Что такое переуступка ипотеки на квартиру, и какие есть риски? в 2019 году

🕒

Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой.

Переуступка ипотеки: зачем это нужно?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

  1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
  2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
  3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

Риски и выгода нового собственника

​Если банк все-таки дает предварительное согласие на переуступку ипотеки, то потенциального заемщика будут проверять на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля». Новому потенциальному владельцу необходимо предоставить в банк полный пакет документов, который необходим для рассмотрения возможности кредитования. Но ему будет проще собрать документы, чем при оформлении новой ипотеки. Нет необходимости предоставлять пакет документов на недвижимость, а также проводить ее оценку. Это, в свою очередь, позволяет сэкономить денежные средства. Банк уже не проверяет документы на недвижимость и решение можно получить быстрей.

Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.

Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

При всей выгодности сделки, на первый взгляд, она имеет и ряд рисков. Банк не составляет дополнительное соглашение к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Его условия могут существенно отличаться от условий кредитования первого заемщика. Может быть повышена ставка, уменьшен срок кредитования, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это существенно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также потребует заключить новые договоры страхования. Новому заемщику стоит очень внимательно изучать все договоры, так как они могут отличаться от типовых.

Если заемщик не погашает задолженность, банк может продать квартиру через аукцион, а может провести переуступку прав в пользу нового заемщика. Здесь возможна ситуация, когда изначальный владелец не хочет добровольно выселяться и приходится обращаться в органы МВД.

Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при переуступке ипотеки, когда бывший владелец обращается в суд с целью признания сделки недействительной. Он может объяснить иск тем фактом, что сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях для продавца.

Процедура оформления

  1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
  2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.
  3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
  4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
  5. Проводится регистрация перехода права собственности.
  6. Покупатель рассчитывается с продавцом.
  7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Переуступка прав собственности является одним из способов, позволяющим сменить собственника по договору долевого строительства. Разница с покупкой жилья на вторичном рынке заключается в том, что правоустанавливающего документа на недвижимость у продавца нет.

Банки с осторожностью относятся к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, которые не сданы в эксплуатацию. Работают они обычно только с узким перечнем застройщиков, с которыми есть определенные партнерские соглашения. Поэтому если человек хочет приобрести квартиру в новостройке, то стоит узнать, с каким банком работает компания-застройщик.

Порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично первоначальный покупатель рассчитался с застройщиком. Если расчет произошел в полном объеме, то разрешение строительной компании на переуступку не нужно.

Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан именно с застройщиком. Никто не может дать гарантию, что дом будет успешно достроен и сдан в эксплуатацию, тем более в заявленный изначально срок. При этом возникает риск остаться без квартиры, но с ипотечным кредитом. Чем больше процент работ по строительству выполнен, тем меньше риск не получить жилье.

Налогообложение

Договор переуступки заключают также с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана.

При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка ипотеки на жилье возможна и по инициативе банка. При этом согласие заемщика банку не требуется. Но он должен в обязательном порядке уведомить клиента о произошедших изменениях. В письменном виде заемщику должна быть предоставлена следующая информация:

Если заемщик не получил уведомления, новый кредитор не имеет права применять какие-либо штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Не стоит соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда изначально существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу переуступки ипотечной квартиры (в том числе уплате налогов), то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Почему покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку — это выгодно, как правильно провести сделку и выбрать банк — читайте в наше статье.

Кратко об основах

Если после прочтения статьи «О переуступках» (ссылка) вы убедились, что покупка квартиры по уступке прав требования – законная, несложная и выгодная сделка, то, возможно, у вас могло появиться желание приобрести подобную недвижимость.

Но не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.

В список федеральных банков, которые без проблем кредитуют подобные формы сделок, уже входят: «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «Промсвязьбанк», «DeltaCredit» и другие, входящие в топы надежнейших банков России. На данный момент подключаются и более мелкие.

