Что купить — квартиру или апартаменты в Москве? в 2019 году

🕒

Рубрики

Как все новое, формат апартаментов на рынке столичной недвижимости в свое время вызвал повышенный интерес. На первый взгляд – полноценная квартира в Москве, по низкой цене, с возможностью пользоваться пакетом сервисных услуг и перепланировать помещения по своему вкусу. Привлекательно? Разумеется! Но если вам, как покупателю, предстоит выбирать между обычной квартирой или апартаментами, тему стоит изучить чуть более пристально.

Минусы для покупателей: договоримся на берегу

Для начала – о главном: в законодательстве РФ понятия «апартаменты» не существует. По крайней мере, этот термин отсутствует в части Жилищного кодекса, описывающей жилые помещения. Апартаменты – не жилье, они предназначены для временного проживания, и все отношения по поводу пользования этой недвижимостью регулируются гражданским законодательством.

Для покупателя такое положение вещей означает, что он не сможет:

Кроме того, при строительстве апартаментных комплексов застройщик не обязан возводить школы, детсады и поликлиники, а значит, новоселы с большой вероятностью будет испытывать дискомфорт.

 

«Отсутствие инфраструктуры и прописки – основные недостатки апартаментов. В то же время, низкая стоимость предложения – это их главный плюс»

Заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова

В принципе, отсутствие инфраструктуры – формулировка условная. Как отметили эксперты GVA Sawyer, в некоторых комплексах застройщики закладывают в проекты детсады и фитнес-центры. Кроме того, в Москве апартаменты запроектированы в составе многофункциональных комплексов, и предполагается, что там есть все необходимое для комфортной жизни.

Апартаменты Москвы в составе МФК, которые вышли на рынок в 2012-2013 годы

Название, девелопер Адрес Описание, цена
«Парк Мира», Sminex Просп. Мира, 102 Собственный парк; площадь: 36–107 кв. метров. Цена: от 176 тысяч рублей за кв. метр.
«Водный», MR Group Головинское ш., вл. 5 2 мин. ходьбы от м. «Водный стадион». Пять башен по 26 этажей. Архитектура от бюро Speech. Площадь: 40-100 кв. метров. Цена: от 110 тысяч рублей за кв. метр.
«Новый Арбат, 32», Балтийская строительная компания Ул. Новый Арбат, 32 Сервис и объекты инфраструктуры отеля Marriott Novy Arbat (спа, конференц-зал, ресторан). Площадь: 45-420 кв. метров. Цена: от 435 тысяч рублей за кв. метр.
Turandot Residences, Kalinka Real Estate Consulting Group Ул. Арбат, 24-26 Клубный дом в составе МФК. Апартаменты 110-335 кв. метров, террасы 50-250 кв. м, дизайн от Джейд Джаггер (студия yoo). Цена: от 750 тысяч рублей за кв. метр.

Что и где продают

По данным компании Chesterton, в прошлом году рынок элитного жилья в Москве пополнился 12 проектами, из которых только два – жилые комплексы; в остальных представлены апартаменты. Знаковыми стали проекты Wine House (Садовническая, 57), «Снегири Эко» на Минской улице, башня «ОКО» в Москва-Сити (Capital Group), «Фили Град» (MR Group). Упомянутый выше Turandot Residences, наряду с Golden Mile private residences (пентхаусы с бассейнами и террасами, 14 апартаментов с каминами), считается топовым проектом. Престижное предложение – апартаменты до 300 кв. м в Большом Каретном переулке, в клубном доме «Каретный Plaza», который Kalinka Real Estate Consulting Group планирует сдать в конце 2019 года.

Апартаменты в Москве можно купить в новых или реконструированных зданиях, в историческом центре и на престижных загородных направлениях. Большая часть предложения сконцентрирована в ЦАО.

«Лидируют по количеству комплексов с апартаментами Басманный район и Хамовники. Здесь расположены проекты Loft Post, Soho, Loft Factory, Clerkenwell House, «Резиденция Знаменка», «Николаевский дом», «Мансарды на Мясницкой» и «Дом Гельриха», – вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Ишметова.

Всего на долю апартаментов приходится до 22%-25% от общего объема предложения на рынке столичных новостроек.

