Что такое двойная аренда жилья, и какие выгоды она дает? в 2019 году

🕒

В центральных регионах России сегодня все чаще встречается так называемая двойная аренда квартиры. Подобный термин более характерен для людей, имеющих профессиональное отношение к недвижимости (риелтор или инвестор). Не каждый человек полностью понимает значение этого термина.

Наиболее популярное определение: когда лицо сдает свою недвижимость в аренду, а постоянно проживает на другой съемной квартире. В большей степени это верно, однако существуют некоторые юридические тонкости и нюансы. В статье будет рассмотрен этот подход, а также какие могут быть от него преимущества и недостатки.

Теоретический подход

За наиболее полное определение термина стоит принимать следующее. Двойная аренда – это использование собственной недвижимости с целью извлечения с нее прибыли (аренда) с параллельным съемом другого жилья для непосредственного проживания.  Чаще всего люди прибегают к этому для получения дохода, либо для улучшения своего положения по какому-либо параметру.

Стоит разделять двойную аренду на плюсовую и минусовую. Первая заключается в получении материальной выгоды от сделки. То есть стоимость съема квартиры для себя меньше, чем доход, получаемый от сдаваемой в аренду. При минусовой, наоборот, съем другой квартиры приходится дополнительно доплачивать. При этом нельзя говорить, что это невыгодно. Помимо материальных благ существуют и другие, которые возможно получить или улучшив с помощью съема иного жилья. О конкретных преимуществах будет рассказано далее.

Какие преимущества

Чаще всего к двойной аренде прибегают люди, которые хоть немного понимают в экономике, деньгах и финансах.

Обычно они преследуются следующие цели:

Обстановка в России

Практика двойной аренды крайне популярна в развитых Европейских странах, где люди в первую очередь стараются использовать все блага на себя. В России этот институт получил развитие только в самых крупных городах: Москва, Санкт-Петербург.  Основные причины заторможенности это невысокая финансовая и юридическая грамотность и особый менталитет населения в целом. Мало кто в России представляет жизнь без собственной недвижимости, для большинства это первостепенная цель. По этой же причине россияне не так любят сдавать свое жилье в аренду или жить в съемном.

Однако на сегодняшний момент около 10-15% процентов всех официальных сделок по сдаче/съему недвижимости приходится на двойную аренду. Эксперты отмечают, что процент сделок может серьезно возрасти при наступлении нестабильной ситуации в стране. Так, подъем заметен в 2019 и 2019 годах.

ВНИМАНИЕ !!! Наиболее часто к двойной аренде прибегают должники довольно крупных сумм. В их ситуации это позволяется получить дополнительный источник дохода за счет ухудшения своих жилых условий. Помимо этой категории, двойная аренда распространена у молодых и небогатых семей, имеющих несколько детей, а также у пожилых.

Некоторые небогатые семьи, которые хотят улучшить условия проживания прибегают к этому способу. Внося небольшую доплату можно значительно улучшить условия. Иногда, люди хотят переехать из центра на окраину, но возможности купить собственную квартиру нет. Тогда они прибегают к двойной аренде. Обычно это те, кому не важна удаленность от работы (например, само занятые).

К методу прибегают и дауншифтеры – они сдают в аренду квартиру где-нибудь в центре крупного города, а вырученных средств вполне хватает на проживание в Европе. Связь между сторонами происходит через интернет и владельцу нет необходимости появляться в России.

Что касается дохода, то в Москве можно дополнительно получать от 40 и более тысяч рублей ежемесячно. Естественно, что сдаваемая квартира должна быть в приемлемом состоянии и находится в относительной близости к транспортным узлам.

ВАЖНО !!! При использовании в качестве посредника риэлтерского агентства не стоит забыть о комиссии. Ее размер индивидуален и оговаривается с каждым клиентом. Иногда она может достигать 50%. Также от агентства будет зависеть, кто понесет эти расходы: собственник или арендатор.

Обстоятельств, когда может потребоваться смена квартиры огромное количество и учесть их все невозможно. Переезжать можно как с целью заработать на сдаче в аренду, так и для более близкого расположения к работе или родственникам. Современному россиянину не стоит бояться подобных новшеств – это достаточно старый и уже освоенный институт на западе. В случае возникновения каких-либо сложностей или наличия опасений за свою квартиру, можно обратиться к профессиональному юристу, который поможет грамотно составить договор, что обезопасит сделку по максимуму.