Законность

В соответствии со статьёй № 382 Гражданского Кодекса РФ и статьёй №11 214-Федерального Закона, дольщики обладают правом уступить свои права требования на недвижимое имущество другому лицу, начиная с момента регистрации ДДУ до фактической приёмки квартиры. При этом у каждой из сторон есть свои права и обязанности, которые они обязаны выполнить перед сделкой.

Условия проведения уступки

Выплата цены договора

Уступка разрешается к проведению исключительно после выплаты дольщиком всей цены договора. Что подтверждается Актом сверки, полученным от застройщика.

Ниже мы затронем два основных вопроса:

1) Покупка «чистой», без обременения ипотекой квартиры. Но при этом используя ипотеку при покупке.

2) И покупка квартиры, которая находится в залоге у банка.

В обоих этих случаях условие о выплате всей цены договора выполнено. А именно: в первом случае квартира как раз таки является «чистой». Нынешний дольщик, который хочет переуступить вам свои права на квартиру, в своё время приобрел её за собственные средства. Это перед сделкой он должен обязательно доказать вам документами:

Во втором же случае, первый дольщик приобретал квартиру с применением ипотеки, то есть деньги на покупку кредита он взял у банка. А банк, в свою очередь, перевел эти деньги застройщику. Наш продавец ничего не должен строительной компании — он должен банку. Поэтому условие о полной выплате суммы ДДУ безапелляционно выполнено. Это также будет подтверждено актом сверки с застройщиком и платежным документом из банка, скорее всего, опять же, аккредитивом.

Единственно допустимый случай, когда ДДУ не будет полностью оплаченным, — продавец купил свою квартиру, взяв деньги взаймы у застройщика, то есть в рассрочку. В этом случае переуступка также возможна, но её надо будет обязательно согласовывать с рассрочкой.

Согласие застройщика

Для проведения покупки квартиры по переуступке в ипотеку покупателю потребуется официально оформленное согласие от застройщика, если это необходимо по договору.

Напомним, что ни гражданский кодекс, ни 214 федеральный закон такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. Были случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за несоблюдения данного условия договора.

Согласование с банком

Также при переуступке прав по ипотеке обязательно потребуется согласование с банком-заёмщиком, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Выбор банка

Допустим, вы уже выбрали желаемый объект покупки и остановились на стадии выбора банка для оформления ипотеки. Обратить внимание следует на тех, кто аккредитован на объекте. Узнать список банков, которые представлены в доме, можно на сайте строительной компании.

Помните, что постоянных партнёров-банков у девелопера может быть много, но необязательно, что все они будут представлены на объекте.

При обращении в подобный банк, оформление будет идти по их регламентам и правилам. Если у вас хорошая кредитная история и все необходимые справки в порядке, то всё пройдет хорошо. Сложнее, если вы хотите кредитоваться в банке, которого нет на объекте.

Допустим, вы сами являетесь сотрудником такого банка. У вас особые «корпоративные условия» или просто этот банк выдаёт самую низкую процентную ставку. В случае, когда банк на объекте не представлен, потребуется собрать в разы больше справок. И возможно, вы в процессе неоднократно пожалеете о том, что ввязались в этот процесс. Потому что, по факту, вы сами будете проводить аккредитацию объекта в банке. И для этого вам потребуется собрать массу учредительных документов Застройщика:

Документы для оформления ипотеки

Вернемся к более простому и самому распространенному случаю: вы приобретаете квартиру в ипотеку по переуступке от физического лица в банке, который является партнером застройщика и кредитует объект.

Процесс оформления сделки в данном случае крайне прост и требует минимального перечня документов, требуемых от покупателя для предоставления в банк.

Каждый банк устанавливает свои требования к документам, чтобы рассмотреть ваше заявление. И этот список может очень разниться. Но некоторые пункты совпадают у всех банков.

Например, многие банки выдают ипотеку по двум документам: по паспорту и по еще одному документу, удостоверяющему личность. Например, по водительским правам.

Важно понимать, что банк, выдавая вам кредит на подобных условиях, рискует. Потому что не проверяет ваше трудоустройство и доходы, а рисковать банки не любят. Единственное, что заставляет их поступиться своими убеждениями, — выгода. Поэтому обязательный первоначальный взнос по ипотеке у вас должен быть до 50% в зависимости от банка. А также по такой схеме вам гарантирован повышенный процент на 0.5 пунктов или более.

