для оформления окончательного соглашения, а также выступает гарантией того, что в итоге покупатель получит во владение свое жилье.

Оформление предварительного соглашения

Для того чтобы исключить возникновение каких-либо трудностей, клиент должен обратиться в отделение банка до подписания предварительного договора, и со специалистом обсудить все тонкости его оформления. Как правило, банк требует предоставление предварительной информации о жилой недвижимости, а именно:

После того как все пункты, подтверждающие чистоту сделки, будут проверены, банковское учреждение согласовывает выбранную недвижимость.

Как только предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке будет оформлен, покупатель должен дополнительно использовать методы, которые полностью его обезопасят. В частности, документы на квартиру могут быть переданы на хранение нотариусу или же положены в банковскую ячейку. Отметим, что при этом всем, иметь доступ будут обе стороны, но исключительно при условии одновременного обращения, если оформлена ячейка «для осуществления сделок, связанных с недвижимостью». Подобной услугой чаще всего пользуются риелторы, которые проводят крупные сделки, таким образом, обеспечивая себе безопасность, а клиенту дополнительные гарантии. 

После того, как оформляется предварительный договор, выбранный клиентом банк выдает ему ипотеку. Завершающий этап – это подписание ипотечного соглашения купли-продажи.

6 нояб. 2015

Оформление ипотечного
займа – длительный и непростой процесс. Он основывается на договорных
отношениях сначала между заемщиком и продавцом недвижимости, а затем между
кредитором и его клиентом. Для исключения недоразумений стороны сделки заключают предварительный договор ипотеки. О том, что представляет
собой этот документ, читайте в статье.

Предварительный договор в Сбербанке по ипотеке: форма

Предварительный договор
ипотеки – это документ, оформленный согласно требованиям Управления
Росреестра и банка, являющегося
кредитором. Форма предварительного и основного кредитного договоров схожи. Оба вступают в законную силу после их подписания
сторонами сделки
. Право собственности на недвижимость переходит к заемщику
только после государственной регистрации
. Требования, предъявляемые к предварительному
договору:

  1. Составлен
    письменно.
  2. Включает в
    себя все необходимые сведения о сторонах сделки.
  3. Основой
    договора является описание перехода права собственности на недвижимость от
    одного лица к другому.
  4. Содержит
    полные идентифицирующие признаки недвижимости: месторасположение, жилая и
    нежилая площадь, квадратура, планировка и т. д.
  5. Описывает,
    на основании каких документов продавец имеет право на недвижимость. Необходимы
    номер и дата записи в Реестре, реквизиты Свидетельства о
    регистрации права собственности.
  6. Оговаривает
    составление придаточного акта при передаче недвижимости от продавца к
    покупателю. Уточняют, в каком виде должен быть объект сделки, когда стороны
    подписывают предварительный ипотечный договор.
  7. Содержит
    точные данные о цене объекта ипотеки и способе расчетов между продавцом и
    покупателем. Необходима пометка, что вся сумма по договору передается продавцу
    в обозначенный срок.
  8. Описывает
    переход залога от продавца к кредитору.
  9. Последний
    пункт – заключительные положения.

Предварительный договор купли продажи по ипотеке: для
чего нужен

Предварительный
договор ипотечного займа является гарантией исполнения обязанностей сторонами
сделки. На продавца налагают штраф, если после подписания данного документа он
нарушит обязательства и продаст недвижимость третьему лицу
. Задаток будет
возвращен покупателю в двойном размере.

При нарушении
договора покупателем или при отказе в
кредите со стороны банка задаток остается у продавца.

Только после
одобрения Сбербанком предварительного договора заключают ипотечный договор.
Позже составляется третий документ – основной договор сделки, необходимый для
регистрации имущества в государственных органах.

Предварительный
договор особенно нужен, если:

Образец
предварительного договора ипотеки Сбербанка

Советы

  1. Предварительный договор несет в себе ряд
    рисков: заключение нескольких договоров на одну жилплощадь, изменение
    объекта ипотеки при оформлении на незавершенное строительство,
    предоставление продавцом старого техпаспорта.
  2. При заключении договора не стоит надеяться только на порядочность продавца. При подписании не лишним будет присутствие
    юриста.
  3. Покупатель заранее должен убедиться, что в
    квартире или доме не прописаны несовершеннолетние, и на недвижимость не
    наложен арест.

Март 27, 2019 Нет комментариев

В обыденной жизни нередко случаются ситуации, когда появляется необходимость в оформлении сделки с недвижимым имуществом, которое еще не является чьей-либо собственностью.

