Чем опасна сдача квартиры на длительный срок? в 2019 году

🕒

Приобретение дополнительной жилплощади и получение дохода через ее сдачу было и остается популярным способом улучшения своего финансового положения, при этом не перетруждаясь на работе и не рискуя, как в случае с открытием своего дела. Но как и любой вид деятельности, приносящий прибыль, можно наткнуться на большое количество неприятных моментов.

Какие ситуации наиболее распространены, и как не сдать квартиру мошенникам? Рассмотрим каждый пункт подробно, а также советы юристов по их избежанию.

Показать содержание

Какие бывают опасности?

Если вы владеете любым видом жилплощади, будь то квартира или частный дом, главные неприятные моменты при их сдаче очень похожи. Перечислим наиболее распространенные:

ВНИМАНИЕ: А если жильцы – молодежь, вызов соседями правоохранительных органов в качестве меры воздействия на разбушевавшихся молодых людей может обернуться большой неприятностью, если вы осуществляете деятельность без документального оформления.

Краткосрочный наем

Такой тип найма подразумевает самые разные сроки проживания жильцов – от нескольких часов до года. Если вы решили сдавать квартиру посуточно, вы неосознанно подвергаете всех своих жильцов риску: после каждого клиента менять замки явно не получится, а кто-то из снимавших жилье ранее мог сделать дубликат ключей и, воспользовавшись отсутствием людей в квартире, вынести что угодно.

Услуга краткосрочного найма пользуется большой популярностью среди студентов, которые используются ею для своих развлечений, организовывают вечеринки с большим количеством алкоголя и запрещенных веществ, а также романтические вечера. Молодость и тот факт, что в этом помещении они находятся в первый и, скорее всего, последний раз в жизни, будут способствовать шумному поведению и прослушиванию музыки на высокой громкости.

Это грозит вам тем, что соседи могут потерять терпение и сообщить в полицию о нарушении общественного порядка (кроме того – еще и о том, что вы сдаете жилье и скрываете этот доход от налоговой). И если штраф за шум после 10 вечера будет оплачивать молодежь, то на ваши плечи лягут проблемы намного серьезней, вплоть до судебного разбирательства.

При краткосрочном сдаче квартиры есть риск, что она просто перестанет приносить прибыль, ведь никто не гарантирует, что на ваше предложение всегда будет спрос. Так вместо круглосуточной «работы», проживать в ней могут всего несколько месяцев в году.

Смотрите видео о рисках посуточной сдачи квартиры:

Долгосрочный наем

На первый взгляд, сдача квартиры на длительный срок более безопасна: такой тип аренды выбирают люди, которые уверены в своей платежеспособности, имеющие неплохой стабильный доход, часто – семьи с детьми. Но и тут не все так гладко, поскольку увеличивается риск просрочки платежей.

Нередки случаи, когда спустя пару лет аренды жильцы, которым начинает доверять арендодатель, сначала оттягивают оплату за очередной месяц, затем рассказывают о форс-мажорных обстоятельствах, и наконец скрываются, бросив квартиру в лучшем случае в нормальном состоянии и запертую, ключи при этом оказываются либо у соседей, либо под ковриком. Также жильцы могут исчезнуть, прихватив с собой ваше имущество и значительно навредив ремонту.

Менее распространенный случай – когда по истечению срока, на который вы договаривались сдать квартиру, проживающие в ней просто отказываются покидать «насиженное гнездышко». В таких случаях без помощи правоохранительных органов и судебного разбирательства выселение практически невозможно.

На что обратить внимание и как обезопасить себя?

Главное правило, которое стоит соблюдать при любом типе аренды – это проверка документов у будущих жильцов. Их отсутствие и отговорки, что «я же всего на пару дней» – уже серьезная причина для отказа.

Если документы предоставлены, перепишите все данные, а лучше – сфотографируйте. Не лишним будет найти информацию о том, как отличить подлинный паспорт от фальшивого, и применять полученные знания на практике.