Более распространенный перечень документов для того, чтобы получить ипотеку с минимальным первоначальным взносом и чтобы обеспечить себе минимальный процент, будет примерно следующим (в зависимости от банка):

  1. Заявление-Анкета.
  2. Паспорт РФ.
  3. Заверенная копия трудовой книжки.
  4. Трудовой договор.
  5. Документы, подтверждающие доход за 6 месяцев: по форме 2-НДФЛ, по форме банка, справка о доходах в свободной форме, выписка по зарплатной карте.

Также, если банк не удовлетворят и эти основные документы, могут потребоваться дополнительные. Их список гораздо шире и узнавать его вам лучше в самом банке.

После сбора и представления банку всех необходимых документов, можно спокойно отправиться домой и ожидать одобрения. Как правило, это занимает от трех до пяти дней.

Документы для оформления сделки

Пока мы ждём одобрения, можно приступить к сбору необходимых документов для сделки. Потому что список, озвученный выше, — это только документы, необходимые вам для получения ипотеки в банке. Во втором пакете документов банк будет проверять то, на что он выделяет деньги. То есть он будет изучать все документы по сделке, которую он кредитует.

Это дополнительный аргумент в пользу безопасности сделок по покупке/продаже квартир по переуступке. Эти сделки кредитуют банки, а они не ввязываются в рискованные и непроверенные схемы.

Необходимый для банка список документов не сильно отличается от документов, которые необходимо предоставить в Росреестр для сделки. Этот список мы публиковали в нашей статье по переуступкам (ссылка).

Итак, в банк вам нужно отнести:

Если вы неуверены, что сможете правильно составить договор переуступки, то лучше обратитесь к нотариусу, в профильное агентство или, в конце концов, к застройщику. Порой составить правильный договор очень сложно.

В некоторых случаях банки настаивают на собственной форме договора «по форме банка». В этом нет ничего страшного. Как правило, это хорошо и юридически грамотно составленный договор.

Но если вы составляете договор самостоятельно, будьте готовы к бесчисленному количеству правок и длительному согласованию этих самых правок с юридическими службами банка. Поэтому рекомендуем начать процедуру согласования договора с банком как можно раньше. Тут стоит отметить, что некоторые банки, например, «Банк Санкт-Петербург», выдают кредит только в случае трёхстороннего договора. И если вы хотели избежать дополнительных расходов у застройщика, то тут не получится. Придётся пойти к застройщику и заплатить ему сумму, которую он запросит за уступку.

В сделках по переуступке прав требования важно учитывать, что продавец продаёт свою квартиру по более высокой цене, чем покупал. Поэтому, в целях избежать уплаты налога, разница между изначальной и продажной стоимостью недвижимости в договоре уступки не прописывается. При оформлении ипотеки этот момент очень важен, потому что банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая значится в договоре. То есть покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.

Проведение сделки

После того как банк одобрил займ, проверил все документы и внёс все последние правки в договор, он даёт вам своё согласие и назначается день сделки.

В день сделки подписывается сама цессия. Уже в банке подписывается кредитный договор и происходят взаиморасчеты. Тут все опять упирается в банк. Можно воспользоваться местной ячейкой для закладывания в неё разницы между первоначальной ценой и продажной, а также всей остальной суммы по договору, если банк выдаёт займ наличными.

Если же банк переводит деньги на счёт продавца через аккредитив, то для закладывания разницы можно воспользоваться и сторонней банковской ячейкой.

Помните, что все ячейки и аккредитивы открываются строго после предоставления оригинала зарегистрированного договора цессии с пометкой об обременении.