На законодательном уровне в данной ситуации контрагенты могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

В некоторых случаях подобный договор заключается на жилье, покупаемое в ипотеку.

Этапы сделки купли-продажи

Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ.

Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.

Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.

По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.

Этапы сделки включают в себя:

  1. Заключение предварительного соглашения о купле-продаже;
  2. Подписание основного договора;
  3. Передача жилья покупателю, подписание акта приема-передачи;
  4. Завершение расчетов между сторонами;
  5. Совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.

Перечень документов

В случае покупки жилья в ипотеку, то проводится ее оценка для определения ее рыночной стоимости.

В соответствии с отчетом оценщика оформляется ипотечный займ через кредитное учреждение.

Для получения заемных средств в банке, нужных для покупки квартиры, необходимо представить комплект документов, а именно:

 Паспорт гражданина РФ — заемщика
 Справка 2-НДФЛ на заемщика, берущего ипотечный кредит
 Отчет специалиста который проводил оценку стоимости недвижимости
 Согласование супруга на получение ипотечного займа

Банком могут быть затребованы также другие документы (свидетельство о заключении брака и др.)

Следует понимать, что список нужных документов в разных банках различается, вследствие чего необходимо предварительно проконсультироваться у специалиста банка.

Кроме указанных бумаг продавцу жилья нужно предъявить правоустанавливающие документы на нее, свидетельство о гос. регистрации собственности, выписку из ЕГРН.

В случае продажи квартиры с прописанными в ней детьми, не достигшими 18-летнего возраста, нужно получить согласование органа опеки и попечительства на заключение договора.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор – это двустороннее соглашение, которым устанавливаются обязательства сторон о том, что они должны будущее время заключить основной договор.

Основной договор купли-продажи должен быть заключен на условиях, описанных в предварительном договоре.

После его подписания передача недвижимого имущества не происходит, он порождает обязанности контрагентов оформить сделку в будущем и право требовать заключения основного договора.

В качестве обеспечительных мер по договору может применяться неустойка, которую обязан заплатить контрагент, отказавшийся от заключения договора.

В случае отказа от заключения окончательного договора, сумма неустойки может быть снижена согласно нормам ст. 333 ГК РФ.

Зачастую на основании данной статьи суд не удовлетворяет исковые требования заявителя о взимании неустойки со стороны продавца.

Неустойка служит для возмещения потенциальных убытков стороны сделки.

Предварительный договор при ипотеке

Законодательно не установлена обязательная нотариальная форма предварительного договора, однако зачастую стороны, чтобы подстраховаться стараются заключить его при участии нотариуса.

Предварительный договор вступает в юридическую силу с момента его подписания сторонами сделки.

Для чего нужен

Главным образом оформление предварительного договора предназначается для гарантирования заключения основного контракта купли-продажи.

Он позволяет продавцу и покупателю дополнительно подстраховаться перед сделкой.

Заключение предварительного соглашения служит целям избежания от жульнических действий, случающихся в сфере недвижимости.

Кроме того, условия договора закрепляют точную стоимость жилья, которую нельзя изменить, что немаловажно для приобретателя квартиры. Также это гарантия для продавца, которая обеспечивает продажу жилья в назначенный срок без задержек.

Перенос даты совершения сделки может быть сделан только по согласованию сторон.

Необходимо обращать внимание, что отдельными банками осуществляются ипотечные программы для которых требуется заключение предварительного договора.

Специалист банка на приеме может предоставить форму такого договора.

На долевую собственность

Зачастую граждане, которые не могут купить отдельную квартиру, покупают долю в праве собственности на нее.

Для того, чтобы не возникало проблем следует узнать о количестве долевых собственников и лиц, проживающих на данной жилплощади.

Продавцы долей могут сталкиваться с проблемами при продаже комнат, к примеру, в коммунальной квартире.

Согласно нормам ст. 250 Гражданского Кодекса РФ продавцу необходимо получить отказ у остальных участников долевой собственности от покупки продаваемой доли.

Такой отказ нужно оформить письменно и поставить печать у нотариуса.

Иначе в спорной ситуации договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

Данное правило именуется преимущественным правом покупки. Для принятия решения остальным собственникам выделяется срок в  течение месяца со дня извещения.

Если прочие собственники долей письменно отказались от приобретения реализуемой доли в течение 30 дней, эту долю можно продать третьему лицу  указанных сроков.

Первичное жилье

Для приобретения жилья в новостройке необходимо взять кредит на его приобретение в банке. Но для этого потребуется выполнить определенные требования.