В любом случае, полезными будут хорошие отношения с соседями. Сообщение о том, что из вашей квартиры вывозят мебель, может помочь сохранить имущество и оказать помощь сотрудникам полиции в поимке преступников. Всегда заселяйте жильцов только после проверки их документов!

При сдаче жилья на длительный срок:

Как сделать это правильно, чтобы потом не жалеть?

Рассмотрим, как безопасно сдать квартиру: выбрать квартирантов, которые принесут минимум неприятностей, а также кому сдавать жилье нежелательно, если вам дорог ремонт, который вы только сделали. Действительно ли заключение договора аренды – панацея от всех бед, и можно ли при этом избежать оплаты налогов?

Выбор хороших квартирантов

В вопросах сдачи квартиры выбор квартирантов – один из самых важных.

ВАЖНО: Ориентируйтесь на личные ощущения: если чувствуете, что предполагаемый арендатор является конфликтным человеком, не стоит заключать с ним сделку.

У любого «идеального» на первый взгляд квартиранта впоследствии может оказаться куча минусов. Многие предпочитают сдавать жилье группам девушек-студенток, считая, что они ведут себя скромнее парней и не будут устраивать шумных вечеринок. На практике все может оказаться в точности наоборот.

Семейные пары, которые только недавно заключили брак и, возможно, только съехали от родителей, могут оказаться неплохим вариантом. Но при заключении договора о долгосрочной аренде может случиться так, что их брак распадется раньше, и вам придется подыскивать новых жильцов.

Семейные пары с детьми дошкольного и школьного возраста обычно более надежны. Среди минусов – вероятность порчи обоев детскими художествами, поэтому лучше оговорить варианты ремонта квартиры отдельным пунктом договора.

Амбициозные личности, с утра до ночи проводящие время на работе – мечта многих арендодателей. К ним также относятся серьезные студенты, которые работают после пар, поэтому если к вам обратился такой человек – можно даже пойти на некоторые уступки, если того требует ситуация. Спокойствие, отсутствие жалоб от соседей и регулярная оплата действительно того стоят.

Вопрос о домашних животных большинство арендодателей оговаривают в рамках «если не шумное и не портит имущество – можно».

СОВЕТ:Если вы уверены, что собака не будет круглосуточно лаять, а кот не поцарапает все двери, можете рискнуть и написать в объявлении, что проживание с домашними животными разрешено – это неплохо вас выделит на фоне других предложений.

Проверка документов

Запомните, что без проверки документов заселять новых жильцов может оказаться вам же дороже. В случае, если квартирант решит съехать, не заплатив за проживание или за ущерб, нанесенный квартире, его паспортные данные помогут взыскать средства через суд.

Будьте осторожны, если жилец демонстрирует в качестве документа студенческий билет, права или справку, удостоверяющую личность при потере паспорта – такие документы очень легко подделать.

Заключение письменного договора

Многие боятся заключать договор с жильцом, поскольку это прямое доказательство дополнительного дохода, с которого не отчисляются налоги. Но юристы настоятельно рекомендуют все же его заключать, поскольку только так можно будет разрешить конфликтную ситуацию, если какая-то из сторон что-то «не помнит». Кроме того, если вы пожелаете подать на своего жильца в суд, договор существенно облегчит процесс.

Права, обязанности и ответственность

Согласно ст. 606-625 ГК РФ, договор аренды должен содержать информацию о совершаемой сделке, но при этом не подлежит обязательной регистрации.

Даже незарегистрированный у нотариуса договор будет иметь силу при решении вопросов через суд. В договоре необходимо прописать следующие права, обязанности и ответственность сторон:

  1. Права: арендодатель имеет право посещать квартиру в установленные сроки в присутствии жильца, требовать внесения оплаты в зафиксированный в договоре период (например, до 5 числа каждого месяца), устанавливать специальные условия пребывания жильцов (прописать запрет на поселение с домашними животными, курение в комнатах и на балконе, замену техники, обоев и др).