Не забудьте добавить в список необходимых документов для подачи на регистрацию (который опубликован в статье о покупке переуступки ) ваш кредитный договор. Иначе, в лучшем случае, Росреестр приостановит регистрацию сделки до того момента, пока вы не донесёте недостающий кредитный договор. И вы потеряете от трёх до пяти дней. В худшем случае Росреестр не обратит внимания на то, что в договоре у вас во взаиморасчётах прописана ипотека и зарегистрирует ваш договор без обременения. А без этого штампа раскрыть ячейку или аккредитив невозможно. И вам придётся вновь подавать вашу цессию, но уже на регистрацию обременения. В этом случае вы потеряете от двух недель до месяца, в зависимости от региона проживания.

Уведомите застройщика о том, что произошла переуступка, если вы не брали его разрешение. Хоть это разрешение вам и не нужно, но Гражданский кодекс обязывает покупателя незамедлительно после совершения сделки уведомить об этом застройщика. Например, можно передать ему копию зарегистрированной уступки.

Подытожим все этапы сделки:

  1. Поиск и выбор объекта.
  2. Изучение документов продавца.
  3. Выбор банка и подача документов на одобрение займа.
  4. Получение одобрения.
  5. Сбор необходимой документации для сделки и для банка.
  6. Составление цессии.
  7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
  8. Сделка. Подписание договора цессии, кредитного договора и взаиморасчеты.
  9. Подача на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
  10. Получение зарегистрированного договора и раскрытие ячеек.
  11. Уведомление застройщика о совершении сделки.

Переуступка квартиры в ипотеке

Более сложный вопрос, который многих ставит в тупик, — это продажа квартиры, которая УЖЕ в ипотеке. Как быть? Тут все немного сложнее, но все решаемо.

Банки, как и застройщики, не сильно любят переуступки. Застройщики – потому что продавцы уступок являются их прямыми конкурентами. А банки, в свою очередь, заинтересованы в постоянном притоке денег и не особо заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как это лишает их части прибыли.

Сейчас на рынке недвижимости можно отчасти увидеть последствия бума продаж 2014-го года. Тогда из-за нестабильности экономики и резкого падения рубля, люди стремились сохранить свои сбережения, скупая в ажиотаже недвижимость. И по итогу на сегодняшний день мы имеем достаточно большое количество продающихся на рынке квартир. Потому что покупатель не справляется с платежами по ипотеке и ему необходимо от квартиры избавиться. В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придётся предложить на свою квартиру существенный дисконт, что, в свою очередь, очень выгодно для покупателя.

Узнав, что квартира, которую вы хотите купить, находится в залоге у банка, можно смело просить большую скидку, чтобы сделать квартиру более привлекательной относительно других и «чистых».

1) Первое, что нужно сделать покупателю, после того как они с продавцом договорились о цене, — это узнать сумму задолженности перед банком.

2) Следующим шагом нужно озвученную задолженность погасить. Это и есть самый рискованный элемент подобных сделок.

Как обезопасить покупателя от риска закрыть за продавца ипотеку и в итоге не выйти на сделку и потерять свои средства. Есть два выхода.

Помощь нотариуса

У нотариусов есть следующая форма договора: «Предварительный договор с обеспечением платежа». Это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. После заключения подобного договора, покупатель обязуется выйти на сделку после погашения ипотеки. Но эта сделка также рискованная для покупателя. И не каждый согласится, даже пусть на основании договора, гасить ипотеку за продавца. Если случится так, что продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотеки, то покупатель будет обременён судами, чтобы вернуть свои деньги обратно. Он, конечно же, их выиграет, и продавец вернет ему задаток в двойном размере, но это, согласитесь, очень хлопотно, а возврат средств может затянуться на долгие годы.

Помощь банка

Есть банки, которые сами страхуют подобного рода сделки, уберегая покупателя от рисков потерять деньги. Но такая услуга, как правило, платная и дорогая.

После того, как покупатель погасил ипотеку продавца, банком подаются документы на снятие обременения в Росреестр. Эта процедура занимает длительный срок и может доходить до двух недель.

После того, как обременение снято, мы можем просто оформить уже самую обычную уступку права требования и подать её на регистрацию. Подробное описание процедуры переуступки читайте в статье «Покупка квартиры по переуступке».