Можно ли приобрести жилье в кредит без первоначального взноса смотрите в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса.

Часто требование банка сводится к покупке квартиры у аккредитованной строительной компании, путем заключения с ней предварительного договора.

Процедура оформления ипотечного кредита у застройщика:

 Резервирование квартиры с помощью предварительного договора с компанией- застройщиком
 Оформление ипотечного договора на получение денежных средств

Предварительный договор должен содержать существенные условия основной сделки купли-продажи, к примеру, о сумме начального взноса, сроках внесения и т.д.

Застройщики при заключении предварительного договора на покупку квартиры в новостройке часто не прописывают свою ответственность в случае несвоевременной ввода дома в эксплуатацию.

Предварительный договор должен содержать точный адрес предмета договора, позволяющий идентифицировать приобретаемую жилую площадь.

Форма

Предварительный договор должен включать сведения, свидетельствующие о намерениях контрагентов соглашения.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия основной сделки.

Иначе его можно будет признать недействительным в установленном порядке.

Главное отличие между предварительной и основной сделкой заключается в том, что государственная регистрация предварительного договора необязательна.

А основной договор купли-продажи квартиры обязательно должен пройти регистрацию в службе Росреестра, вслед за чем он получает юридическую силу.

Условия договора

В соглашении должны иметься условия, которые относятся к сущности сделки, а также данные о сторонах (адрес, паспорт РФ). Предварительный договор должен содержать информацию о всех прописанных в квартире лицах. Указываются права, на основании которых они пользуются жилым помещением.

Кроме данных о сторонах сделки, в нем содержится:

 Данные объекта сделки Позволяющие определить точный адрес недвижимого имущества
 Описании состояния квартиры Общая и полезная площадь, этаж, инженерно-технические коммуникации
 Стоимость объекта порядок оплаты по основному договору
 Права и обязанности сторон санкции и ответственность сторон
 Обязанности сторон по подготовке сделки продажи квартиры (документы, которые нужно собрать)
 Дата подписания основной сделки
 Затраты контрагентов на проведение сделки

Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. Перед подписанием необходимо проверить все условия соглашения, включая дату заключения, договора, с которой будет отсчитываться срок для основного договора.

Существенные условия

Порядок предварительного договора продажи квартиры регулируется правилами ст. 429 ГК РФ. Оформлять его необязательно, однако в некоторых ситуациях он может быть важен для закрепления условий, которые имеют значение для сторон.

Согласно нормам вышеуказанной статьи стороны должны заблаговременно достичь договоренности по существенных условиям, а именно по поводу:

— цены жилья;

— периода, в который должен быть заключен основной договор;

— момент подписания купли-продажи;

Это договор не нужно регистрировать в органах регистрации, поскольку регистрация собственности производится после заключения основной сделки.

Расторгается договор только по соглашению сторон, т.е. его нельзя это сделать в одностороннем порядке.

В некоторых случаях права и обязанности сторон могут быть прекращены, если:

 договор не оформлен соответствующим образом (к примеру, не соблюдена его письменная форма)
 Обязанности не исполнены в указанный срок а основной договор не заключен

Срок действия

Обычно, стороны договора прописывают дату заключения сделки непосредственно в предварительном договоре.

В законе содержится правило, что в случае отсутствия условия о дате совершения основной сделки, срок действия прерывается по истечению 1 года.

Особенности

Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.

Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.

Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).

В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.

Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья

Заключение основной сделки

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре прописывается срок, в который продавец и покупатель должны оформить основную сделку.

В случае отказа продавца от совершения сделки купли-продажи, покупатель может через суд принудить к заключению договора продавца. Такое требование может быть подано, в соответствии с п. 4. ст. 445 Гражданского кодекса РФ,  в течение 6-ти  месяцев с момента невыполнения обязательства по заключению сделки.

Как приобрести квартиру по военной ипотеке в Москве, смотрите тут.

Если от сделки отказался покупатель, то продавец имеет возможность принудить его через суд к заключению договора.

В случае удовлетворения искового заявления в судебном порядке, сторона принуждается к заключению основного договора на условиях, о которых ранее договорились стороны.

Обязательства сторон осуществляются надлежащим образом, продавец передает недвижимость, а покупатель уплачивает за нее денежную сумму.

Образец

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи квартиры по ипотеке  _____

г. ________ ___________________________«___» ______ _______ г.

Гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «

Покупатель

», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее соглашение, о нижеследующем:

  1. Продавцу на праве собственности принадлежит квартира, находящаяся по адресу: ____________________, состоящая из _______ жилых комнат общей площадью _______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., квартира находится на _______ этаже _______-этажного дома.
  2. Данная квартира принадлежит Ф.И.О. (продавцу) на праве собственности на основании ________________________________________, что подтверждается ______________________.
  3.  Стороны обязуются в срок до «___»______________ _______ года заключить договор купли-продажи квартиры.
  4. Стоимость указанной квартиры согласована сторонами и составляет сумму размером ________________________________________ руб. Указанная сумма состоит из:
    • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств;
    • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по договору Ипотечного кредита, заключенному ______________ с ______________, далее именуемый Банк.
  5. Расчеты по сделке продажи квартиры совершается с использованием Индивидуального сейфа Банка.
  6. Передача средств Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после госрегистрации перехода собственности на объект к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка.
  7. Право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  8. При регистрации вышеуказанной квартиры в собственность Покупателя одновременно будет осуществлена регистрация залога (ипотеки) квартиры, возникшей в силу закона в соответствии с ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является ______________.
  9. Право Залогодержателя удостоверяется закладной.
  10. Объект недвижимости будет находиться в залоге в силу закона у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  11. На момент заключения настоящего Договора Продавец гарантирует, что указанная квартира не продана, не заложена, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
  12. В случае возникновения споров по настоящему Договору Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. При невозможности решения споров указанным путем Стороны вправе поступить в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ.
  13. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи должна возместить другой Стороне, причиненные этим убытки.
  14. Продавец обязуется в течение двух недель со дня регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своего имущества.
  15. При подписании настоящего Договора Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
  16. Согласно со ст.556 ГК РФ передача квартиры и документов по указанной квартире произойдет посредством подписания Сторонами передаточного акта, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
  17. Договор купли-продажи квартиры может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.
  18. Содержание ст. ст. 429, 445 ГК РФ сторонам понятно.
  19. Расходы, связанные с заключением договора купли-продажи указанной квартиры, государственной регистрации перехода прав, а так же расходы, связанные с заключением настоящего Договора оплачивает Покупатель.
  20. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
  21. Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

Покупатель

Видео: Что такое предварительный договор купли-продажи:

Покупка недвижимости чаще всего ассоциируется у людей с приобретением квартиры. Поэтому с данным видом договора купли-продажи связываются в сознании следующие термины: ипотека, кредит, залог. Но далеко, не каждый, кто слышал слово «ипотека» в точности знает, что оно означает, а также о нюансах, сопровождающих заключение договора ипотеки и численности участников договорных отношений при таком кредитовании.

Слово «ипотека» означает «залог» и имеет латинское происхождение.

Что такое договор ипотеки?

В настоящее время под ипотекой понимается  покупка объекта недвижимости с привлечением кредита либо займа в обмен на залог находящегося в собственности либо приобретаемого имущества, служащего гарантией возврата полученных средств.

Предмет залога (недвижимость) на протяжении действия договора находится во владении кредитополучателя, а после выплаты кредита с данной недвижимости снимаются все обременения.

При покупке недвижимости с привлечением ипотеки должно заключаться не менее двух договоров:

  1. между владельцем квартиры или иной недвижимости и покупателем , т.е. о покупке;
  2. между банком, который предоставляет заёмные средства и собственно заёмщиком ( приобретателем данной недвижимости) – о привлечении кредитных средств на покупку квартиры (объекта недвижимости).

При этом, в пределах заключенного договора, права на данный объект недвижимости, исключение лишь – право пользования на все время, которое необходимо для погашения кредита, согласно договора переходят к  банку – займодателю.

На первый взгляд, всё очень просто и понятно. Существует три стороны, вступающие в договорные отношения. При этом сложностей возникнуть не должно. Ведь каждая сторона вступает в отношения только с одним из участников.

Но суть в том, что возникновение сложностей связано не с процессом заключения самих договоров, они появляются в связи с существующим особым порядком появления и регистрации прав собственности на такие объекты недвижимости.

На основании действующего законодательства, юридически значимыми они становятся лишь после процедуры государственной регистрации.

Непосредственно с данным фактом связано и  понятие «предварительный договор», который является промежуточным, но юридически значимым документом, выступающим, как связующее звено между договорами: продавец-покупатель, заёмщик-кредитор.

Предварительный договор по ипотеке и обязательства

Сразу оговоримся, что предварительный договор – документ вовсе не обязательный. Но подобный договор зачастую используется на практике для ипотечного кредитования.

