Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома? в 2019 году

🕒

Из данной статьи вы узнаете: что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию и как доказать факт просрочки.

Одной из самых распространенных проблем, которые возникают при исполнении договора долевого участия, является невозможность сдачи дома новым жильцам до плановой даты ввода в эксплуатацию. Срок является одним из обязательных пунктов договора и его невыполнение считается нарушением договора. Мера ответственности застройщика за соблюдение сроков отображена в ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Каким образом определяется срок ввода в эксплуатацию

Запланированный срок передачи квартир определяет строительная компания в проектной документации. Он указывается в договоре и должен быть одинаковым для всех дольщиков, которые планируют получить право собственности в одном блоке (секции) или доме.

Понятие «передачи» часто путают с понятием «ввода в эксплуатацию». Ввод в эксплуатацию – это принятие дома местной администрацией и выдача застройщику соответствующих документов. Без этого он не имеет права передавать квартиры дольщикам и оформлять акт приема-передачи.

Срок в договоре долевого строительства может быть обозначен тремя способами:

  1. Точная дата. Например, 30.11.2016 года, это означает, что 01.12.2016г. срок передачи уже будет просрочен.
  2. Указание квартала (например, 1 квартал 2019 года). Просрочка сдачи в этом случае будет с 01.04.2017г.
  3. В зависимости от даты ввода в эксплуатацию. Например, если ввод в договоре обозначен до 01.05.2017 года, а на процедуру передачи квартир отводится 30 дней, то обязательства застройщика считаются просроченными с 31.05.2017г.

Застройщики часто включают в договор обозначение срока сдачи, как ориентировочный или запланированный, и таким образом, пытаются избежать ответственности в случае невыполнения обязательства до указанной даты. Но, как показывает судебная практика, на результат исков это не влияет.

Что влечет просрочка сдачи квартир

Согласно действующему законодательству застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков под роспись. Причем это должно быть сделано не позже, чем за два месяца до плановой даты передачи. К сожалению, застройщики делают это далеко не всегда.

По закону компания должна вместе с письмом отправить предложение о внесении изменений к договору. Это оформляется путем оформления дополнительного соглашения. В то же время участник долевого строительства не обязан подписывать его, так как, согласно Гражданскому Кодексу, все изменения в договоре возможны только при согласии сторон.

Иногда бывают ситуации, что задержка передачи дома выгодна дольщику и он подписывает договор без каких-либо требований. Это может быть в том случае, если имела место рассрочка и не все платежи выплачены.

Если стороны не пришли к соглашению по поводу изменения срока передачи объектов недвижимости, то строительная компания обязана оплатить пеню. Размер ее составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования, если дольщиком является юридическое лицо, и одну стопятидесятую – для физического лица. В случае оформления соглашения о переносе срока, то пеня не выплачивается, и предъявлять претензии дольщик уже не имеет право.

Что является доказательством просрочки сдачи дома

Подтверждением невыполнения обязательств застройщика в части срока передачи квартиры является:

Порядок действий при нарушении сроков

В первую очередь, необходимо отправить претензию в письменном виде. В тексте нужно сослаться на заключенный договор долевого строительства. Далее указывается просроченная дата и обоснование того, что обязательства не были выполнены. В претензии дольщик может требовать передачу квартиры, выплату неустойки, возмещения понесенных убытков и т.д. Она либо вручается лично уполномоченному лицу компании или отправляется заказным письмом.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)

Если застройщик никаким образом не отреагировал на претензию, то дольщик имеет право подать иск в суд. Прежде всего, необходимо составить исковое заявление. По сути, оно должно содержать ту же информацию, что и претензия. Также в нем можно требовать и возмещение морального ущерба, если это возможно обосновать.

К исковому заявлению прикладывается:

Документы подаются в суд по месту нахождения застройщика.

При правильном оформлении документов шансы получить решение в свою пользу у дольщика очень велики. Но сумма неустойки может быть уменьшена по ходатайству ответчика. Если ответчик добровольно не компенсирует неустойку, то деньги будут взыскиваться через исполнительное производство.

Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия?

Если  же компания просрочила срок сдачи больше чем на два месяца и не отвечает на претензии дольщика, то он имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврат внесенных денег.

При нарушении срока сдачи дома дольщик может написать заявление об отмене доплаты за больший метраж жилья, чем это было предусмотрено технической документацией. Точно также можно урегулировать вопрос о перекладывании расходов, связанных с вводом дома в эксплуатацию, на застройщика. Но соглашаться на это застройщик не обязан. Невыполнение им сроков сдачи дома не отменяет этих платежей.

В ситуации, когда застройщик предлагает подписать акт о передаче квартиры после оговоренного в договоре срока, в нем должна быть информация о просрочке. Строительные организации в таком случае часто включают в документ пункт о том, что дольщик не имеет претензий касательно срока. При подписании такого документа участник не сможет взыскать с компании неустойку. Дольщику же стоит написать претензию застройщику с требованием внести эти изменения в документ. Их наличие не является препятствием для регистрации права собственности на жилье в установленном законом порядке.

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры.

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления —  минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора. На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Важно: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Пример искового заявления о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ

Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Читать также:

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектнойЧто делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Долевое строительство — решения суда по защите прав потребителей
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей. Споры с застройщиками.


Paritet.guru

Редактор сайта Paritet.guru — все о защите прав потребителей в России. Консультация юриста по телефонам +7 (499) 938-69-72 Москва и МО, +7 (812) 467-46-32 СПб и ЛО, +7 (800) 511-09-56 вся Россия.

Latest posts by Paritet.guru (see all)

Многие покупатели жилья в новостройках сталкивались с недобросовестностью застройщика, который по разным причинам приостанавливал строительство или просто сдвигал срок ввода дома в эксплуатацию. С одной стороны, ситуация крайне неприятная. С другой, если компания все же завершает работы, пусть и позже заявленного срока, вы можете получить не только квартиру, но и компенсацию за дополнительное ожидание.

Почему затягивают сроки?

Профессионалы на рынке недвижимости долевого строительства знают, что одним из самых частых решений застройщика в случае возникновения трудностей становится затягивание сроков сдачи жилья. При этом большинство застройщиков идут на это осознанно. Строительные компании прекрасно знают, что по закону к ним может быть применено финансовое наказание – выплата неустойки дольщикам. Тем не менее, сроки затягивают, иногда даже временно «замораживают» объекты. А люди нередко просто не знают, какие компенсации им положены и как их получить.

Первое, что нужно понимать дольщику: если сроки сдачи объекта начали переносить, это еще не повод для паники. Вполне возможно, что ситуация временная. А за дополнительный период ожидания можно получить вполне приличную компенсацию. В этой ситуации закон полностью на стороне дольщиков.

Порядок действий дольщика

Согласно действующему законодательству РФ (пункт 2 статья 6 ФЗ № 214), если собственник квартиры в новостройке, совершивший покупку в строящемся здании по договору долевого участия, не получит ключи от квартиры в оговоренный срок, застройщик выплачивает ему неустойку.

То есть согласно 214 ФЗ строители обязаны своевременно сдавать объекты. А если по каким-либо причинам это произошло, в пользу дольщиков насчитывается пеня за каждый день просрочки.

При этом пеня за каждый просроченный день составляет 0,055% от стоимости квартиры.

Нужно понимать, что получить 100% сумму пени удается далеко не всегда. В судебном разбирательстве нередко используется возможность снизить сумму компенсации, если она будет признана не соответствующей реальному ущербу (ст. 333 ГК РФ). Потому получить 100% пени удается далеко не всегда. Для этого необходима помощь грамотного юриста. Но если сумма сравнительно небольшая, то около 80% неустойки получить не составляет труба. Об этом мы еще поговорим подробнее.  