    Также необходимо зафиксировать, какова стоимость аренды и в какой период хозяин имеет право повышать цену. Жилец имеет право проживать в квартире на протяжении срока, указанного в договоре, при условии своевременной оплаты.

  2. Обязанности: жилец обязан оплачивать сумму аренды в установленный договором срок и не нарушать правил, прописанных в нем. Хозяин квартиры обязан выполнять капитальный ремонт и оплачивать коммунальные услуги, если обратное не указано в договоре.
  3. Ответственность. В этом пункте опишите, какую сумму жилец обязан выплатить или должен ли самостоятельно выполнить текущие ремонтные работы перед тем, как съехать.

Согласовать условия освобождения жилплощади и досрочного расторжения

Если жилец хочет покинуть квартиру раньше срока, указанного в договоре, или же хозяин нуждается в жилье для своих целей, ГК предусматривает такую возможность, если вторая сторона была об этом уведомлена не менее чем за три месяца. Пропишите, возвращается ли залог жильцу в таком случае.

Передача жилья по акту с описью имущества

Юристы рекомендуют сделать максимально подробное описание состояния квартиры на день ее сдачи, включая перечень мебели и другого инвентаря. Можно подкрепить описание фотографиями. Это убережет обе стороны от клеветы и даст возможность получить средства за поврежденное имущество.

Расписки

Если оплата производится наличными, ее необходимо подтверждать распиской. Ее форма может быть любой, но она должна содержать паспортные данные арендодателя и нанимателя, адрес жилья, сумму и название платежа (оплата аренды за месяц или другой срок).

Скачать образец расписки о получении платежа

Что нужно знать об уплате налогов?

Если договор составлен у юриста, он обязан передать информацию о его заключении в Налоговую инспекцию. Размер налога зависит от суммы, которую вы получаете за сдачу жилья. Если не уплачивать налоги, спустя время ваша деятельность может быть раскрыта и сумма штрафа будет значительно больше.

Сдача жилья в аренду – род деятельности, который может стать как дополнительным, так и основным доходом. Никогда не сдавайте квартиру человеку, не проверив его документы и не заключив договор, в котором описаны все моменты и спорные вопросы. Укрывание такого типа дохода от налоговых служб преследуется по закону.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Кризис принес новые опасности. Пять-семь лет назад москвичи не сомневались: если в квартиру заселился арендатор — значит, будет приносить прибыль несколько лет подряд. А поскольку доходы от сдачи жилья в аренду сопоставимы со среднестатистической зарплатой, можно расслабиться и жить в свое удовольствие. Теперь все страшнее. По данным «Инком-Недвижимость», 100% арендодателей пугает вероятность расторжения договора найма раньше намеченного срока.

Тревога, что и говорить, обоснованна. «Собственник вынужден искать нового жильца, что в условиях, когда предложение в 1,5 раза превышает спрос, совсем не просто, — говорит заместитель директора департамента аренды квартир Оксана Полякова.— Квартира же будет простаивать — и вместо дивидендов приносить лишь расходы на ее содержание».

На самом деле именно сейчас раньше установленного срока расторгаются не больше 5% договоров найма — против рекордных для последних пяти лет 35% (этот показатель был зафиксирован в конце 2019 года, в период массового оттока арендаторов с рынка). Квартиросъемщики, даже при большом выборе, не любят менять место жительства из-за новых финансовых трат, потери времени и сил на поиски квартиры, переезд и выплату залоговой суммы. А многим просто лень искать новое жилье — даже с учетом возможности сэкономить 2–3 тысячи рублей в месяц.