Ведь такой элемент выступает определённой страховкой для кредитора, т.е. банка,  как гарант целевого использования полученного кредита –  покупка квартиры или иного объекта недвижимости.

А если сделка не состоится кредитополучатель, указанный в договоре, обязан выплатить денежную компенсацию банку, иными словами «штраф».

Для продавца недвижимости подобный  предварительный договор становится гарантией получения денежных средств за выставленный на продажу объект недвижимости, ведь покупатель выводит продавца напрямую на банк, который даёт согласие на оплату стоимости объекта недвижимости, который является предметом договора.

Это значит, что у продавца отпадает необходимость заниматься поиском иных покупателей для подстраховки.

Скачать образец предварительного договора по ипотеке

Скачать образец заполнения предварительного договора по ипотеке

Скачать (DOC, 36KB)

Предварительный договор предусмотрен ст. 429 ГК РФ.

По содержанию он практически схож с основным договором. Но существуют некоторые особенности: на законодательном уровне не установлена возможность отказаться  от выполнения  условий предварительного договора.

Поэтому поводу тщетны надежды некоторых граждан, которые рассчитывают на то, что условия предварительного договора выполнять не обязательно.

Залог и денежные компенсации

Нежелание заключать основной договор не освобождает от оплаты. Ведь контрагент имеет право в любое удобное для него время подать в суд с иск о принуждении заключить основной договор, и суд вынесет решение в его пользу.

Но предварительный договор – это не панацея в том случае, если возникают ипотечные правоотношения.

В предварительном договоре купли-продажи не могут указываться дополнительные обязательства, которые указываются в основном договоре.

Непосредственно таким дополнительным условием выступает получение кредита под заключённый основной договор.

Второй немаловажный нюанс, который делает предварительный договор не очень эффективным – это возможность залога объект недвижимости, на который имеются права собственности.

Это значит, что если покупатель не был участником долевого строительства до того, как принял решение о приобретении данного объекта недвижимости и права, как собственника, на строящийся объект не зарегистрированы – заложить абстрактное право он не может.

Приобретая жильё на первичном рынке, у покупателя отсутствует возможность указать данный объект в качестве предмета залога до тех пор, пока он не зарегистрирует свои права на этот объект в надлежащем порядке.

В данном случае гарантией возврата полученных средств может выступать только другой объект недвижимости, на который оформлено право собственности.

В качестве гарантии, что полученные средства будут возвращены, может выступать объект, который находится в ипотеке (если договор предусматривает подобное обеспечение).

Такая возможность последующей ипотеки предусматривается ч. 1 с. 43 Закона об ипотеке.

Содержание предварительного договора ипотеки

Без сомнения, в заключение предварительного договора присутствует рациональное зерно, так как он предоставляет сторонам, заинтересованным в заключении сделки, определенные гарантии.

Но он ничтожен в том случае, когда не имеется должного оформления прав на недвижимость, которая выступает предметом залога.

Что должен содержать в себе предварительный договор купли-продажи с использованием ипотеки?

В обязательном порядке предварительный договор содержит следующие пункты:

Если в предварительном договоре отражаются все вышеперечисленные позиции, банк-кредитор его одобряет, объект недвижимости, который является предметом договора,  подлежит страхованию. Без такой процедуры нельзя получить одобрения ипотечного кредита ни одним банком.

На конечном этапе оформляется кредитный договор и составляется документ – закладная. Такой документ служит основанием для банка распоряжаться данным объектом, при неисполнении обязательств по полному погашению кредита, для возмещения убытков.

При регистрации данного объекта недвижимости в Росреестре на него накладывается обременение. Это значит, что пока получатель ипотечного кредита не погасит в полном объёме этот кредит, он не может совершать никаких сделок с данной квартирой, т.е. продать, обменять, сдать в аренду или подарить, не имея на это согласия банка-кредитора.

Согласно установленному правилу невозможно продать квартиру, которая находится в залоге. Но есть 2 варианта, наличие которых делает возможной такую процедуру:

Самостоятельной юридической силы у предварительного договора нет.

С заключением такого договора у сторон не появляются права в отношении недвижимости либо иного имущества, призвание данного документа – понуждение сторон соблюдать договоренности и согласованные ранее условия по срокам и стоимости передачи собственности.

Безотзывность является фактором, который стимулирует стороны соблюдать условия предварительного договора.

Иными словами,  нельзя уйти от заключения основного договора. Штрафные санкции, которые налагаются  в судебном порядке на нарушителя, также немаловажный аргумент.

PK