Также есть более безопасный для покупателя и продавца вариант:

По факту оформляется перевод долга на другого заёмщика. А другой заёмщик уже в состоянии погасить свою ипотеку самостоятельно. Или нет, если покупатель тоже хотел купить квартиру при помощи ипотеки. Это самый безопасный способ, пусть практикуемый далеко не в каждом банке.

Вместо итогов

Помните, покупка квартиры по переуступке или покупка ипотечной квартиры — это ОБЫЧНАЯ СДЕЛКА. Почти во всех банках все процессы отработаны и все случаи, даже самые сложные, уже встречались на практике. Тем более в нынешнее время отмена господдержки ипотеки только сыграла покупателям на руку. И теперь процентные ставки гораздо ниже, чем когда банки поддерживало государство. И процент продолжает падать. А это значит, что сейчас самое выгодное время для покупки квартиры в ипотеку.

Ипотечное соглашение предполагает целый спектр преференций и обязательств у участников. Например, заемщик, оформив жилищный заем, перестал осуществлять внесение ежемесячных платежей, тогда банковская организация может найти следующий выход из ситуации – переуступка ипотеки на квартиру.

В определенных случаях такой исход может удовлетворить насущные интересы сторон, и для всех осуществление процедуры будет иметь положительный эффект.

В каких случаях может потребоваться

Должнику разрешено передавать преференцию обладания на залоговую жилплощадь третьим лицам, а также все обязательства, связанные с жилищным займом.

Необходимость в процедуре возникает по факту наступления самых разных обстоятельств в человеческой жизни:
  1. После развода один из экс супругов отказывается от своей части в пользу другого. Соответственно все бремя по выплате кредита ложится на плечи одного, но и в последующем он становится полноправным владельцем всей недвижимости целиком.
  2. Требуется реализация имущества в срочном порядке. У должника есть сжатые сроки для аннулирования займа и продажи недвижимости. Здесь возможно воспользоваться передачей преференций на жилплощадь. Как правило, процесс требует намного меньше времени, чем заблаговременное ликвидация займа, снятие ограничения с жилья и, наконец, его продажа.
  3. Получение в рамках наследственной массы. Наследуемое лицо приобретает не только прерогативу владения, но и обязательство аннулирования ипотеки перед банковским учреждением.
  4. Должник желает ликвидировать кредит в связи с отсутствием возможности дальнейшего погашения самостоятельно.
  5. Держатель ипотеки уступает прерогативу истребования заемных средств другому юридическому лицу на основании продажи портфеля ипотеки или при неисполнении заемщиком обязанностей внесения платежей – коллектору.

Разрешение кредитного учреждения

Заключив соглашение с банковской организацией, разрешать вопросы, касающиеся предмета залога в одиночку, не удастся. Единственный легальным случаем распоряжения таким имуществом является переход прав по факту смерти и, соответственно, по завещанию к наследнику. Все остальные манипуляции с залоговой недвижимостью по моменту распоряжения ею можно совершать исключительно с получения одобрения банком (по сути, до погашения займа все еще реальным собственником жилплощади).

ВАЖНО !!! Поэтому предварительно надлежит известить банк о своих намерениях в письменном виде посредством отправки заявления с указанием просьбы. Заемные организации к такому рода обращениям относятся крайне осторожно и скептически, поэтому и одобряют прошение довольно редко.

Если заемщику все же удастся совершить операцию без ведома банка, то последний вправе:

Риски и преимущества для нового владельца

Для нового участника правоотношений в проведении процедуры есть как положительные моменты, так и отрицательные.

К преимуществам ситуации можно отнести:
  1. Проще собрать документацию по списку для кредита. Отпадает необходимость предоставлять бумаги, касающиеся оценки недвижимости. Так как услуги оценщиков стоят не дешево, это здорово позволит сэкономить.
  2. Решение по переуступке можно получить намного раньше, поскольку опять же банк уже не проверяет документацию по оценке стоимости квадратных метров.
  3. Практически всегда достается юридически чистая жилплощадь (без прав третьих лиц, задолженностей).
  4. Может порадовать цена квартиры. Она в любом случае будет меньше стоимости на рынке недвижимости.