— Во избежание неожиданностей в договоре прописываются обязательства сторон оповестить друг друга о своих намерениях не позднее чем за месяц до предполагаемого расторжения и тем или иным способом компенсировать причиненный ущерб. Конечно, условие действительно, если расторжение договора не является следствием противоправных действий одной из сторон сделки, — поясняют специалисты.

Другое распространенное опасение, возникающее у всех участников рынка аренды жилья, — мошеннические действия второй стороны сделки. Например, будущие квартиранты наслышаны о риске столкнуться с самозванцами, выдающими себя за собственников: они способны подделать документы, получить деньги в размере арендной ставки и залога, потом исчезнуть. Сделка будет признана недействительной, а арендатор окажется на улице без возмещения ущерба.

— Опасность мошенничества была весьма ощутимой в конце 1990-х — начале 2000-х годов. По статистике примерно 15 сделок из 100 пытались провести аферисты, при этом на «открытом» рынке число мошеннических сделок было гораздо более внушительным. Сегодня на 100 показов приходится 5–7 попыток недобросовестной сдачи в аренду, которые пресекаются профессиональными риелторами уже в процессе проверки правоустанавливающих документов на жилье, — продолжает эксперт.

Следующий страх: 100% наймодателей считают реальным риск, что в квартире будут проживать люди, не указанные в договоре, либо жилплощадь может быть передана в субаренду. Юристы такое опасение, мягко говоря, не очень разделяют — разумеется, если договор заключен официально: «Арендатор имеет право пересдать жилплощадь только в случае, когда согласие собственника на такие действия прописано в договоре. Воспользоваться лазейкой при отсутствии запрета на пересдачу квартиры нельзя: если разрешение не дано письменно, по умолчанию субаренда противозаконна. В рассматриваемой ситуации правомочно расторгнуть договор найма, выселить всех нанимателей и поднанимателей, а при нанесении порчи имуществу взыскать штраф. За последний год зафиксированы всего две заявки на поиск жильцов от наймодателей, ранее расторгнувших договор с арендаторами-мошенниками».

— По моим оценкам, вероятность расторжения договора найма раньше намеченного срока и возможность подселения других людей со стороны арендаторов или арендодателей крайне маловероятны при заключении «белого» договора аренды — с выплатой налогов на полученный от аренды доход — или при использовании специализированных сервисов наподобие airbnb, где потенциального арендатора можно проверить на основании отзывов или активности в соцсетях. Риски расторжения договора найма раньше намеченного срока и подселения других людей обычно характерны для «серого» рынка аренды. Если не заключается полноценный договор, то стороны слабо защищены от подобных рисков. Они являются своеобразной платой за экономию на налогах или услугах специализированных сервисов, — полагает финансовый аналитик «Финам» Тимур Нигматуллин.

По словам Оксаны Поляковой, в прежние годы было немало случаев, когда собственники отказывали в найме квартирантам с детьми. Часто причиной служило как раз опасение просрочек платежей при законодательном запрете на выселение из квартиры матери с ребенком. Но не следует путать социальный найм (где наймодатель — государство или муниципалитет) с коммерческим (обязательства определяются только соглашением сторон, независимо от их социального статуса). «Справедливости ради надо отметить, что с начала 2019 года наймодатели стали более лояльно относиться к жильцам с детьми, а случаи расторжения договоров найма по причине невыплат арендной ставки — явления единичные», — отмечает эксперт.

Вторжение соседей в частную жизнь — тоже общий страх всех собственников и квартирантов. «Слежка, сообщения в полицию, а затем и налоговикам — не единичные случаи, которые всегда были, есть и будут. Соседи могут доставить неудобства. Не стоит забывать, что столичные власти стимулируют полицию и призывают граждан выявлять «резиновые» квартиры и собственников, которые сдают жилье нелегально», — говорит юрист Иван Караваев.