Обратите внимание! Застройщик может быть освобожден от уплаты неустойки в том случае. если передача недвижимости не произошла по вине самого дольщика, который не подписал передаточный акт, а девелопер выполнил все обязательства.

Если застройщик начинает затягивать сроки, необходимо собрать платежные документы, которые подтверждают, что вы свои обязательства выполняли в положенный срок. Обязательно своевременно приходите подписывать акты и другие бумаги. Потому что в противном случае вы можете получить отказ в компенсации, даже в случае факта затягивания сроков. И не подписывайте никакие дополнительные документы без консультации с юристом.

Когда отправлять досудебную претензию

Согласно закону для определения факта затягивания сроков застройщиком и определения суммы пени значение имеет только дата передачи квартиры (подписания акта приемки). Ориентироваться нужно именно на договор и реальный срок получения ключей от квартиры, а не на ввод дома в эксплуатацию. Не совершайте эту распространенную ошибку.

Для получения неустойки сперва необходимо отправить досудебную претензию. В ней вы, как будущий собственник квартиры, требуете выплатить причитающуюся вам по закону сумму пени. В письме вы должны обоснование нарушения срока передачи жилья, который четко прописан в ДД, а также сумму причитающейся вам по закону пени.

В случае отказа застройщика выплатить неустойку, этот документ станет, кроме всего прочего, основанием для получения дополнительных компенсаций. Это могут быть штраф (50% от невыплаченной добровольна суммы) и моральных издержек. Они взыскиваются в судебном порядке с застройщиков, отказывающихся платить пеню.

Претензия может быть отправлена:

  1. После получения ключей от квартиры. В этом случае сумму рассчитать просто, и есть возможность получить компенсацию без судебных разбирательств.
  2. Не дожидаясь завершения строительства. Это делают, если сроки строительства затягиваются очень сильно. И тогда претензия становится основанием для последующего судебного разбирательства. В ней указывают не общую сумму, а пеню за каждый день и дату, с которой считается просрочка.

Претензия к строительной компании составляется в 2 экземплярах. Дальше ее можно отправить по почте (заказным письмом) или передать в офис застройщика, где ответственное лицо должно расписаться и поставить печать на экземпляр дольщика. По правилам делопроизводства все входящие письма должны быть зарегистрированы в специальном журнале в секретариате фирмы или предприятия. Вы получаете этот номер лично или при помощи уведомления от почтовой службы.

Срок ответа от застройщика на претензию

После получения претензии строительная компания получает 30 дней на принятие решения. Такой срок регламентирован в статье 12 закона РФ № 59-ФЗ от 2 мая 2019 года. В случае признания застройщиком своей вины и добровольной выплаты вам неустойки вопрос можно закрывать, так как он был решен по взаимной договоренности и не требует рассмотрения в суде. Дольщик называет застройщику номер своего счета или банковской карты, куда следует перевести сумму неустойки. При таком развитии событий дополнительный штраф с застройщика в вашу пользу не взыскивается.

Но на практике застройщик может находить причины, чтобы затягивать срок выплаты неустойки или начать переговоры с дольщиком о существенном снижении суммы компенсации за задержку передачи жилья.

Самые распространенные причины – это проблемы с подрядчиками или местной администрацией. В данном случае вам придется принимать решение самостоятельно.

Вы можете согласиться с доводами застройщика и получить меньшую сумму неустойки. В этом случае выплата компенсации осуществляется на основе договора по соглашению сторон. Если итоговая цифра вас устраивает, то это решение также вполне приемлемо. В противном случае придется обращаться в суд, а это – дополнительное время и сопутствующие расходы.

В большинстве случаев застройщики рассчитывают, как раз на то, что у дольщиков просто не хватит терпения, знаний или желания судиться с крупной компанией. Но вы должны понимать, что возможное разбирательство для вас – выигрышное. И адвокаты строительной компании это также знают. Потому вы можете даже при обсуждении итоговой суммы вполне уверенно называть свои цифры, а не соглашаться на первое предложение.