Позиционирование и суть формата

С момента появления в Москве в 2006-2007 годах первых апартаментов («Остров Фантазий», «Город Яхт») формат изменился. «Изначально апартаментами в российской практике называли нежилые помещения, не проходящие по некоторым требованиям к жилью. Теперь же это полноценные квартиры, только с другим юридическим статусом», – рассказывает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.

К достоинствам апартаментов нередко относят возможность перепланировки буквально без ограничений. Многие считают, что, поскольку помещения эти по статусу не жилые, то можно обойтись и без согласований.

 

«Нельзя говорить, что у владельцев нежилых помещений нет ограничений по перепланировке. Строительные нормы и правила должны соблюдаться. А вот порядок согласования перепланировки апартаментов гораздо проще, чем квартир»

Руководитель департамента продаж «БСК-Санкт-Петербург» Оксана Патявина

Сместились и ценовые акценты. Если в 2008-2011 годы проекты с апартаментами в 90% случаев относились к элитному сегменту и «верхнему бизнес-классу» и рассматривались как второе или третье жилье для обеспеченных людей, то в последние два года на рынке появляется все больше проектов, относящихся к бизнес- и даже частично к эконом-классу. Сегодня в столице есть несколько жилых комплексов с недорогими апартаментами.

Название, девелопер Адрес Описание, цена
Микрорайон «Царицыно-2», МКХ ул. Элеваторная, д. 11 Апартаменты 22–39 кв. метров. Цена – от 101,5 тысяч рублей за кв. метр. Самое доступное предложение на рынке Москвы. Жители апарт-комплекса смогут пользоваться инфраструктурой микрорайона. В рамках проекта масштабной застройки строятся детские сады, школы, медицинские центры.
IQ-квартал (Москва-Сити), Галс-Девелопмент Краснопресненская набережная, 11-й участок ММДЦ «Москва-Сити» Апартаменты малой площади – от 50 кв. метров. Цена от 299 тысяч рублей за кв. метр.
Жилой дом на Ярославском шоссе (построен), ГК ПИК Ярославское шоссе, 122–124 Построен. Площадь апартаментов: 41-101 кв. метров, цена: 100-130 тысяч рублей за кв. метр.
«Первый деловой дом», Malab Enterprises Limited Братиславская, вл. 2–4 Построен. Площадь апартаментов: 47-122 кв. метров, цена: от 125 тысяч рублей за кв. метр.

В целом цена апартаментов в Москве на треть ниже стоимости квартир аналогичной площади. К примеру, в МФК «Водный» апартаменты можно купить за 4,8 млн рублей, а квартиры в новостройках такой же площади продаются по 7 млн.

 

«Плюс покупки апартаментов – это бюджет, он будет меньше, чем затраты на покупку квартиры. Документы о собственности на апартаменты будут готовы намного быстрее, нередко апартаменты продают уже с готовыми документами»

Руководитель отдела жилой недвижимости Delta Estate Олеся Мандзяк

При этом затраты на содержание апартаментов, как правило, гораздо выше, чем стоимость коммунальных услуг для обычного жилья. Если же в комплексе работает сервисная служба, не исключено, что собственнику придется выложить за услуги круглую сумму.

Инвестору: квартира или апартаменты?

В силу относительной дешевизны апартаментов бытует мнение, что инвестировать средства лучше именно в эту недвижимость. Как выражаются эксперты, «цена захода в проект» низкая, покупательский спрос есть всегда, и в перспективе можно будет получать доход от сдачи апартаментов в аренду.

Дмитрий Цветков, директор по продажам компании MR Group, поясняет: «При покупке для собственного проживания апартаменты интереснее квартиры, так как они дешевле на 15-25% квартир малых и средних метражей и на 30% больших квартир. Разница в цене может быть значительнее, чем все последующие ипотечные платежи. Для инвестиций с целью последующей сдачи в аренду апартаменты также гораздо выгоднее квартир».