Абсолютное большинство нанимателей испытывают тревогу по поводу сохранности чужих вещей в чужом доме. Владельцы квартир, к слову, не настолько дорожат своей собственностью. Но тоже предпочитают, чтобы она сохранилась. «Только 3% арендодателей заблаговременно составляют опись имущества, и все они — собственники дорогостоящих объектов. Остальные при заполнении передаточного акта ограничивают перечень крупными предметами интерьера и бытовой техники, а в описании указывают, новые они или бывшие в употреблении. Впоследствии сохранность имущества арендодателя нередко становится предметом эмоциональных разбирательств: около 30% конфликтов в период найма возникают на этой почве», — продолжает юрист.

И, наконец, среди участников сделок найма жилья наблюдается общая тенденция: беспечно относиться к документальному подтверждению выполнения обязательств по договору. По статистике, в 60% случаев наниматели и наймодатели считают лишним иметь бланки для дополнительных соглашений и договоренностей, расписок о получении арендной платы и т. д.

— Практика показывает, что при первой встрече и обоюдном принятии решения подписать договор найма собственники и их будущие квартиранты пребывают в некоторой эйфории: они хотят понравиться друг другу и совершенно не расположены думать о том, что нужно строить отношения на документальной основе. В этом смысле немаловажную роль играет российский менталитет: многим кажется, что, например, прописать новые договоренности в дополнительном соглашении или потребовать расписку о том, что арендная ставка выплачена, означает обидеть недоверием. В результате периодически возникают недопонимание и обиды, — делает вывод Оксана Полякова.

Основные риски при сдаче квартиры в аренду на длительный срок возникают одинаково перед собственниками недвижимости и перед арендаторами имущества. Жилищным кодексом предусмотрено, что аренда – временная передача прав на целевое использование имущества. Аренда может быть социальной (получение квартиры льготниками от муниципалитета на бесплатной основе) или коммерческой (сдача недвижимости частниками).

С развитием современных технологий возросло разнообразие мошеннических махинаций при заключении коммерческих контрактов с физическими лицами, поэтому на всех стадиях формирования правоотношений предстоит быть максимально внимательным и строго следовать процедуре.

Вступление соглашения в юридическую силу

Аренда – право временного пользования объектами, поэтому особое внимание уделяется срокам действия соглашений. В ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что максимальная продолжительность договора не может превышать пять лет. Поэтому, если в содержании контракта не указано, когда прекращается термин его действия, по умолчанию отсчитывается пятилетний срок.

В 2019 году в действие вступили изменения законодательства, которые обязывают владельцев недвижимости, сдающих в аренду жилье на срок от 12 месяцев и дольше, регистрировать контракт в Росреестре. Только после этого действия соглашение вступает в юридическую силу и между участниками возникают взаимные права и обязанности.

Собственник и арендатор должны обратиться в территориальное отделение Государственного реестра на протяжении одного месяца со дня заключения контракта.

Несмотря на обязанность действия, госорганизации не осуществляют контроль всех сделок, поэтому участники продолжают правоотношения в оговоренном режиме. Если же между гражданами возникнет спор, дошедший до суда, то последствия будут следующими:

  1. суд не признает договор недействительным;
  2. конфликт будет урегулирован в установленном порядке в соответствии с условиями контракта;
  3. применение норм административной ответственности к арендатору недвижимости (статья 19.21 КоАП РФ).

Подписание контракта и его последующая регистрация – один из основных способов защиты от мошеннических действий.

Постановка на квартирный учет третьих лиц

Постановлением Правительства России № 825 от 22 декабря 2019 года обозначено, что оформление договора аренды на 1 год и дольше является основанием для временной прописки арендатора в помещении. Это законная норма, поэтому владельцу недвижимости не следует бояться постановки на квартирный учет. Такая регистрация требуется для того, чтобы временный постоялец мог оформить в ЖЭКе по месту постоянного жительства освобождение от оплаты коммунальных услуг на период отсутствия.

Статья 19.15.1. Кодекса об административных правонарушениях фиксирует административную ответственность за нарушение обязательной прописки. Наказание предусмотрено для владельца недвижимости.