С компенсацией от застройщика возникли проблемы

Если застройщик «завис» и никак не реагирует на вашу претензию в течении предусмотренного законом срока, а также в случае, если договориться мирно не удалось, э то расценивается, как отказ в совершении выплаты дольщику причитающейся ему по закону неустойки. В этом случае приходит время обращаться в суд.

Для этого понадобится:

Далее уже все будет завесить только от российской фемиды. Практика показывает, что суды общей инстанции нередко становятся на сторону застройщика, и снижают по возможности сумму компенсации. Здесь получить более 80% от суммы удается редко. А 100% выплат присуждают только в случае сравнительно небольшой пени.

Если ваша строительная компания значительно затянула сроки, имеет смысл обратиться к опытному адвокату, который сможет не только грамотно составить документы, но и переведет слушание на уровень арбитражного суда. Там вероятность получения 100% неустойки значительно выше.

Также не забывайте о 50% штрафе за отказ от выплаты пени. Его обязательно нужно указать в заявлении в перечне требований. Можно и нужно заявлять также о моральном вреде. Здесь можно указывать любую сумму на свое усмотрение.

Реально суд обычно определяет от 1 до 50 тыс.  рублей, в зависимости от сроков затягивания строительства и других факторов. Большую сумму за моральный вред можно получить, предоставив документы, которые подтвердят факт морального ущерба.

Порядок получения пени от застройщика

Существует определенный алгоритм, по которому застройщика можно обязать выплатить неустойку. Эту последовательность действий не стоит нарушать. Не давайте повода для споров в суде.

Как нужно действовать:

  1. Направляется претензия компании, с которой заключен ДДУ.
  2. В течение 30 дней необходимо подождать, будет ли ответ от представителей застройщика.
  3. В случае, если застройщик выходит на связь и предлагает удовлетворяющую вас сумму добровольно, вопрос закрывается. Подписываются документы о решение вопроса по согласию сторон.
  4. Если ответа от строительной компании нет или не удалось достичь согласия по вопросам суммы и сроков оплаты, необходимо составить и подать заявление в суд. В нем указываются все претензии – сроки задержки передачи прав на квартиру, сумма пени, штраф за отказ от добровольной выплаты, моральные потери, расходы на судебное производство.
  5. Проходит предварительное заседание. На нем рассматривают документы с двух сторон, уточняют сведения, назначают дату основного суда.
  6. Проводится основное слушание. Выносится постановление о сумме неустойки и других выплат.
  7. Необходимо получить исполнительный лист.
  8. Судебный лист направляется приставам, которые взыскивают задолженность.

Через суд можно получить и дополнительные суммы, закон это позволяет. Их необходимо обязательно указывать в заявлении в суд и подтверждать документально:

  1. Возмещение всех дополнительных денежных затрат из-за проблем со сроками получения оплаченной квартиры, например, аренда жилья или проживание в гостинице.
  2. Моральный ущерб. Вы доказали суду, что действия застройщика для вас была обидна и оскорбительна. Это предусмотрена 15 статьей Закона о защите прав потребителя ФЗ РФ.
  3. Штраф за отказ добровольно оплатить пеню. Пункт 6 статьи 13 ФЗ О защите потребителя.
  4. Возмещение всех судебных издержек.

В случае правильного составления документов избежать выплаты компенсации застройщик не сможет, за исключением случая доказанного форс-мажора, т.е. действий факторов непреодолимой силы. На все судебные разбирательства с застройщиком вам может понадобиться от 5 месяцев до полугода, если вы посчитаете, что суд вынес несправедливое решение и будете его обжаловать, то дополнительно потребуется еще 3-4 месяца.

Правила расчета неустойки

Размер неустойки рассчитывается по очень простой формуле. Но в ней необходимо обязательно учитывать ставку рефинансирования, указанную Центробанком РФ на текущий момент.