Бесплатный вопрос юристу

 

​Понятие «двойная аренда» знакомо каждому риэлтору и инвестору, занимающемуся недвижимостью, однако для обычного человека это словосочетание представляется не таким понятным и очевидным, как может показаться на первый взгляд. Конечно, есть огромное число граждан, который так или иначе сталкиваются с этим термином в повседневной жизни, но в то же время не знают обо всех юридических тонкостях своей деятельности, связанной с арендой личной жилплощади, а также о том, как эта деятельность правильно именуется.

Сегодня мы расскажем вам, что такое двойная аренда жилья, для чего она нужна и как на этом можно улучшить жилищные условия, либо просто заработать.

Что такое двойная аренда?

Под термином «двойная аренда» подразумевается пересдача личной жилплощади (квартира, дом, комната) и съем альтернативного жилья с целью улучшить какой-либо параметр личного комфорта, либо с целью заработать на разнице между величиной рентной платы за снимаемую и сдаваемую квартиры.

Двойная аренда может быть как «плюсовой» (если разница между жильем, которое вы сдаете и жильем которые вы снимаете остается в вашу пользу, т.е. вы зарабатываете) и «минусовой» (если вы доплачиваете). Во втором случае владельцы квартир осознанно идут на подобный шаг, так как помимо банальной материальной выгоды есть и множество других факторов, влияющих на качество жизни и желание жить в той или иной квартире. Об этом дальше.

Основные выгоды двойной аренды жилья

В большинстве случаев люди прибегают к подобным манипуляциям со своим недвижимым имуществом в следующих случаях:

Вот такие основные причины, побуждающие людей прибегнуть к двойной аренде жилья, встречаются в повседневной жизни чаще всего. Если у вас остались какие-либо дополнительные вопросы по данной теме, то наш юрист онлайн с удовольствием на них ответит.

Что если мы зря переплачиваем каждый раз, когда покупаем, а не арендуем? Так ли уж нужны нам все эти покупки, если зачастую дешевле взять вещь напрокат?

«У тебя есть квартира?», «А машина?» — ответ на эти вопросы как-то сразу меняет отношение к человеку. Считается, что если ты купил себе что-то дорогостоящее, значит, добился определённого положения в обществе. Где-то так оно и есть, ведь для всех этих покупок нужно заработать деньги. Но что если покупка в принципе не является необходимостью?

Несколько дней назад я предложил своей новой знакомой прокатиться по Днепру на лодке. Из предыдущего общения с ней я сделал вывод, что она из состоятельной семьи. И вот какой у нас вышел диалог:

— Привет! Я подумываю на лодке поплавать, пока погода хорошая. Составишь мне компанию?

— А у тебя есть лодка?

На лодке я плаваю раз в год или реже, поэтому покупка лодки всегда казалась мне глупостью. Но этот диалог заставил меня задуматься о том, почему одни люди стремятся всё обязательно покупать и владеть, а другие живут так, как им удобно, и при необходимости берут вещи в аренду.

Владение — это, по сути, та же аренда.

Когда семейная пара покупает или берёт в ипотеку квартиру, в обществе это вызывает одобрение или как минимум понимание. Молодая семья хочет обустроить себе гнёздышко, хочет стабильности, чтоб детям было где жить да чтоб было что передать по наследству. Да и вообще, недвижимость — это один из немногих более-менее надёжных способов инвестировать капитал. В конце концов, если есть средства, почему бы не купить квартиру?

Мы даже не будем рассматривать примеры некоторых состоятельных людей, которые не покупают себе квартиры, а живут в съёмном жилье (как Артемий Лебедев). Квартиры нынче уж больно переоценены, это понимают даже люди, не обладающие глубокими познаниями в сферах недвижимости и строительства. Если посчитать стоимость квартиры (пускай это будет $200–500 тысяч) и сравнить её с арендой (пусть это будет $10 тысяч в год или $500 тысяч за 50 лет), то окажется, что расходы на покупку и аренду примерно сопоставимы. Конечно, во владении квартирой, как и в аренде, есть свои очевидные плюсы и минусы. Загвоздка лишь в том, что владение — это, по сути, та же аренда.