При постановке съемщика на квартирный учет есть несколько существенных рисков, которые предстоит принимать во внимание. К ним относятся:

Владельцы могут не прописывать своих супругов и родственников. Третьих лиц можно не ставить на квартирный учет, если арендованная недвижимость располагается в столице, Санкт-Петербурге или городах Республики Крым.

Права пользователя собственности

Договор аренды содержит несколько обязательных разделов. К ним относится определение списка прав и обязанностей участников. Так, временное пользование квартирой предусматривает:

  1. свободное посещение недвижимости;
  2. целевое использование жилья;
  3. ограничение прав владельца на проживание в квартире;
  4. запрет на отчуждение прав собственности на объект со стороны владельца на период аренды;
  5. недопущение вселения третьих лиц в дом/квартиру.

Вместе с тем, в ст. 679 Гражданского кодекса РФ обозначено, что при обоюдном согласии хозяина жилья, съемщика объекта и всех совершеннолетних, проживающих с ним лиц, в квартиру могут вселяться близкие родственники текущего арендатора при их временном пребывании в городе.

Если съемщик желает заселить своего несовершеннолетнего ребенка, то никаких дополнительных разрешений и согласий получать ему не придется. Даже не требуется уведомление владельца о предстоящем переезде ребенка в квартиру/дом.

Второй риск для хозяина – вселение в квартиру третьих лиц. Это могут сделать только арендаторы, которые пользуются собственностью на основании контракта длительной аренды. Для заселения посторонних достаточно письменного или устного уведомления хозяина о предстоящих мероприятиях.

В статье 680 ГК РФ говорится, что арендатор и все лица, которые с ним проживают, могут по общему согласию вселить в квартиру третьих лиц, но только безвозмездно. Предварительно придется уведомить хозяина, но заручаться его согласием не нужно.

Собственник квартиры может запретить подселение, если количество жильцов нарушает нормативы законодательства о площади помещения на каждого проживающего лица. Иных оснований для отказа нет.

Прекращение действия соглашения

Больше всего трудностей возникает, когда один из участников хочет расторгнуть контракт досрочно. Как уже отмечалось выше, такие договоры имеют строгий срок действия, поэтому все правоотношения по найму жилья прекращаются на следующий день после окончания действия соглашения. Случается, что владелец собственности хочет расторгнуть контракт преждевременно, но для того есть ограниченный список оснований.

К ним относятся:

Иных оснований для прекращения контракта по одностороннему решению нет, поэтому хозяину придется обращаться в суд для решения конфликта о досрочном выселении. Для этого есть следующие основания:

  1. аварийность собственности;
  2. нецелевое использование;
  3. нарушение условий контракта.

Закон гарантирует каждому арендатору право продления контракта. За три месяца до окончания термина действия договора наниматель обязан направить собственнику письменное уведомление о желании продлить съем. Хозяин не может отказать в таком решении, если планирует и дальше передавать жилье во временное пользование.

Если владелец откажет в аренде, но выяснится, что на протяжении одного года с момента прекращения соглашения он заново передал квартиру во временное пользование, то оспорить новую аренду можно в суде, вернув право временного пользования недвижимостью прошлому съемщику.

Проблемы с отчуждением собственности

За момент действия контракта у хозяина могут возникнуть причины для отчуждения прав собственности на недвижимость. Дарение, наследование, продажа – действительный договор аренды не исключает возможности для использования объекта, поэтому хозяину будет сложно отыскать покупателя для своего объекта.

При продаже придется указать, что жилье имеет обременение в виде временного постояльца. Также в договоре купли/продажи фиксируется, когда заканчивается термин аренды. Будущий владелец – покупатель – может не продлевать контракт. Но съемщик предупреждается, что меняется хозяин и дальнейшее продление контракта недопустимо.