С другой стороны – апартаменты уступают квартирам по таким параметрам, как отсутствие прописки и объектов инфраструктуры, и это изначально сокращает круг потенциальных покупателей. Налог при покупке апартаментов в несколько раз выше, чем выплаты при приобретении квартиры.  Да и рост стоимости апартаментов с нулевого этапа строительства до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, ниже, чем по квартирам. Тем, кто планирует покупку, стоит это учесть.

Дата публикации 08 июля 2019

Порядка 25% жилья в Москве составляют апартаменты. При этом покупатели не всегда знают их отличие от квартиры. Рост числа такого формата недвижимости вызван кризисом 2019 года, когда спрос на офисные помещения резко упал. Застройщики для извлечения прибыли стали продавать площади гражданам для постоянного проживания, а не для использования в коммерческих целях.

Понятия и определения

Слово «апартаменты» произошло от французского appartement, что в дословном переводе означает помещение. В Европе так называют несколько комнат, предназначенных для сдачи в аренду.

Так что же означает апартаменты, с юридической и правовой точки зрения? Согласно Жилищному кодексу РФ такой формат недвижимости относится к нежилым, то есть коммерческим объектам. При этом помещение имеет необходимые условия для постоянного проживания.

Таким образом, апартаменты – это нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

Внешне они ничем не отличаются от квартиры. В помещении имеется все необходимое для проживания людей – вода, электроэнергия, санузел, место для кухни.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Важно знать: Из-за особого статуса помещения в нем нельзя оформить постоянную регистрацию. При этом владелец вправе прописаться временно, на пять лет.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Полезно: На жителей апарт-комплексов не распространяется действие закона о тишине. То есть, если соседи будут шуметь после 11 вечера, то нельзя вызвать полицию и привлечь их к ответственности.

Ипотека

При покупке недвижимости с привлечением заёмных средств банка, условия кредитования для апартаментов и квартиры будут отличаться. Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин:

При оформлении ссуды кредитно-финансовые организации выдвигают следующие требования:

Сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки. Кредитно-финансовые организации устанавливают ограничения по максимальной сумме займа и сроку кредитования.

Сравнение с квартирой

Чтобы понять, чем отличаются апартаменты от квартиры при покупке и проживании, нужно сравнить оба объекта по критериям.

Параметр сравнения Апартаменты Квартира
Ставка по ипотеке От 9,99% От 8,6%
Налог на имущество 0,5-2% 0,1-0,3%
Регистрация Временная Постоянная
Использование государственных субсидий на покупку Нет Да
Соблюдение ГОСТ  СНиП при строительстве Нет Да
Согласование перепланировок Нет Да
Предоставление налогового вычета Нет Да

Важное значение для покупателя имеет стоимость объекта. И здесь апартаменты бесспорно лидируют. Например, в ЦАО Москвы можно купить однокомнатную квартиру от застройщика, площадью 45 квадратных метра, за 12,96 миллионов рублей.

Аналогичные по площади апартаменты в том же районе столицы можно приобрести за 11,3 миллиона рублей. Экономия по первоначальной стоимости составляет 14,6%.

Общедомовое имущество

Владельцы квартир в многоквартирном доме владеют общедомовым имуществом на праве долевой собственности. То есть места общего пользования – подвал, чердак, придомовая территория и другие – являются собственность жильцов.

Справка: Порядок пользования и распоряжения общедомовым имуществом прописан в главе 6 ЖК РФ.

У владельцев апартаментов права собственности на общедомовое имущество отсутствуют. То есть, если собственники захотят сделать на лестничной клетке совместный тамбур на несколько помещений, им придется выкупать или арендовать данную территорию у собственника комплекса.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

ГдеЭтотДом.РУ обратился к профессионалу, чтобы разрушить сложившиеся мифы на рынке апартаментов. О преимуществах и недостатках апартаментов и стоит ли их покупать — читайте далее.

Мифы про апартаменты

С точки зрения профессионального риэлтора Натальи Широковой, работающей на рынке недвижимости более 9 лет, основная разница между апартаментами и квартирами в следующем. Апартаменты — это нежилое помещение, в котором есть оборудованная для проживания комната или комнаты, кухня, санузел и другие удобства. Эксперт пояснила на конкретных примерах преимущества и недостатки апартаментов.