Ничего из того, что у меня есть, по-настоящему не принадлежит мне.
Dido

Как долго простоит купленный вами дом? 30, 40, 100 лет? Если вы думаете, что через 50 лет с вашей квартирой всё будет хорошо, посмотрите на хрущёвки. Вообще, очень немногие дома переживают своих хозяев. Выходит, покупка квартиры — это всё равно что долгосрочная её аренда. Недаром в том же Китае покупка квартиры даёт право собственности всего на 70 лет.

Как насчёт автомобиля? Вы покупаете автомобиль — навсегда ли? Даже если вы не будете его менять, как долго он вам прослужит? 10–20 лет? Потом он отправится на свалку, а ведь когда-то он был весь ваш. Выходит, покупка автомобиля — это тоже долгосрочная аренда.

Как насчёт человеческой жизни? Человеческое тело, которое даётся нам совершенно бесплатно, оно ведь тоже не вечно. Мы, по сути, берём напрокат свои тела — кто на 30 лет, кто на 60, кто на 90 лет. Мы сами делаем внутри евроремонт, выбираем качественный «бензин», гоняем тело на «техосмотры» к врачам. Но тело всё равно не наше, потому что оно не вечно. Мы не можем обладать чем-то на века, поэтому не можем назвать это владением в полном смысле этого слова.

Есть ли в этом мире хоть одна вещь, которой мы можем по-настоящему обладать? Вряд ли. Дома разрушатся, автомобили сломаются и заржавеют, а бывшие «владельцы» уйдут в мир иной.

Зачем же мы покупаем?

Человек, живущий в мире нестабильности, готов платить двойную цену за хоть какие-нибудь гарантии. Покупая квартиру, мы надеемся, что никто нас оттуда не выселит и что ремонт можно будет сделать по своему вкусу, не вступая в диспуты с хозяином. Покупая автомобиль, мы хотим быть уверены, что, когда нужно, он всегда будет доступен. И новую одежду мы покупаем, чтобы быть уверенными, что её до нас никто не носил и что она всегда будет под рукой.

У человека в сутках всего 24 часа. Сколько времени вы сможете уделить своим вещам? Пару часов на автомобиль, 10 часов на костюм, несколько часов на телефон и электронную книгу, минут 20 на велосипед. Всё остальное время эти вещи простаивают, тогда как могли бы служить кому-нибудь другому. Но ведь вы заплатили за полное время — не переплата ли это?

Покупая то, что можно взять напрокат, мы доплачиваем за чувство уверенности. И это чувство зачастую имеет мало общего с реальностью, как в случае катаклизмов, войн и землетрясений, которые могут сравнять ваш дом с землёй, так и в случае обычных бытовых неурядиц вроде угнанного авто или случайно порванных джинсов — нигде нет гарантий.

Поэтому, если вы видите человека, который со спокойной душой живёт в аренду — снимите шляпу. У него стальная выдержка, ему не нужны гарантии. А вот если у человека прослеживается явная любовь к шопингу и чрезмерное желание копить на дом / яхту / катер / самолёт, то возможно, что он таким образом стремится компенсировать свои страхи, почувствовать безопасность и установить контроль над своей жизнью. Похлопайте его по плечу.

Мораль:

Арендуя, вы не переплачиваете за гарантии и уверенность в завтрашнем дне. Поэтому арендовать выгоднее, чем покупать.

Сдать свою и снять другую: когда выгодна альтернативная аренда квартиры

Безопаснее и выгоднее ипотеки, но многими удобствами придется пожертвовать

Более четверти участников рынка аренды являются одновременно нанимателями и наймодателями. То есть речь идет, по сути, об альтернативной аренде – люди сдают свое жилье и взамен снимают другое. Редакция IRN.RU разобралась в целесообразности таких сделок, а также выяснила, как их удобнее осуществлять.

Ради лучшего

Для дохода и вместо ипотеки

Сейчас немало людей поступают так же, как Елена. По данным «Инком-Недвижимости», около 27% участников массового рынка аренды в Москве – это люди, которые одновременно сдают свою квартиру ради аренды другого жилья. Причем это число растет – год назад так поступали только 20%.