Топ рисков, с которыми приходится сталкиваться собственникам

Чем опасна сдача квартиры на длительный срок:

Налогообложение и другие финансовые вопросы

Договор коммерческой аренды подразумевает, что хозяин жилья получает доход от сдачи собственности, поэтому обязан декларировать свою прибыль ежегодно в налоговой службе. В марте месяце каждого года собственник недвижимости обязан готовить декларацию о доходах и передать ее в ФНС по месту жительства. Затем, на основании насчитанной прибыли отсчитывается 13% в пользу государства. Деньги должны быть внесены на счет государственного бюджета до июля месяца текущего года.

Если собственник уклоняется от оплаты налога, то наниматель может сообщить о нарушении в ФНС. Это возможно, если между участниками возник конфликт, который не удалось урегулировать мирно.

Внесение предоплаты – основной способ мошенничества. Хозяева объектов требуют у нанимателей деньги, как залог за будущее заселение, но это не гарантирует, что правоотношения будут оформлены. Поэтому следует избегать передачи денежных средств до подписания и регистрации контракта.

Требования к оформлению контракта

Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):

  1. Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
  2. Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
  3. Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.

Что касается срочности соглашения, то лучше не спешить с оформлением долгосрочного контракта, поскольку неизвестно, насколько успешным будет сотрудничество. Лучше подписать договор на три месяца с возможностью последующего его продления.

Что касается коммунальных платежей, то перед заключением соглашения предстоит переписать показания всех счетчиков, а также оговорить, что первые квитанции владелец оплатит самостоятельно. Это позволит избежать дальнейших конфликтов.

Чтобы составленный документ был максимально грамотным и полным, можно использовать примеры из интернета. Но это не гарантирует, что собственник учтет все важные нюансы в соглашении. Лучше привлечь к процедуре юриста, если сдача готовится впервые. За дополнительную плату он составит типовой контракт, форму которого можно будет использовать в дальнейшем.

Ни для кого не секрет, что сдача недвижимости в найм, как средство извлечения дохода, с каждым годом все больше набирает обороты. Связано это в первую очередь с тем, что в связи с отсутствием работы в регионах трудоспособное население все чаще мигрирует в города и особенно – в мегаполисы.

В связи с тем, что количество жилья, сдаваемого в найм, постоянно увеличивается, изменяется и соответствующее законодательство. Количество новых норм, накладывающих дополнительные обязательства на наймодателей за последнее годы ощутимо увеличилось. Соответственно возросло и количество рисков. Причем, в первую очередь, это касается сдачи недвижимости в долгосрочную (от 1 года до 5 лет) аренду.

Понятно, что владелец недвижимости, желая обеспечить себе стабильный доход, весьма заинтересован в сдаче квартиры на длительный срок. Однако такой тип арендных отношений таит в себе и определенное количество подводных камней.

Регистрация в Росреестре

Владелец квартиры, сдающий её на длительный срок должен знать, что с 2019 года законодательно введена обязанность государственной регистрации сдачи в найм на срок не менее 1 года.

Такая регистрация обязательна также для договоров на срок «с 1 января по 31 декабря», а также для договоров, где срок действия не указан вовсе (т.е. на срок до 5 лет, поскольку согласно действующего законодательства, это – предельный срок для заключения договора аренды).

ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Такого же мнения о необходимости регистрации договоров найма, заключаемых на длительный срок, придерживаются и суды.

При этом срок для подачи заявления на регистрацию сдачи жилья в наем составляет 1 месяц со дня заключения договора.

Если должная регистрация договора не была произведена, то суды (в большинстве случаев) не признают такой договор недействительным. Ведь закон говорит лишь о том, что необходимо зарегистрировать обременение права собственности на сдаваемое жилье, а не о том, что необходимо регистрировать сам договор под угрозой его ничтожности..

Штраф за нарушение сроков регистрации накладывается практически в 100% случаев. Размер штрафа оговорен в Кодексе об административных правонарушениях.