Для сравнения выбраны две пары апартаментов — квартир. Первая пара — по соседству расположенные обычный жилой дом на Ярославском шоссе и многофункциональный жилой комплекс с апартаментами рядом с парком «Лосиный остров», вторая пара — многофункциональный комплекс «Водный», рядом с метро Водный стадион, в котором застройщик предлагает и квартиры, и апартаменты.

Миф 1. Апартаменты дешевле квартир

Сравним стоимость апартаментов и квартир в МФК «Водный» и на Ярославском шоссе.

**Апартаменты** **Квартиры**
Ярославское ш., д. 124 Ярославское ш., д. 122, к. 1
2-комнатные апартаменты, 58/33/10, лоджии 2 шт., 9/17 этаж, состояние отличное 2-комнатная квартира, 62/33/11, лоджия, 20/25 этаж, состояние отличное
8 000 000 руб. 10 900 000 руб.
Головинское ш., д. 5 Головинское ш., д. 5
1-комнатные апартаменты, 42/20/16, 20/25 этаж, без отделки 1-комнатная квартира, 42/20/16, 7/25 этаж, без отделки
6 380 000 руб. 7 700 000 руб.

Действительно, апартаменты не просто дешевле, а значительно дешевле аналогичных квартир. 2-комнатная квартира в соседнем доме дороже апартаментов на 36%. В комплексе «Водный» разница составила 20%.

Если сделать подборку квартир за 8 млн руб. в районе апартаментов на Ярославском шоссе, мы видим, что за эти же деньги можно купить:

**Адрес** **Этаж/этажность** **Площадь (общая/жилая/кухня)** **Цена, руб.**
Проходчиков ул., д. 1 6/9 панельного дома 44,4/30/6 7 300 000
Ярославское ш., д. 140 3/5 кирпичного дома 43,3/29,2/5,6 7 500 000
**Адрес** **Этаж/этажность** **Площадь (общая/жилая/кухня)** **Цена, руб.**
Проходчиков ул., д. 1 1/9 панельного дома 58,5/43/6 7 800 000
Ярославское ш., д. 109, корп. 2 7/9 панельного дома 57/42/7 7 800 000
Проходчиков ул., д. 1 9/9 панельного дома 60/42/7 7 500 000

Таким образом, миф подтвержден.

Миф 2. Высокие налоги на апартаменты

И правда, сам налог выше в 5 раз. Для жилых помещений — 0,1%, а вот для апартаментов — уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Нужно учитывать, что налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.

Расчет на примере с квартирами и апартаментами на Ярославском шоссе выглядит так:

**Кадастровая стоимость помещения 60 кв. м (руб) ** **Ставка налога** **Размер налога**
Апартаменты, Ярославское ш., д. 124 4 813 729,64 0,50% 24 068,65
Квартира, Ярославское ш., д. 122, к. 1 9 405 981,47 0,10% 9 405,98

Кроме того, налогооблагаемая база на квартиру может быть снижена за счет применяемого налогового вычета в размере 20 кв. м общей площади квартиры на каждого собственника квартиры. Однако на апартаменты налоговый вычет не распространяется.

Таким образом, налоговые выплаты за апартаменты выше минимум на 14 662 руб/год.

Разница между сравниваемой квартирой и апартаментами при покупке равна 2 900 000 руб. Разделив эту разницу (2 900 000) на «переплату» в налогах 14 662,67 руб/год, получим 197 лет.

Покупатель, приобретший апартаменты, заплатив за них на 2,9 млн руб. меньше, чем за квартиру в соседнем доме, и уплачивая налоги на 14 662, 67 руб. больше, будет экономить в течение 197 лет.

Миф подтвержден: ставка налога выше, но экономия больше.

Миф 3. На апартаменты не предоставляется налоговый вычет при их приобретении

Налоговый вычет предоставляется:

На апартаменты налоговый вычет не предоставляется.

Здесь нужно учесть еще один момент: налоговым вычетом могут воспользоваться только граждане РФ, которые являются плательщиками НДФЛ. Так, например, индивидуальные предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения, не смогут им воспользоваться даже в случае покупки квартиры.

Миф подтвержден.