«Иногда к варианту альтернативной аренды обращаются, например, семьи, которые «выросли» из своей квартиры и в силу тех или иных обстоятельств предпочитают какое-то время снимать более просторную квартиру, сдавая свою собственную, прежде чем решать свой жилищный вопрос кардинально», — говорит Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

По данным «Инком-Недвижимости», в четверти случаев люди принимают такое решение, поскольку опасаются брать ипотеку. «Сразу покупать квартиру большей площади мы могли бы только с большой ипотекой, а ввязываться в долгосрочный кредит не хотелось, — говорит Елена. — Мы в целом готовы рассмотреть вариант с ипотекой, но не на пять миллионов, а на один, максимум два».

Есть ли выгода

Люди предпочитают аренду ипотеке, поскольку не всегда уверены в своих силах. Такой размен можно всегда откатить назад. Если возникнут финансовые сложности, можно временно переехать в более дешевое жилье, например, снять комнату. Или вернуться в собственную квартиру. В любом случае у человека остается собственность, которая не находится в залоге у банка, а значит, никто не может ее отобрать за неуплату.

Конечно, нужно иметь в виду, что рынок за это время может измениться. На ближайшие годы перспектив для роста цен нет, но никто не может с уверенностью сказать, что будет через 10 лет. Но здесь речь идет о двух квартирах в одном районе. Дорожать или дешеветь они будут вместе, так что общая разница, если и поменяется, то вряд ли глобально.

Гибкость и мобильность

Люди прибегают к альтернативной аренде не только из соображений выгоды. Некоторые в принципе не стремятся к тому, чтобы в итоге продать свою квартиру и купить новую. По данным «Инком-Недвижимости», примерно 10% участников рынка двойной аренды – это мобильные молодые семьи, а также молодежь. Они сдают свои квартиры (в основном, доставшиеся по наследству) и арендуют другие — например, ближе к работе, к родителям, в более престижном и дорогом или, наоборот, низкобюджетном, районе.

Нина Доронина*, хоть уже вышла из категории молодежи, руководствуется как раз такими соображениями: «Я уже 20 лет прибегаю к альтернативной аренде. Сначала это было вынужденно: семье из четырех человек (родители, брат и я) было слишком тесно в однокомнатной квартире в центре Москвы. Поэтому свое жилье мы сдали, а вместо этого арендовали трехкомнатную квартиру на окраине. В 2019 году мы решились на продажу центральной квартиры. На мою долю удалось приобрести «однушку» в удаленном спальном районе. Однако я хотела жить в центре или хотя бы рядом: это близко к работе, постоянно забегают в гости друзья».

При этом продавать свою квартиру она пока не хочет. «Возможно, лет через 15, когда я уйду на пенсию, я стану в ней жить, — предполагает Нина. — Хотя мечтаю я о собственном доме – вот тогда и можно будет задуматься о продаже квартиры ради этого».

Трудности есть

Конечно, с таким образом жизни связаны определенные трудности. «В первую очередь, это некая нестабильность, из одной квартиры нас «попросили» всего через полгода, — говорит Елена. – Еще один недостаток: нельзя переделать в квартире все под себя, особенно заметным это ограничение стало после рождения второго ребенка».

«Постоянно нужно иметь денежный запас для подушки безопасности. Вдруг возникнет пауза в поиске новых арендаторов, а за съемную квартиру все равно надо платить», — отмечает Нина.

В первый раз могут возникнуть сложности с тем, чтобы «состыковать» две сделки. Ведь взять деньги за первый месяц и аванс можно только после того, как освободишь квартиру. А въехать в новую можно только после оплаты. Поэтому, как и обычным «бесквартирным» арендаторам, нужно иметь на руках тройную сумму – залог, оплата первого месяца и комиссия агентству, которую все еще в большинстве случаев платит тот, кто снимает жилье. Правда, риелторы порой готовы предложить специальные условия для тех, кто обе сделки проводит через одно агентство. Например, в компании «Инком-Недвижимость» предоставляется дисконт 50% на комиссию агентству. Кроме того, во многих случаях можно вовсе обойтись без агента. Елена все четыре раза снимала квартиру без помощи риелтора, тем самым экономя на комиссии, а иногда удавалось даже договориться с арендатором по поводу снижения или переноса выплаты залога.

Что такое двойная аренда жилья

Под двойной арендой жилья в подразумевается одновременная сдача собственного жилья в аренду и съем другой недвижимости за отдельную плату. Целью данных действий может быть получение прибыли за счет разницы в цене или другие факторы (к примеру, квартира находится далеко от центра или места работы).