Вместе со всеми плюсами, есть и свои существенные минусы выбора приобретения квартиры таким способом.

На каждое преимущество есть свое «но», которое может полностью его перечеркнуть и обесценить в глазах потенциального заемщика:

Порядок оформления

Процедура предполагает четко разграниченный порядок действий:
  1. Должник, желающий избавить себя от бремени кредитных обязательств, и реализовать квартиру, находит подходящего претендента на такую покупку.
  2. Продавец и покупатель обращаются в банковское учреждение за одобрением перехода преференций.
  3. Банк проводит проверку потенциального клиента и выносит заключение о возможности или невозможности заключения с ним сделки.
  4. Промеж заимодателя и приобретателя подписывается вновь созданное ипотечное соглашение и сопутствующие договоренности.
  5. Осуществляется перерегистрация прерогативы владения.
  6. Производится расчет покупателя и продавца (разница от уплаченной суммы по ипотеке).
  7. Новый участник правоотношений ликвидирует заем на оговоренных основаниях.

Переуступка в новостройке

Передача прерогативы собственности является одним из вариантов для квартиры, купленной по ДДУ. Отличие от приобретения жилплощади во вторичке состоит в том, что еще нет правоустанавливающих бумаг на домовладение у продающего субъекта.

Однако здесь есть свои сложности вообще по оформлению займа на жилплощадь в новостройке. Поскольку банковские учреждения с большой осторожностью относятся к домам, еще не прошедшим проверку и не сданным в эксплуатацию. В основном каждый конкретный банк сотрудничает исключительно с проверенными застройщиками, имеющими хорошую репутацию и партнерские взаимоотношения с кредитным учреждением. Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость в строящемся объекте, надлежит проконсультироваться в банке, где есть возможность получения займа.

В целом распорядок переоформления также будет обусловлен тем, погасил ли изначальный покупатель денежные обязательства перед застройщиком, в полном объеме или лишь частично.

ВНИМАНИЕ !!! Для покупателя высок риск остаться в итоге и без жилья, но с кредитом. Поскольку застройщик может вовсе не возвести здание, осуществить работу с большим запозданием или выполнить ее некачественно, что повлечет за собой дополнительные расходы. За ходом выполнения работ в таких ситуациях надлежит тщательно наблюдать и спрашивать отчета по каждому проведенному действию, запросить план проведения работ и иными способами обезопасить себя.

Ситуация по налогам

Часто соглашение о переуступке фиксируют, надеясь избежать добавочных трат по налогам. При подписании соглашения купли-продажи бывший владелец обязуется уплатить в государственную казну сбор по факту реализации имущества, если был обладателем меньше трех лет.

Существуют реально действующие методы снижения размера налогового сбора:

Переуступка по инициативе заимодателя

Кредитор также вправе инициировать перемену лиц. Но в данном случае не требуется согласие заемщика. Например, один банк перепродает ипотечные займы другому. Второй становится действующим кредитором и приобретает прерогативу требования возврата средств с должников. Пример наиболее доступно поясняет что это такое переуступка ипотеки.

Однако в обязательно необходимо информировать лицо в письменно о завершении трансформации. Лицу необходимо сообщить следующие сведения:
  1. Для перечисления платежей координаты получателя (реквизиты).
  2. Периодичность и методы зачисления оплаты.
  3. Изменения преференций и обязательств участников.

В случае неполучения клиентом такого оповещения новый кредитор требовать своевременного исполнения обязательства и наказывать штрафными санкциями не вправе.

Позиции двух крупных банков страны на счет процедуры

Если инициатором переуступки является физическое лицо, то не каждый банк пойдет навстречу и одобрит желание клиента. Так, в Сбербанке не дадут соглашения без веских на то оснований. Например, супругов, при оформлении займа и отсутствии брачного контракта, в обязательном порядке делают со заемщиками. А в случае их развода предъявляют требования к одному из супругов в полном объеме.