Какие цифры нужно знать:

  1. Ставка рефинансирования, актуальная на момент передачи квартиры или составления заявления в суд.
  2. Коэффициент для расчета пени: для физических лиц он равен 1/150, для юридических – 1/300.
  3. Стоимость жилья по договору с застройщиком.
  4. На какое количество дней застройщик задержал передачу жилья владельцу. Первым днем считается – следующий после даты, указанной в договоре, последним – день получения ключей от квартиры.

Теперь можно разобраться, как выполнять расчеты. Кстати, примерно «прикинуть» возможную сумму пени можно при помощи многочисленных онлайн-калькуляторов. Но точно лучше посчитать вручную.

Формула расчета неустойки за просроченную передачу жилья

В случае коммерческой недвижимости, организации (юридические лица) обычно обращаются к профессиональным юристам, потому о них говорить мы здесь не будем.

Для жилой недвижимости применяется следующая формула:

Сумма неустойки в пользу владельца квартиры = 1/150 × Ставка Рефинансирования × стоимость квартиры × число дней просрочки

В случае, когда застройщик сильно затягивает все разумные сроки передачи имущества, и дело дошло до суда, в иске не указывают полное количество просроченных дней. Лучше всего указать стоимость одного дня задержки при передаче квартиры в собственность и дату сдачи объекта по договору. Решение суда будет основано на этих цифрах. В результате финальная сумма неустойки будет зависеть от того, в какой день вы получите долгожданные ключи от квартиры.

Пример расчета размера неустойки

Рассмотрим наглядно, как можно использовать формулу на практике.

  1. Возьмем за исходную стоимость квартиры на момент передачи в 3 млн. рублей. В заключенном договоре указана дата передачи 31 марта 2019 года, следовательно, просрочка будет считаться с 1 апреля 2019 г.
  2. Акт передачи между застройщиком и дольщиком был подписан 1 июля 2019, и общий срок задержки передачи жилья в собственность составит 3 месяца или 91 календарный день.
  3. Ставка по рефинансированию условно равна 9% на данный момент.

После того как в формулу будут подставлены все переменные получим сумму неустойки:

1/150 × 0,09 × 3 000 000 × 91 = 163 800 руб.

Кроме того, не забывайте, что в случае отказа урегулировать данный вопрос по согласию сторон, через суд у вас есть все шансы включить в неустойку штрафы за моральный и материальный ущерб, юридические и судебные издержки, оплата жилья за срок просрочки и прочее.

Стоит ли обращаться в суд: плюсы и минусы

Государство стремится оградить дольщиков от нарушений со стороны строительных компаний и практически всегда удовлетворяет поступившие иски либо в полном объеме, либо частично. Потому, если вы оказались в такой неприятной ситуации, обязательно защищайте свои права.

В случае небольшого нарушения сроков и незначительной суммы пени проблем с выплатами обычно не возникает. Далеко не все дольщики вообще знают о праве на компенсацию, многие не видят смысла заниматься этими вопросами. А застройщики без проблем выплачивают недовольным средства, и, таким образом, снижают возможные репутационные потери.

Много сложнее, когда нарушения сроков значительны. Застройщик, как и любая коммерческая организация, стремится снизить финансовые потери. Потому очень часто удается решить вопрос с выплатой компенсации только через суд. Но не забывайте, что суд в этих вопросах практически всегда будет на вашей стороне. Потому – смело собирайте документы и получайте законные выплаты.

Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно, планируете получить ключи от квартиры в те сроки, которые обозначены в договоре долевого участия (ДДУ). Но на деле до фактической сдачи жилья могут пройти месяцы и даже годы от указанного срока. Как обезопасить себя от обмана со стороны застройщика? На какую компенсацию можно рассчитывать в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору? Как ее получить? 

Что обязательно должно быть в ДДУ?

Что обязан сделать застройщик в случае нарушения сроков сдачи?

Подписывать ли дополнительное соглашение?

Не берите у застройщика ключи до ввода дома в эксплуатацию

Что делать дольщику при нарушении сроков сдачи дома?

Как рассчитывается сумма компенсации