Профессиональная помощь от юриста

В наших статьях разъясняются типовые способы решения юридических вопросов. Но каждый юридический случай уникален. Чтобы решить именно Вашу проблему, позвоните нашим юристам или заполните заявку в форме консультации с юристом. Это быстро, удобно и бесплатно.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что двойная аренда носит индивидуальный характер. Она зависит исключительно от преследуемой владельцем недвижимости цели.

Какую выгоду может принести двойная аренда?

Наибольшее количество случаев сдачи жилья в аренду по двойной методике осуществляется по причине:

Таким образом, двойная аренда несет в себе большую выгоду для владельцев недвижимости. Каждый сможет найти в ней свои преимущества, среди которых наиболее значимое место занимает получение дополнительного дохода и возможность улучшения жилищных условий при наименьших затратах денежных средств.

Выгодно ли получать пассивный доход от сдачи квартиры — упрямые факты

Получать прибыль, инвестируя в финансовые инструменты на фондовых рынках, достаточно сложно. Такой пассивный заработок требует знаний, умений и, наконец, решительности.

Сдать квартиру в аренду сумеет кто угодно — была бы в наличии жилплощадь. Только вот стоит ли овчинка выделки?

Непростая участь арендодателя

Главная проблема, с которой сталкивается профессиональный арендодатель — высокое вложение на начальном этапе и низкая ликвидность впоследствии. Генеральный директор компании DNA Realty Антон Белых говорит (см. «Пассивный доход: участь арендного бизнеса сегодня», Квадрум-медиа):

Покупка новой квартиры на данный момент для сдачи в аренду — дело, совсем не похожее на бизнес. Если раньше сроки окупаемости таких вложений составляли 12 – 17 лет, то сейчас они выросли до 17 – 25 лет. Иными словами, речь идёт о доходности 4 – 7% годовых — такой процент доходности можно получить, разместив деньги на депозите в любом крупном и надёжном банке или нескольких банках, чтобы попасть под систему страхования вкладов.

Мало того, что расходы окупятся не скоро; за прошедшее время объект может ещё и потерять в цене.

Жильцы бывают разные: одни люди станут относиться к чужому имуществу бережнее, чем к своему, а другие будут вести себя по принципу «после нас хоть потоп». Кстати, о потопах и других коммунальных катастрофах. Квадратные метры в многоквартирном доме — это ещё и определённая ответственность по отношению к соседям. Последствия любых проступков нанимателей вынужден разгребать собственник помещения.

Как вложить меньше, а получить больше? И — побыстрее?

Допустим, вы попытаетесь проявить предприимчивость на этапе покупки квартиры — постараетесь найти недооценённый объект или вложитесь в долевое строительство. Стоимость недвижимости снизится, но не принципиально. Кроме того, вам придётся иметь дело с рисками. Низкая цена иногда имеет под собой неочевидные объективные причины, а долевое строительство подчас затягивается на десятилетия.

Хорошо. Пробуем выгадать на размере арендной платы. Её удастся повысить, если сдавать жильё посуточно. Доходность составит не 4-7%, а хотя бы 8-9%. Однако прибыль будет куда менее пассивной — вам придётся часто отвечать на телефонные звонки, встречаться с арендаторами, регулярно вкладываться в ремонт и заниматься уборкой.

Сколько ни крути, способа быстро и эффективно окупить вложения в жилую недвижимость нет.

Сдача некоммерческого помещения имеет смысл, когда:

Отдельно стоит говорить о счастливчиках, которым по стечению обстоятельств достались квадратные метры в хорошем районе Москвы или хотя бы Санкт-Петербурга. Столичную недвижимость удастся сдать по сравнительно высокой цене. Обитателя мегаполиса такие доходы не прокормят, но где-нибудь в глубинке они станут очень существенной прибавкой к основному заработку.

Двойная аренда квартиры: выгоды и возможность заработать

В Москве все большую популярность набирает так называемая «двойная» аренда квартир, то есть когда один собственник квартиры сдает ее в аренду, а взамен снимает другую. Такую аренду квартир москвичи предпочитают в том случае, если надо переехать поближе к работе, получить дополнительный доход, заняться дауншифтингом, а также улучшить свои жилищные условия без особых затрат.