КоАП РФ Статья 19.21. Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним

… 2. Нарушение наймодателем жилого помещения, нанимателем жилого помещения требований к подаче в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования,-

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей; на должностных лиц — пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — ста тысяч рублей; на юридических лиц — двухсот тысяч рублей.

Прописка проживающих

Сдавая жилье в долгосрочный найм, не стоит забывать об обязанности наймодателя оформить проживающим временную регистрацию по месту пребывания. Это следует из смысла ст. 19.15 КоАП РФ и Постановления Правительства РФ № 825 от 22.12.2004.

КоАП РФ Статья 19.15.1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации

1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков-

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) — от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей.

2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге,-

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) — от пяти тысяч до семи тысяч рублей; на юридических лиц — от трехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей.

Правда, здесь имеются исключения, описанные в той же статье:

Граждане Российской Федерации освобождаются от административной ответственности за административное правонарушение, предусмотренное настоящей статьей, в случае:

проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в соответствующем населенном пункте субъекта Российской Федерации, если они зарегистрированы по месту жительства в другом жилом помещении, находящемся в том же или ином населенном пункте того же субъекта Российской Федерации;

проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области, если они зарегистрированы по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Москве или в одном из населенных пунктов Московской области;

проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области, если они зарегистрированы по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Санкт-Петербурге или в одном из населенных пунктов Ленинградской области;

проживания без регистрации по месту пребывания в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Севастополе или в одном из населенных пунктов Республики Крым, если они зарегистрированы по месту жительства в жилом помещении, находящемся в городе федерального значения Севастополе или в одном из населенных пунктов Республики Крым;

если они являются супругами, детьми (в том числе усыновленными), супругами детей, родителями (в том числе приемными), супругами родителей, бабушками, дедушками или внуками нанимателя (собственника) жилого помещения, имеющего регистрацию по месту жительства в данном жилом помещении;

если проживающие совместно с нанимателем или собственником жилого помещения лица являются по отношению к нему супругами, детьми (в том числе усыновленными), супругами детей, родителями (в том числе приемными), супругами родителей, бабушками, дедушками или внуками.

Гости нанимателей

Сдавая жилье в долгосрочный найм, не стоит забывать и о том, что действующее законодательство в этом случае наделяет нанимателей целым рядом прав. При этом права самого наймодателя в той же степени ограничиваются.

Так наниматель может вселить на данную жилплощадь своих детей, даже не уведомляя об этом наймодателя.

ГК РФ Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Также наниматель, заключивший договор найма на длительный срок, может вселить временных жильцов лишь уведомив об этом наймодателя. Разрешения наймодателя на вселение не требуется.

ГК РФ Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Расторжение договора найма – большая проблема

Если наймодатель захочет расторгнуть договор найма раньше времени, то он обязан будет уведомить об этом нанимателя заранее. И это в том случае, если таковая норма предусмотрена в договоре. В противном случае, а также в случаях нарушения нанимателем условий договора, расторгать договор придется через суд.

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

…2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Мало того, даже по окончании срока действия договора у жильцов есть право на продление договора, если наймодатель не примет решение не сдавать квартиру в течение года.

ГК РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Т.е., если владелец квартиры в течение года все-таки сдаст квартиру, то бывший наниматель вправе оспорить в суде такой договор и взыскать убытки с собственника.

Сложности с поиском покупателей

Если владелец квартиры продаст ее, т.е. собственник квартиры поменяется, это не прекращает действие договора найма. Т.е., новому владельцу придется подождать, пока истечет срок договора найма, заключенный предыдущим владельцем.

ГК РФ Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Учитывая вышесказанное, а также право на продление договора, желающих купить такое жилье найдется очень мало.

Из всего вышеизложенного следует вывод, что наиболее оптимальным способом сдачи жилья в найм будет заключение к краткосрочных договоров.

Удачи Вам и знайте свои права.