Миф 3. Апартаменты строят на промышленных землях, «пропитанными» тяжелыми металлами

Все апартаменты можно разделить на:

Миф разрушен, не все апартаменты стоят на промышленных землях.

Миф 4. В апартаментах невозможно зарегистрироваться

В апартаментах возможна временная регистрация, если здание, в котором они располагаются, имеют статус гостиницы или апарт-отеля, т. е. в свидетельстве о праве собственности должна быть запись «нежилое помещение гостиничного типа» или «апартаменты гостиничного типа». Такую возможность предоставляют, например, ММДЦ «Москва-Сити» и МФК «Водный».

С временной регистрацией можно записать ребенка в детский сад или школу, прикрепиться к поликлинике.

Миф развеян.

Миф 5. Большие коммунальные платежи

Многие думают, что разница в коммунальных платежах между квартирой и апартаментами больше в 2-3 раза.

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирами, действительно, выше на 20%. Для примера, за 2-комнатную квартиру на Ярославском шоссе, д. 124 собственник платит за месяц 4500-5000 руб, а за апартаменты в соседнем доме — 2019 руб.

Разница есть, но она незначительна.

Миф подтвержден.

Миф 6. Банки не дают ипотеку под апартаменты

Действительно, банки очень по-разному подходят к кредитованию апартаментов. Сбербанк и Россельхозбанк в данный момент не кредитуют апартаменты, а вот ВТБ 24, Банк Москвы и Дельта Кредит предлагают оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и квартиры (12-14%).

Миф развеян.

Миф 7. Застройщики не строят социальную инфраструктуру рядом с комплексом апартаментов

Речь идет о школах, детских садах и поликлиниках. Действительно, застройщик не обязан возводить объекты социальной инфраструктуры, и, как правило, этого не делает. Но многие застройщики, учитывая высокую конкуренцию на рынке недвижимости, прорабатывают концепции своих проектов и учитывают потребности будущих покупателей. Например, в ЖК Фили Град (Береговой проезд, вл. 5) запланировано строительство поликлиники и детского сада. К тому же апарт-комплексы часто строят в районах со сложившейся инфраструктурой, которой можно воспользоваться.

Миф не подтвержден.

По результатам анализа специалист советует выбирать апартаменты в следующих случаях:

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Главное отличие связано с их особым статусом. Апартаменты находятся в нежилых зданиях, поэтому на них не распространяются нормы жилищного законодательства, записанные в ГОСТах, СНиПах, Жилищном кодексе Российской Федерации и так далее.

Например, в случае строительства жилого комплекса застройщик обязан обеспечить инфраструктуру: детские сады, поликлиники, дороги, парковочные места. В отношении апартаментов у него такой обязанности нет. Другой пример: для жилых зданий действуют нормативы по инсоляции (освещенности) квартир, высотности строительства, шумности в помещениях, для апартаментов — нет. Это не значит, что в ваших апартаментах будет недостаточно света или в округе не будет поликлиник и школ (действуют законы рынка и конкуренции), но на это определенно стоит обратить внимание до приобретения апартаментов.

В целом при покупке апартаментов нужно обязательно изучить отзывы об управляющей компании и предыдущие проекты застройщиков, потому что жильцов и владельцев апартаментов закон защищает гораздо меньше, чем владельцев квартир. Например, при сносе здания жильцам муниципальных квартир в жилых домах предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, найма безвозмездного пользования или безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений, а собственникам квартир полагается равноценное возмещение стоимости квартиры. Владельцы апартаментов в этом случае могут рассчитывать только на денежную компенсацию.

А в случае банкротства застройщика требования дольщиков (покупателей жилых помещений) включаются в реестр требований участников строительства, тогда как требования покупателей апартаментов на этапе строительства – не включаются.

Недавно апартаменты лишились своего преимущества — возможности сделать перепланировку без согласования с надзорными органами. После того, как вступил в силу Федеральный закон N 558-ФЗ от 27.12.2018 с изменениями в Жилищный кодекс, правила проведения перепланировок и переустройств теперь относятся не только к «жилым помещениям», а ко всем помещениям в многоквартирных домах.

Как сделать перепланировку в квартире, читайте в инструкции спроси.дом.рф