ВТБ24 также не соглашается на проведение процедуры и в большинстве случаев предлагает рассмотреть следующие варианты:

Законодательное регулирование

Все вышеперечисленные моменты, касающиеся комментируемой темы, регламентируются действующим законодательством. Ключевыми НПА этой сферы считаются – гражданский кодекс и ФЗ «Об ипотеке».

Возможность уступки прерогативы требования другому кредитору прописана в статье 382 ГК РФ.

Ст. 391 кодекса говорит о такой же преференции должника. Однако его желание можно удовлетворить только после получения предварительного согласия кредитора.

Залоговое имущество делает особенным его эксплуатацию, а также вносит коррективы в полномочия по распоряжению. Согласно п.3 ст.37 ипотечного закона только завещать должник вправе без согласия банка, а все остальные манипуляции должны быть с ним согласованы. Также владеть и пользоваться разрешено исключительно в соответствии с целями предназначения, то есть для проживания. Эксплуатация в иных целях может послужить поводом для конфликта с заимодателем.

Бесплатный вопрос юристу

 

Последнее обновление: 27.03.2018

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступитьправа требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Переуступка ипотеки – это один из доступных вариантов приобретения недвижимости. И хотя такая схема совершения сделок недостаточно распространена среди населения страны и пока ещё с повышенной осторожностью воспринимается кредитными организациями, действующим законодательством регламентирована процедура их оформления, оговорены взаимные обязательства на всех этапах действия договора. Это неплохая возможность купить жильё на довольно выгодных условиях как в новостройке, так и объект, который ещё не сдан в эксплуатацию.

Что такое переуступка ипотеки?

Договор ипотечного кредитования предполагает соблюдение перечня прав и обязательств со стороны должника и со стороны банковской организации, оформившей заём. Каждый участник процесса в рамках действия нормативно-правовых документов, регулирующих подобные сделки, имеет законную возможность передачи данных прав и обязательств третьей стороне. Данная процедура в юридической практике получила определение «ипотека по договору переуступки». Такие сделки являются основным вариантом аннулирования требований и прав у данного лица с их полной передачей другой стороне. Процедура позволит заёмщику освободиться от долга, покупателю прибрести квартиру по выгодной стоимости, а банку — вернуть свои средства в полном объёме (плюс проценты по кредитным начислениям). Как проходит оформление, и что для этого необходимо – давайте разбираться.

Для чего нужна переуступка прав на ипотеку?

Основной заёмщик имеет право передачи владения объектом недвижимости стороннему лицу вместе со своими финансовыми обязательствами перед банком в рамках действия услуги ипотечного кредитования. Необходимость переуступки прав собственности может потребоваться при следующих обстоятельствах:

  1. Супруги разводятся — при этом один из них готов добровольно отказаться от своего долевого владения квартирой. В таком случае все договорные кредитные обязательства принимает на себя вторая сторона.
  2. Потребность в срочной продаже – если нужно срочное закрытие кредита, соглашение переуступки – лучшее решение. Оно оформляется намного проще и быстрее, чем, например, снятие обременения с последующей продажей или досрочная выплата кредита в полном объёме.
  3. Получение наследства – в случае, если заёмщик умирает, лицо, имеющее право наследования, в полной мере приобретает не только объект недвижимости, но и финансовые обязательства по обслуживанию и оплате кредитного соглашения.
  4. Потребность в срочном закрытии кредита – например, в силу сложной материальной ситуации и дальнейшей невозможностью или нежеланием выплачивать остаточную сумму долга.
  5. Банк переуступает свои обязательства другой компании, являющейся юридическим лицом. Процедура может реализоваться двумя способами – в рамках торгов ипотечного портфеля либо полной продажей долгов коллекторам.

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке?