Единственное, что препятствует развитию рынка «двойной» аренды это менталитет россиян. Ведь россияне не любят жить на съемном жилье и еще больше не любят сдавать свое жилье другим. Однако эксперты убеждены, что со временем число людей, которые будут воспринимать свое жилье не как пожизненное место жительства, а как собственность, находящуюся в активе, которую можно сдать в аренду, чтобы, к примеру, переехать за границу и прочее, число арендодателей будет неуклонно увеличиваться. Следовательно, и количество сделок по «двойной» аренде будет постоянно расти.

Сдача в аренду одной квартиры с целью аренды другой преимущественно развита в западных странах. В России такая практика аренды существует только в столице, так как россияне предпочитают перебираться в большие города, такие как Санкт-Петербург или Москва, причем на постоянное место жительства.

Чаще всего к «двойной» аренде жилья прибегают люди, которые обременены кредитными обязательствами, для них доходы от аренды квартиры могут стать дополнительным. Также такую аренду предпочитают малоимущие семьи, пожилые или одинокие люди и прочие. Причем эксперты отмечают, что число желающих совершить «двойную» аренду увеличивается в случае, если экономическая ситуация в стране становится нестабильной. Например, в конце 2019 – начале 2019 года в Москве наблюдался всплеск сделок на рынке «двойной» аренды жилья.

Еще к «двойным» арендаторам относят, так называемых переселенцев, которые владеют квартирой в одном из районов Москвы, а работают в другом. На дорогу приходится тратить довольно много времени, особенно с учетом пробок. Поэтому с учетом сопоставимой стоимости аренды квартир, можно спокойно сдавать свое жилье и арендовать другое — поближе к работе.

К последней из наиболее ярко выраженных категории «двойных» арендаторов относят так называемых дауншифтеров. Многие москвичи сдают свое жилье в России и уезжают в дауншифтинг в другие страны. Доходов от сдачи в аренду элитного жилья в Москве вполне хватает на аренду шикарной виллы, например, в Гоа и на безбедную жизнь и путешествия.

К менее заметным категориям, которые практикуют «двойную» аренду квартир можно отнести политиков и москвичей, которые переезжают в другие районы или за границу. В независимости от того к какой из категорий относятся «двойные» арендаторы, все они предпочитают иметь возможность вернуться в свою квартиру в любой момент.

Поделиться:

Статья написана по материалам сайтов: lifehacker.ru, www.irn.ru, yurpravorf.ru, www.topinwestor.ru, www.xmetra.ru.

»

Риски двойной аренды недвижимости

Адвокат Андрей Комиссаров рекомендует перед тем, как оформить аренду квартиры, проконсультироваться со специалистом. Услуги адвоката помогут разобраться во всех тонкостях двойной аренды, которая может изменяться в процентном соотношении в зависимости от сезона.

Заключение договора сдачи квартиры в аренду помогает решить проблемы, вытекающие из нехватки квадратных метров или неудобств, связанных с проживанием на старом месте. Порой для сделки с недвижимостью документы оформляются при длительной командировке владельца квартиры в другой город или смене квартиры на жилье за его пределами.

Спустя некоторое время, когда люди привыкнут к новой услуге на рынке недвижимости, возрастет и процентное соотношение заключенных договоров. На данный момент немногие россияне решаются сдавать свое собственное жилье и жить в съемной квартире.

Но как только наши соотечественники оценят всю выгоду заключения таких манипуляций с жильем, количество сделок подобного рода будет неуклонно расти, как и мошенничество с арендой квартир. Именно по этой причине нужна помощь адвоката.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью поможет избежать в дальнейшем неприятностей, напрямую связанных с порчей имущества или потерей своей собственности.

Андрей Комиссаров рассказал, какие риски несёт в себе двойная аренда жилья. К первой категории можно отнести информационные агентства, главной целью которых является обман своих клиентов. Предлагая на первый взгляд низкие цены за аренду, они втайне проворачивают выгодные для себя схемы, оставаясь при этом в значительном выигрыше.

Адвокат рассказал о принципе работы таких агентств – это заключение предварительного договора, по которому они обязуются предоставить клиенту список квартир, сдаваемых в аренду. Чаще всего оказывается, что квартиры из данного списка уже сданы или их хозяева вовсе не помышляли о сдаче внаем.

Предельная осторожность на первом этапе аренды позволит избежать в дальнейшем излишних волнений и проблем. Перед оформлением договора с агентством необходимо внимательно изучить сам документ и ознакомиться со статьёй 421 ГК РФ (О свободе договора), чтобы сразу понять, какие аспекты договора можно будет оспорить.

Второй, довольно часто встречающийся риск, – это аренда заведомо арендованного жилья. Первоначально снимается в аренду дешевая квартира, а затем без предупреждения и заключения соответствующих договоренностей с владельцем жилья, недвижимость предлагается другому человеку, который и не подозревает о подвохе.

Несмотря на аренду квартиры по низкой цене, мошенник может требовать залог или предоплату за аренду. Подобного рода предложения могут подкрепляться необходимостью отъезда в другой город по делам. Также мнимый собственник жилья может попросить предоплату уже за первый месяц, находясь еще в квартире и оговаривая это тем, что ему необходимо собрать все вещи.

Единственный способ обезопасить себя от мошенничества – это профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью. Заручитесь поддержкой специалиста адвоката Комиссарова – и у мошенников не останется ни единого шанса оставить нанимателя с носом.

Нередко в аренду сдаются квартиры, являющиеся муниципальным жильем. Андрей Комиссаров обращает внимание — аренда такого жилья возможна только с письменного разрешения муниципальных органов. Чаще всего именно квартиросъемщик остается ни с чем.

Более того, власти могут потребовать немедленного выселения жильца. И даже если часть денежных средств будет возвращена, придется снова искать новую жилплощадь. Адвокат может помочь предварительно узнать, находится ли квартира в собственности у арендодателя.

Адвокат Андрей Комиссаров советует придерживаться правил, которые помогут значительно упростить поиск квартиры для аренды и дальнейшую жизнь в ней.

Если запланирован самостоятельный съем квартиры, то необходимо проверить документы на жилье и паспорт ее хозяина, и только после этого планировать переезд. Лучше всего в документах разберётся грамотный специалист, который знает, на что в первую очередь обратить внимание при проверке бумаг.

Ни в коем случае нельзя забывать о заключении договора найма и об акте приема и передачи жилья. В договоре указываются паспортные данные арендодателя и нанимателя, а также прописывается характеристика квартиры, стоимость платы за аренду и ряд пунктов, к которым относятся вопросы касательно ремонта и прихода хозяина квартиры.

Обсудив еще до заключения договора аренды все детали и заручившись поддержкой адвоката, можно без лишних волнений переходить к подписанию документов и начинать собирать вещи для переезда в новую квартиру.

В чем суть данной сделки?

Приобретение недвижимости возможно различными способами: по договору купли-продажи, мены, вступления в наследство.

Особым видом договора можно считать сделку пожизненной ренты. По ее условиям продавец передает квартиру взамен на денежное обеспечение в течение определенного времени. Такое соглашение можно в некой степени назвать рассрочкой.

Пожизненная или постоянная рента, судя из названия, распространяется на весь период жизни и до самой смерти продавца.

Покупатель же берет на себя обязанность по материальному обеспечению продавца до конца его дней.

Следует различать понятия «простой ренты квартиры» и «пожизненное содержание с иждивением». Первый вариант предполагает лишь выплату определенной суммы, а содержание – уход за продавцом: оплата коммунальных услуг, покупка продуктов питания и лекарств, лечение и, наконец, похороны.

По договору ренты права на квартиру переходят покупателю после смерти рентополучателя.

Далее следует госрегистрация сделки, которая ничем не отличается от таковой после купли-продажи.

Отчуждаемая квартира может быть передана покупателю двумя способами:

  1. Платно. В этом случае рентные платежи формируют стоимость квартиры. Это некий вариант рассрочки. Одновременно заключается договор купли-продажи жилья.
  2. Бесплатно. В этом случае размер рентного платежа оговаривается сторонами и не имеет конкретной привязки к стоимости квартиры. Имущество же передается по договору дарения.

Получателем рентного платежа может быть:

Необходимость уплаты налога возникает только в том случае, если имущество по договору передается на платной основе. То есть фактически сделка становится операцией купли-продажи.

Сумма, которую получает продавец, является доходом, полученным от реализации имущества. Он облагается налогом на доход физлиц по ставке 13%.

Продавец до конца налогового периода может воспользоваться имущественным вычетом. Размер вычета не может превышать 1 млн рублей. Предоставляется такая льгота территориальным отделом ФНС по месту проживания продавца-налогоплательщика.