Ипотека на переуступку прав по ДДУ в случае продажи квартиры оформляется следующим образом. Покупатель изучает репутацию компании, ведущей строительство, а продавец собирает необходимые документы:

После того, как все документы будут готовы, продавец должен получить у застройщика официальное подтверждение остаточной суммы долга либо её полного отсутствия в случае, если такие обязательства взял на себя банк, оформивший ипотеку. Следующий шаг – обратиться в Госреестр и заказать там выписку по ЕГРН. С полным пакетом документов продавец и покупатель обращаются в кредитную организацию и заключают соглашение о переуступке прав владения. После того, как бумага будет подписана всеми сторонами-участниками процесса, её следует официально зарегистрировать в Едином государственном реестре. Для этого новому собственнику надлежит обратиться в МФЦ. На регистрацию договора по закону отводится не более 10 рабочих дней.

Процедура оформления

Чтобы продать квартиру с ипотекой по переуступке, необходимо действовать следующим образом:

  1. Оформитель ипотечного кредита самостоятельно занимается поисками потенциальных покупателей на свой объект недвижимости.
  2. После того, как найден кандидат на приобретение жилья, продавец и покупатель обращаются в финансовое учреждение и подают там заявление о своём желании.
  3. Сотрудники банка проверят все обстоятельства, документы, кредитную историю лица, желающего переоформить на себя сделку. После этого руководство банка принимает окончательное решение о разрешении или запрете переуступки.
  4. Между кредитной компанией и новым покупателем заключается договорное соглашение в письменной форме. Документ составляется в двух экземплярах. В нём прописаны двусторонние права и взаимные обязательства.
  5. Выполняется процедура перерегистрации перехода прав владения недвижимостью на нового хозяина.
  6. Производятся все финансовые операции с продавцом.
  7. Новый владелец имущества с момента подписания договора начинает исполнять свои обязательства по нему и в рамках полученного графика ежемесячных платежей погашает оставшуюся сумму долга перед банком.

Если у компании, выдавшей займ, возникают сомнения на предмет финансовой состоятельности нового заёмщика, он вправе потребовать от него обозначить залоговое имущество либо привлечь поручителей. Как правило, банки не препятствуют проведению процедуры переуступки прав по ипотеке при условии, что желающий приобрести такую квартиру соответствует всем заявленным компанией требованиям.

Риски для нового собственника

Несмотря на то, что сама по себе процедура оформления таких сделок проста и достаточно прозрачна, определённые нюансы и связанные с ними риски всё же есть — их необходимо учитывать. Основной из них – если дом ещё не достроен. Никогда нельзя быть уверенным в том, что проект не заморозят, и человек не потеряет вложенные деньги. Следующий момент – налоги. В рамках действия Налогового кодекса продавец перечисляет сбор в размере 13% с разницы стоимости, приписанной в соглашении ДДУ и договоре цессии. В стандартных случаях, чтобы не переплачивать лишние средства, продавцы настаивают на том, чтобы в документах была указана сумма меньше реальной. В случае с ипотечным кредитованием банки на такие уступки не идут, и заплатить налог придётся в соответствии с фактически полученной суммы.

Кроме того, новый собственник недвижимости в случае переуступки прав по ипотеке несёт следующие риски:

  1. Объект сдаётся в эксплуатацию с нарушением договорных сроков.
  2. Покупка прав требования без предварительного согласия на сделку застройщика неминуемо приведёт к тому, что цессионное соглашение будет признано недействительным. Законодательством РФ не предусмотрены обязанности согласования подобных сделок с застройщиком, но при этом большинство из них прописывают данное требование как один из пунктов действия договора — в этом случае его придётся исполнять.

Финансовая выгода от такого приобретения состоит в возможности купить квартиру дешевле её реальной цены, пока она пребывает в стадии незавершённого строительства. Особенно низкой будет её стоимость на начальных стадиях выполнения проекта – например, на этапе котлована. Но и риски в данном случае самые серьёзные.

Причины, по которым переуступка прав не особенно распространена:

Если говорить об ипотечном кредитовании по переуступке на жильё, которое взяли в кредит, то на практике данная схема практически нереальна. Типовые программы выдачи займов такие сделки не рассматривают, и только немногие банки могут согласиться пойти на такие условия.

Видео по теме

Автор статьи

Юрист-консультант, финансовый эксперт