Условия договора

Договор ренты составляется в соответствии со ст.ст.  583–588 ГК РФ, а также 33-й главой ГК РФ. Согласно этим нормам, пожизненная рента может быть установлена на следующих условиях:

  1. Предмет сделки. Он образован из двух составляющих – собственно ренты и отчуждаемого имущества.
  2. Стороны соглашения – получатель и плательщик. Получателем является собственник квартиры. Кроме того, это может быть группа лиц, например, супруги. Плательщиками – приобретателями прав на квартиру – могут быть и физлица (ИП), и организации.
  3. Срок договора. Как правило, если договор заключается на период жизни получателя ренты, то с момента его смерти заканчивается и действие договора. Если получателем выступает не один человек, то срок договора прекращается со смертью последнего из получателей.
  4. Существенное условие – определение доли платежа. Если он распределен между несколькими гражданами, обязательно указать, какую долю материальной выплаты получает каждый из них. Если этот пункт отсутствует в договоре, сумма делится поровну.
  5. Неисполнение обязанностей по договору плательщиков может быть застраховано.
  6. Сумма выплаты и способ расчетов. Рента имеет исключительно денежный эквивалент. Выплачивается ежемесячно, если другой способ не оговорен в тексте соглашения. Сумма обязательно указывается.
  7. Если квартира отчуждается бесплатно по договору ренты, размер последней не должен быть ниже прожиточного минимума того региона, где проживает получатель. Платеж в этом случае индексируется в соответствии с ростом величины прожиточного минимума на человека.
  8. Форс-мажорные обстоятельства с квартирой (гибель имущества, повреждение) не избавляют плательщика от необходимости содержания продавца.
  9. Ренту можно выкупить, то есть, заплатить сумму досрочно. В этом случае руководствуются размером, указанным в договоре, суммой уже выплаченных средств и подсчитывают остаток.
  10. Прекращение договора возможно обеими его сторонами.

Плюсы и минусы договора

Рента квартиры с пожизненным проживанием и содержанием имеет свои несомненные плюсы и минусы.

К положительным моментам такой сделки можно отнести:

  1. Наследники, если таковые объявятся уже после заключения договора, не смогут претендовать на долю в имуществе. Квартира в полном объеме будет принадлежать рентодателю.
  2. Отменить договор можно только в суде, изменить его по желанию продавца невозможно.
  3. Для собственников квартиры рента может стать неплохим подспорьем, гарантируя ежемесячную прибавку к пенсии и возможность остаться жить в своем доме.
  4. Для продавца преимуществом является обременение на квартиру. То есть, на момент его жизни покупатель не сможет продать или подарить, завещать жилье.
  5. Для плательщика оформление такой сделки является возможностью приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной – примерно 25% реальной стоимости.

Для обеих сторон существуют риски при заключении такого вида сделки с недвижимостью:

  1. Обязанность ежемесячного перечисления ренты со стороны покупателя вне зависимости от обстоятельств. Возлагая на себя обязанность по содержанию собственника жилья, покупатель должен рассчитывать свои силы и трезво оценивать свои возможности. Сможет ли он и через пять лет также исправно вносить платеж?
  2. При просрочке платежа получатель имеет право обратиться в суд. Если решение будет в его пользу, покупатель может лишиться квартиры, при этом уже выплаченные средства ему возвращены не будут.

Подводные камни

Есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание при заключении договора:

  1. Обязанность по уплате коммунальных услуг переходит к плательщику. Если у прежнего собственника имелись льготы, теперь они не будут действовать, и платить придется в полном объеме.
  2. Перечисление средств лучше производить на банковский счет. Выписка по нему будет веским доказательством порядочности рентодателя в суде, если продавец подаст иск о невыполнении плательщиком своих обязанностей.
  3. Перед заключением договора стоит убедиться в дееспособности собственника. Ведь после его смерти вполне могут обнаружиться наследники, которые будут уверять суд в том, что престарелый человек не отвечал за свои действия, соглашаясь на пожизненную ренту. По этой же причине обязательно заключайте договор у опытного нотариуса.
  4. По истечении определенного периода (месяц, квартал или год) желательно брать у рентополучателя расписку об отсутствии претензий. Никто не отменял человеческий фактор, и многие пожилые люди умудряются за свою жизнь «поменять» двух-трех плательщиков, так и не оставив никому из них квартиру.